Налоги при изъятии недвижимости у ООО: что платить с 2026 года

Содержание

1. 1. Что изменилось с 1 января 2026 года
2. 2. Налог на прибыль: компенсация больше не доход
3. 3. НДС: передача изымаемых объектов - не реализация
4. 4. УСН: возмещение не в доходах с 2025 года
5. 5. Спорные вопросы после реформы
6. 6. Что проверить в документах по изъятию: пошаговый разбор
7. 7. Сроки и нормы: таблица

1. Что изменилось с 1 января 2026 года

До 2026 года налоговый режим при изъятии недвижимости у ООО напоминал игру без правил. Минфин в письмах настаивал: изъятие - это реализация, платите налог на прибыль и НДС. Суды, включая Президиум ВАС (постановление № 2019/09), отвечали: возмещение убытков - не доход, облагать его - значит нарушать принцип полного возмещения.

Спор длился больше 15 лет. Законодатель поставил точку 28 ноября 2025 года, когда опубликовали Федеральный закон № 425-ФЗ. Он внёс в Налоговый кодекс три нормы, которые заработали с 1 января 2026 года:

• подпункт 30 пункта 2 статьи 146 НК РФ - передача изымаемых объектов не признаётся объектом НДС;
• подпункт 68 пункта 1 статьи 251 НК РФ - компенсация убытков от изъятия не включается в доходы по налогу на прибыль;
• пункт 48.36 статьи 270 НК РФ - расходы и убытки, покрытые компенсацией, не учитываются повторно.

Все три нормы введены 425-ФЗ, вступают в силу 01.01.2026. Это подтверждено письмами Минфина от 19.01.2026 № 03-03-06/1/2380 и от 16.03.2026 № 03-03-06/1/20823.

Норма. 425-ФЗ закрыл спор на будущее. С 01.01.2026 компенсация за изъятие не входит в доходы, передача изымаемых объектов не облагается НДС, покрытые компенсацией расходы не признаются повторно.

2. Налог на прибыль: компенсация больше не доход

Раньше бухгалтеры ООО гадали: включать компенсацию в базу по налогу на прибыль или нет? Ведомство в письме от 12.08.2019 № 03-03-06/1/60603 писало, что средства «в погашение убытка… в статье 251 НК РФ не поименованы» - значит, облагаются. А в письме от 29.04.2025 № 03-03-06/1/43047 уже допускало: если компенсация не превышает расходов, налоговая нагрузка не возникает.

С 2026 года - ясность.

Подпункт 68 пункта 1 статьи 251 НК РФ прямо исключает из доходов средства, которые компания получила как компенсацию убытков от изъятия её имущества для государственных и муниципальных нужд.

Важный нюанс: исключение не работает, если эти убытки уже учтены в расходах. Двойной выгоды не будет - либо вы списали убыток раньше и платите налог с компенсации, либо не списывали и компенсация в доход не попадает.

Пункт 48.36 статьи 270 НК РФ закрывает вторую сторону: расходы и убытки, которые покрыты компенсацией, в расходах повторно не признаются. Остаточную стоимость изъятого объекта списать в расходы по налогу на прибыль нельзя - это подтверждает разбор «РНК» от 21.05.2026.

3. НДС: передача изымаемых объектов - не реализация

До реформы Минфин в письме от 19.02.2019 № 03-07-11/10284 утверждал: деньги за изъятие - это оплата «услуг по освобождению территории», облагаемая НДС. Суды снова были против: возмещение убытков - не оплата за реализацию (АС Московского округа от 22.11.2023 № Ф05-28710/2023, АС Уральского округа от 07.11.2022 № Ф09-6633/22).

Подпункт 30 пункта 2 статьи 146 НК РФ с 01.01.2026 относит к операциям, не признаваемым объектом НДС, «операции по передаче объектов недвижимого имущества». Такая передача - это изъятие для государственных и муниципальных нужд, за которое предоставляются суммы возмещения.

Граница: норма покрывает только передачу изымаемых объектов при условии возмещения. Иные выплаты под неё не подпадают.

Специальной нормы о восстановлении ранее принятого к вычету НДС 425-ФЗ не вводит - вопрос закрывается общими правилами ст. 170-172 НК РФ.

4. УСН: возмещение не в доходах с 2025 года

Для упрощёнки изменения начались раньше. Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ ввёл подпункт 5 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ, который применяется с 1 января 2025 года.

Норма исключает из доходов суммы возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Речь о собственниках, пользователях и арендаторах участков, а также о правообладателях расположенных на них объектов недвижимости.

Минфин в письме от 25.11.2024 № 03-11-11/117947 подтвердил: возмещение, включая убытки и упущенную выгоду, в доходах при УСН не учитывается. Письмо опирается на то самое постановление Президиума ВАС № 2019/09.

До реформы позиция была противоположной - письмо от 24.03.2023 № 03-11-06/2/26040 требовало включать возмещение в доходы УСН.

5. Спорные вопросы после реформы

Реформа сняла главный спор, но оставила несколько открытых вопросов.

Правоотношения до 31.12.2025. 425-ФЗ обратной силы не имеет. Если компенсация получена до 2026 года, применяются прежние правила. Исход зависит от того, какой подход возобладает: письма Минфина (облагать) или судебная практика (не облагать). Специальной нормы для переходного периода нет.

Упущенная выгода. Подпункт 68 пункта 1 статьи 251 сформулирован широко - «компенсация убытков от изъятия». Письмо Минфина от 25.11.2024 прямо называет упущенную выгоду в составе необлагаемого возмещения. Отдельных разъяснений по налогу на прибыль после 01.01.2026 пока нет.

Остаточная стоимость. Как уже сказано, списать её в расходы нельзя - затраты покрыты компенсацией и подпадают под пункт 48.36 статьи 270 НК РФ.

6. Что проверить в документах по изъятию: пошаговый разбор

Чтобы не переплатить налоги, проверьте документы по шести пунктам.

Проверка. Сверьте три вещи: как разведены стоимость, убытки и упущенная выгода; не учтены ли эти убытки в расходах раньше; не включён ли НДС в расчёт.

1. Состав возмещения. Убедитесь, что сумма разбита на рыночную стоимость, убытки и упущенную выгоду. Это важно для применения подпункта 68 пункта 1 статьи 251 и подпункта 5 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ.

2. След ранее учтённых убытков. Проверьте, не включали ли вы эти суммы в расходы раньше. Если включали - компенсация из доходов не исключается.

3. НДС в расчёте. Возмещение не должно включать НДС, а передача объектов не должна оформляться как реализация. Иначе налоговики могут попытаться увидеть в передаче реализацию.

4. Парность «доход - расход». Затраты и убытки, покрытые компенсацией, не должны повторно попадать в расходы. Пример из разбора «РНК» от 21.05.2026: компенсация 20 млн при остаточной стоимости 10 млн - налог на прибыль с разницы не платится, но и остаточную стоимость списать нельзя.

5. Первичка. Соберите полный пакет: решение об изъятии, соглашение, акты приёма-передачи, платёжные документы, выписку ЕГРН о прекращении права.

6. Имущественные налоги до прекращения права. Период владения считается по дату прекращения права - дату в выписке ЕГРН. Налог на имущество и земельный налог платятся до этой даты.

7. Сроки и нормы: таблица

Читайте также:

• Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ
• Оспаривание отчёта об оценке при изъятии
• Месяц на ответ: что успеть после проекта соглашения