Для правообладателей. Москва и Московская область
Вы получили распоряжение об изъятии, уведомление или проект соглашения с суммой. Сумма считается до вас и без вас — по отчёту оценщика, которого наняла другая сторона. Мы работаем на стороне правообладателя и занимаемся одним: размером возмещения, которое вы получите в итоге.
Источники: Земельный и Гражданский кодексы РФ — п. 14 ст. 56.6, п. 7 ст. 56.8, п. 10 ст. 56.10, п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ; п. 2 ст. 281 ГК РФ. Материал носит информационный характер и не является заключением по конкретному объекту.
Что происходит
Уведомление — это копия уже принятого решения об изъятии, и оно не означает, что сумма окончательная. Проект соглашения собирается на основе отчёта об оценке, который заказывает инициатор изъятия. Закон даёт право направлять свои предложения об изменении условий, в том числе по размеру возмещения (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).
Сроки при КРТ сжаты. Копию решения направляют в течение 7 рабочих дней, проект соглашения правообладателю — тоже в течение 7 рабочих дней (п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ). На подписание соглашения при КРТ даётся один месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ); в общем порядке урегулирования — 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Решение действует три года со дня принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).
Подробнее о каждом шаге — в разборах: «Уведомление об изъятии: что делать в первые дни», «Месяц на ответ: что успеть после проекта соглашения» и «Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу».
Коротко. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Если в документах иная арифметика — это уже повод для возражений.
Схема · путь объекта
60 дней на заявление об учёте прав, если они не зарегистрированы (п. 1, 8 ст. 56.5 ЗК РФ).
Копия направляется правообладателю; сроки считаются от подтверждённой даты получения (п. 4 ст. 56.12, п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ).
Оценка — не позднее чем за 60 дней до направления; на подписание — месяц при КРТ, 90 дней в общем порядке (п. 7 ст. 56.8, п. 9 ст. 56.12, п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Молчание ведёт к иску; передача объекта — только после возмещения (п. 13 ст. 56.6, п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ).
Что проверить
Это не список услуг, а места, где размер возмещения реально меняется. По каждому объекту работают не все — зависит от стадии и от того, что стоит на участке.
Решение принимается в отношении всех объектов на участке, кроме прямо не изымаемых сооружений (п. 2, 4 ст. 56.6 ЗК РФ). Сверьте список зданий и помещений с выписками ЕГРН.
Стоимость определяется на день, предшествующий дню решения об изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Другая дата в отчёте — основание для возражений: рынок после решения мог двигаться, а точка отсчёта зафиксирована законом.
В возмещение входят рыночная стоимость участка, объектов и иных прав, убытки и упущенная выгода (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). На практике убытки чаще всего стоят на нуле — потому что их подтверждают документы, а не оценщик. Разбор состава — в статье о возмещении.
Если объект в аренде, предметом оценки становится право аренды, и подход здесь иной (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). Оценка аренды по методике собственности — типовая ошибка, которая занижает сумму.
Месяц на соглашение при КРТ против 90 дней общего порядка и три месяца на обжалование решения (п. 9 ст. 56.12, п. 10 ст. 56.10, п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Отсчёт идёт от подтверждённой даты получения — сохраните конверт, почтовый идентификатор или скриншот письма.
Процедура изъятия может быть оспорена (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ), но такой спор обычно даёт время, а не рост суммы. Деньги меняются там, где спорить о сумме.
Резерв спора. Чаще всего сумма растёт не на «переоценке вообще», а на полноте состава: в предложении нет упущенной выгоды, расходов на перебазирование или стоимости права аренды.
Если по вашему объекту уже есть отчёт — с чего начать проверку: семь мест, где возникает занижение.
Есть распоряжение, уведомление или проект соглашения — пришлите, разберём вашу ситуацию на стороне правообладателя. Первый разбор бесплатный; документы можно не присылать заранее.
Написать в Telegram — бесплатный разбор кейса с экспертомВопросы
Да. Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 279–281 ГК РФ). Собственность не защищает от самой процедуры — она защищает ваше право на полное возмещение.
Не подписывать в день получения. При КРТ на подписание даётся месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ), и этого времени достаточно, чтобы проверить дату оценки, состав суммы и полноту перечня объектов. Разбор по шагам — в статье «Месяц на ответ».
Можно в течение трёх месяцев со дня уведомления (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Важно понимать, что такой спор обычно даёт отсрочку, а не пересматривает сумму: за деньги отвечает тот путь, где проверяется отчёт об оценке и состав возмещения.
Если соглашение не заключено, орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии — второго уведомления не будет (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Это не значит, что вы теряете возражения по сумме, но свою позицию выгоднее зафиксировать письменно до суда.
Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Ограничения по давности самого отчёта закон не устанавливает: он действителен до подписания соглашения либо до решения суда (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). Смотреть надо на обе даты.
С проверки четырёх вещей: даты оценки, состава суммы (убытки и упущенная выгода), методики для аренды и подбора аналогов. Разбор — в статье «Семь мест, где возникает занижение», механику спора — в статье «Оспаривание отчёта об оценке».
Первый шаг
Бесплатно и без подготовки: документы заранее не нужны — сначала достаточно пары строк о ситуации.
Коротко: адрес или стадия, что уже на руках. Достаточно двух-трёх фраз — остальное спросим сами.
Посмотрим документы и сроки: где вы сейчас, сколько времени осталось, где в вашем случае реально теряются деньги. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
Если решите двигаться — скажем, что делаем, в какие сроки и сколько это стоит. Документы и переписку видит только команда разбора.
Напишите нам в Telegram — коротко о стадии и, если есть, сумму из документов. Разбор бесплатный, документы можно не присылать заранее: сначала разберёмся, что у вас на руках и сколько времени осталось.
Написать в Telegram — бесплатный разбор кейса с экспертом