Для правообладателей. Москва и Московская область
Первая мысль при уведомлении об изъятии: «заплатят за землю и строение». По закону состав шире — и в этом разница между предложенной суммой и той, которую можно получить. Ниже — четыре части возмещения, как они считаются и что обычно выпадает из расчёта.
Источники: Гражданский и Земельный кодексы РФ — п. 2 ст. 281 ГК РФ; п. 2, 3, 5, 7, 8 ст. 56.8, п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ; 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Материал носит информационный характер и не является прогнозом суммы по конкретному объекту.
Состав суммы
В возмещение входят рыночная стоимость земельного участка, рыночная стоимость объектов недвижимости на нём, стоимость иных прав (например, права аренды) и убытки, включая упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).
Если вам говорят «положена только цена земли и дома» — это не соответствует закону. Вопрос не в праве, а в доказательствах: город не вправе забыть составляющую, но убытки и упущенную выгоду подтверждает правообладатель.
Разбор по частям — в статье «Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ»; общий порядок — в материале «Компенсация при изъятии недвижимости для КРТ».
Норма. Возмещение включает рыночную стоимость участка, объектов на нём, иных прав и убытки с упущенной выгодой — п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ.
Схема · состав возмещения
На дату, предшествующую решению об изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).
Здания, строения и помещения — каждое в составе расчёта.
Право аренды и другие права — оцениваются отдельной методикой (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ).
Перебазирование, простой, потеря клиентов — подтверждают документы.
Основание: п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ.
Как считается
Три вещи определяют цифру раньше, чем любые переговоры.
Стоимость считается на день, предшествующий дню решения об изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Не «на сегодня». Если в отчёте другая дата — это ошибка, и она влияет на сумму.
Оценка идёт по тому ВРИ, который был до решения. Смена вида использования после решения в расчёт не попадает — как и градостроительный потенциал, возникший из-за самого проекта КРТ.
Если объект в аренде, предметом оценки становится право аренды (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). Оценка аренды «как собственности» — типовая ошибка, которая занижает результат.
Перебазирование оборудования, потеря клиентов, простой, расходы на новое помещение. Оценщик инициатора такие документы обычно не запрашивает, поэтому без вашей папки документов эта часть остаётся нулём. Подтверждение — договоры, отчётность, расчёт перебазирования.
Ремонт или пристройка, сделанные после уведомления об изъятии, в расчёт не берутся (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Планировать вложения «в зачёт возмещения» на этой стадии нельзя.
Частая ошибка. Ждать, что убытки и упущенную выгоду посчитает оценщик города. Их подтверждаете вы — и лучше собрать документы до подписания соглашения.
Где ещё возникает занижение — семь мест в отчёте об оценке.
Хотите понять, все ли части возмещения учтены в вашем случае, — напишите нам. Первый разбор бесплатный, документы можно не присылать заранее.
Написать в Telegram — бесплатный разбор кейса с экспертомСроки рядом
На подписание соглашения при КРТ даётся один месяц с момента получения проекта (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Размер возмещения должен быть определён не позднее чем за 60 дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Если месяц истекает, а вы не согласны с суммой, это не отменяет ваших возражений — но позицию лучше зафиксировать письменно до суда.
Что успеть в этот месяц — в статье «Месяц на ответ».
Вопросы
Из четырёх частей: рыночная стоимость участка, рыночная стоимость объектов на нём, стоимость иных прав (например, права аренды) и убытки, включая упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).
Да, законом они прямо включены в состав возмещения. На практике их чаще всего нет в предложенной сумме, потому что эту часть подтверждает правообладатель документами: договоры, отчётность, расчёт перебазирования и потери прибыли.
Проверить дату оценки и применение ВРИ, полноту состава (убытки, упущенная выгода, право аренды), подбор аналогов и корректировки в отчёте. Разбор мест занижения — в статье «Семь мест, где возникает занижение», механика спора — в статье «Оспаривание отчёта об оценке».
Нет. Стоимость считается по виду разрешённого использования на день, предшествующий решению об изъятии, а градостроительный потенциал, возникший вследствие самого проекта КРТ, в базу возмещения не входит (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).
Собирать их имеет смысл до подписания соглашения: без подтверждения оценщик поставит по этой части ноль, и суд с высокой вероятностью с этим согласится. Начните с договоров, отчётности и расчёта расходов на переезд и простой.
Нет. Улучшения и объекты, появившиеся после уведомления об изъятии, в расчёт возмещения не берутся (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). А самовольные постройки не дают прав на компенсацию.
Первый шаг
Бесплатно и без подготовки: документы заранее не нужны — сначала достаточно пары строк о ситуации.
Коротко: адрес или стадия, что уже на руках. Достаточно двух-трёх фраз — остальное спросим сами.
Посмотрим документы и сроки: где вы сейчас, сколько времени осталось, где в вашем случае реально теряются деньги. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
Если решите двигаться — скажем, что делаем, в какие сроки и сколько это стоит. Документы и переписку видит только команда разбора.
Напишите нам в Telegram — коротко о стадии, объекте и сумме из документов. Скажем, все ли части возмещения учтены и что стоит собрать до подписи. Разбор бесплатный.
Написать в Telegram — бесплатный разбор кейса с экспертом