Ижорская ул., влд. 18 (САО) — КРТ-разбор

Паспорт территории: 3,48 га технопарка на краю промзоны

08.10.2026 на сайте московского Департамента городского имущества опубликован проект решения о КРТ «Ижорская». Это самый ранний этап публичной процедуры: решение пока не принято, оператор не определён, договора нет. Адрес: Ижорская ул., влд. 18 (САО). На схеме границ подписано «район Западное Дегунино», а в кадастровых адресах участков - «муниципальный округ Дмитровский». Ижорская улица проходит по двум районам, поэтому районную принадлежность площадки стоит уточнить по кадастровой карте и ПЗЗ. Площадь: 3,48 га нежилой застройки. Вид КРТ: комплексное развитие территории нежилой застройки (ч. 1 ст. 65, ст. 66 ГрК РФ; московский порядок - постановление № 331-ПП). Обязательство: построить здание технопарка нежилой наземной площадью 13 870 кв. м (п. 4.1 проекта), площадь может быть уточнена документацией по планировке (п. 4.2). Сроки: реализация - 6 лет со дня заключения договора о КРТ, подготовка ДПТ - 12 месяцев. Способ реализации не определён: проект решения предусматривает три сценария - город сам, городское юрлицо или торги, а договор с владельцами возможен при согласии всех собственников участков и объектов. В приложении 2 к проекту - 9 позиций по земельным участкам: 8 участков (один - часть) и «территории, в границах которых земельные участки не сформированы» (12 804 кв. м). Суммарно - 34 942 кв. м (≈3,49 га); основные адреса - Коровинское шоссе (вл. 43; д. 46; ЗУ 46), Ижорский проезд (вл. 3; ЗУ 1Д), участки под опорами ЛЭП.

Норма. Проект решения о КРТ «Ижорская» - комплексное развитие территории нежилой застройки города Москвы (часть 1 статьи 65, статья 66 ГрК РФ); московский порядок - постановление № 331-ПП. Документ опубликован 08.10.2026, решение пока не принято.

Что здесь сейчас: гаражи, сервисы и опоры ЛЭП

Всё, что стоит на этой земле сегодня, - под снос. В том же приложении 2 - 9 объектов капитального строительства (в перечне 10 записей: один объект указан дважды), все с пометкой «Снос/реконструкция». На шести участках объекты капитального строительства отсутствуют. Суммарная площадь строений - 2 240,9 кв. м, в том числе Коровинское ш., д. 46 - 514,1 кв. м, д. 46, стр. 2 - 515,6 кв. м, д. 46, стр. 5 - 829,1 кв. м, вл. 46 - 286,2 кв. м и ещё 5 мелких построек от 9,8 до 25,4 кв. м. Самый крупный участок - 77:09:0002013:96 (14 632 кв. м, Коровинское ш., ЗУ 46) с восемью строениями. Другие участки: Ижорский пр-д, вл. 3 (2 600 кв. м), Коровинское ш., вл. 43 (1 859 кв. м), Коровинское ш., д. 46 (1 600 кв. м) и несколько мелких. Фактически, по открытым данным, здесь пункт техосмотра, автосервисы, складские помещения, крупного производства нет. Через площадку проходят опоры № 6 и № 7 линии 220 кВ «ТЭЦ 21 - Бескудниково I, II». Такое соседство ограничивает планировку: потребуется согласование с сетевой организацией. Рядом реализуются два соседних проекта КРТ в той же промзоне «Коровино»: «№50 Коровино» (4,94 га, 84 000 кв. м, технопарк; оператор ООО «Антей», постановление 723-ПП от 31.05.2021, ППТ 247-ПП от 21.02.2023) и «№15 Коровино» (34,37 га). Не путайте наш нежилой объект с жилыми публикациями на Ижорской 2023 года. 25.09.2023 - участок 6,61 га под жильё, 06.12.2023 - два участка 5,62 га под жильё и реновацию. Это другие территории и другие процедуры.

История места: от деревни Коровино до промзоны

1584 - первое письменное упоминание Коровина (село Никольское, Коровий Враг тож, во владении монастыря Крестовоздвижения), название - от прозвища боярина Фёдора Корова. XVII-XVIII века - село по обе стороны ручья Коровий враг при впадении в Лихоборку, позже перешло к графу Н. А. Зубову. Конец XIX века - 46 изб, 239 жителей, 3 торговых и 7 промышленных заведений, земская школа. 17.08.1960 - по историческим источникам, деревня Коровино включена в состав Москвы. 1964 - вступила в строй первая очередь ТЭЦ-21, энергетическое ядро будущей промзоны № 46 «Коровино». 1970-1980-е - деревня Фуниково существует до 1980-х, затем на её месте строят многоэтажки, а Ижорская улица - бывший Бусиновский проезд, её называют «главной улицей Коровина и Фуникова». 2020-2021 - первые решения о КРТ в промзоне: аукцион по «Коровино» (35 га) выиграла «Интеко», затем постановление по «№50». В 2023 году были опубликованы жилые проекты на Ижорской, в 2025 году появилось сообщение о технопарке ФСК на Ижорской (вл. 5) - данные о связи с нашим объектом отсутствуют. 08.10.2026 состоялась публикация нашего проекта решения.

Что задумал город: параметры и ВРИ

Проект решения задаёт только объём и назначение, детали - этажность, плотность, процент застройки - не установлены, они появятся в ДПТ. Основные параметры (приложение 1): суммарная поэтажная площадь - максимум 15 410 кв. м, минимум 11 557,5 кв. м; нежилая наземная площадь - максимум 13 870 кв. м, минимум 10 402,5 кв. м; предельная плотность застройки, этажность, высота, процент застройки не установлены; максимумы могут быть увеличены при принятии градостроительных решений. Виды разрешённого использования: 3.1.1 - предоставление коммунальных услуг; 6.12 - научно-производственная деятельность (технопарки, бизнес-инкубаторы) - основной код; 12.0.1 - улично-дорожная сеть; 12.0.2 - благоустройство территории. Параллельный ПЗЗ-трек: готовятся изменения в Правила землепользования и застройки (проект постановления на антикоррупционной экспертизе). Карты дополняются территориальной зоной с теми же ВРИ и нежилой наземной площадью 13 870 кв. м, в книге 14 - пункт 659 «Комплексное развитие территории 3249». Экономика проекта (инвестиции, рабочие места, бюджетный эффект) в проекте решения не приводится, обычно такие цифры появляются в релизе градкомплекса после принятия решения.

Юридический слой: стадия «проект решения» и что это значит

Площадка - в самом начале шкалы КРТ: стадия «опубликован проект решения». Это единственный момент, когда собственники могут совместно войти в проект (договор - только при согласии всех) или своевременно подготовить позицию по стоимости. Дорожная карта включает: подготовку проекта → публикацию (08.10.2026 сделана); направление предложения о заключении договора владельцам (п. 2.1 ч. 7 ст. 66); согласие или отказ; решение не ранее 45 дней со дня получения предложения; договор с согласившимися, торги или городское юрлицо; ДПТ (12 месяцев) и стройку (6 лет). Ключевые сроки (их часто путают): 45 дней - срок представления согласия владельца со дня получения предложения о договоре (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ), к согласию нужно приложить соглашение между всеми владельцами по ч. 6 и 7 ст. 70 ГрК РФ. 60 дней - срок, в течение которого город может отказаться от заключения договора, если он не подписан (ч. 7.1 ст. 66 ГрК РФ); это срок для договора о КРТ. Ещё 60 дней - срок, за который должен быть определён размер возмещения до направления соглашения об изъятии (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ); срок действия отчёта об оценке регулируется п. 10 ст. 56.8. Если дойдёт до изъятия (ст. 56.8-56.12 ЗК РФ): возмещение = рыночная стоимость + убытки + упущенная выгода (п. 2); ВРИ для оценки - на день, предшествующий решению об изъятии (п. 5); убытки подтверждает владелец документами (п. 6); улучшения и сделки после уведомления об изъятии в возмещение не входят (п. 8); месяц на подписание соглашения, потом суд (п. 9 ст. 56.12); решение суда об изъятии оспаривается исключительно в части размера компенсации (п. 13). Специфика площадки: почти вся застройка - под снос или реконструкцию (сохранения нет); ограничения - опоры ЛЭП 220 кВ с согласованием с сетевой организацией. Рядом идут другие КРТ, поэтому возможна путаница документов в переписке и прессе.

Сроки. Реализация проекта - 6 лет со дня заключения договора о КРТ, подготовка документации по планировке - 12 месяцев. Согласие владельца - 45 дней со дня получения предложения о договоре (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ); для договора о КРТ отведено 60 дней (ч. 7.1 ст. 66 ГрК РФ).

Что делать собственнику на этой стадии: чек-лист

Стадия «проект решения» - единственная, где собственники могут войти в проект совместно (договор - только при согласии всех) или своевременно подготовить позицию по стоимости.

Первые 30 дней: проверьте вхождение объекта в границы. Скачайте приложения 1-2 к проекту решения (есть на mos.ru) и сверьте кадастровые номера участков и строений. Если вашего объекта нет в перечне, но он попадает в «несформированную территорию» (12 804 кв. м), уточните по карте krt.mos.ru. Зафиксируйте дату публикации - 08.10.2026. От даты получения предложения о договоре (которое направят после принятия решения) считаются 45 дней на согласие, поэтому дату вручения фиксируйте документально.

Оцените коллективный сценарий: договор с владельцами возможен только при согласии всех и наличии соглашения между ними (ч. 6-7 ст. 70 ГрК РФ). Переговоры с соседями начинайте сразу - это самый дефицитный ресурс стадии. Соберите «пакет собственника» заранее: документы о правах, техплан, договоры аренды (остаток срока влияет на оценку и убытки), документы по улучшениям, переписку с ДГИ.

Не совершайте необратимых действий: улучшения и новые сделки после уведомления об изъятии в возмещение не войдут (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Если планировали ремонт или перестройку, делайте это только до уведомления и сохраняйте все документы.

Арендаторам, залогодержателям, третьим лицам: сверить договоры, уведомить банк, определить, кто предъявляет убытки, документировать расчёты (п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ).

Готовьте позицию по стоимости заранее: своя оценка или рецензия - до ответа на проект соглашения, а не после иска. Выкупная цена при споре в суде определяется на момент рассмотрения спора (Обзор ВС РФ от 10.12.2015).

Следите за релизами и витриной: статус постановления, оператор/инвестор, ППТ. Как появится карточка на krt.mos.ru - сверьте границы и ТЭП.

Подробнее о механизмах - в статьях: КРТ в Москве: что важно правообладателю, Из чего складывается возмещение при изъятии, Компенсация при изъятии по КРТ.

Ключевые цифры проекта (шпаргалка)

Ключевые цифры проекта: 3,48 га площади территории; 13 870 кв. м нежилой наземной площади технопарка (обязательство); 15 410 / 11 557,5 кв. м предельной суммарной поэтажной площади; 10 402,5 кв. м предельной минимальной нежилой наземной площади. Сроки: 6 лет на реализацию, 12 месяцев на подготовку ДПТ. Перечень приложения 2: 34 942 кв. м (≈3,49 га) суммарной площади; 9 объектов (10 записей) все под снос, суммарно 2 240,9 кв. м; 12 804 кв. м несформированных территорий; 14 632 кв. м крупнейший участок; 220 кВ ЛЭП с опорами № 6 и № 7; 4 кода ВРИ. Сроки согласия и возмещения: 45 дней согласие, 60 дней подписание договора, 60 дней определение возмещения. Дата публикации - 08.10.2026.

Читайте также: Уведомление об изъятии: что делать в первые дни.