Компенсация при изъятии недвижимости для КРТ

Что входит в возмещение по закону

Когда ваш объект попадает в КРТ и город принимает решение об изъятии, вы получаете не просто «компенсацию» - закон прописывает её состав точно.

Размер возмещения складывается из нескольких частей:

• рыночная стоимость земельного участка;
• рыночная стоимость объектов недвижимости на нём;
• рыночная стоимость иных прав на участок (например, права аренды);
• убытки, включая упущенную выгоду.

Это прямо указано в п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ.

Норма. Возмещение включает рыночную стоимость участка, объектов на нём, иных прав и убытки с упущенной выгодой - п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. Город не вправе «забыть» ни одну из составляющих.

Обратите внимание: город не имеет права «забыть» какую-то из составляющих. Если в проекте соглашения или отчёте об оценке чего-то не хватает - это повод для оспаривания. О том, как это делать, я писал в статье Оспаривание оценки при изъятии для КРТ.

На практике чаще всего спорят именно про упущенную выгоду и про стоимость «иных прав». Но об этом ниже.

Как оценивается стоимость участка и здания

Оценку проводит независимый оценщик, которого нанимает инициатор изъятия. Он обязан следовать методологии 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего стоимость земли и строений считают сравнительным подходом. То есть оценщик подбирает аналоги - объекты, проданные или предлагаемые на рынке, - и корректирует их под ваш случай.

Ключевая деталь: стоимость определяется на день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Это п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ.

Почему это важно? Потому что после решения рынок может измениться - например, новости о КРТ часто давят на цены. Но закон фиксирует момент оценки раньше этого давления. Вы не должны терять в стоимости из-за того, что территория вошла в проект.

Если оценщик берёт дату на неделю или месяц позже - это ошибка. Её можно и нужно исправлять.

Убытки и упущенная выгода: что нужно доказать

Это самая сложная часть компенсации. И тут есть один момент, который многие упускают.

Оценщик инициатора обычно сам не запрашивает документы, подтверждающие ваши убытки или упущенную выгоду. У него задача - оценить рыночную стоимость объекта по сравнительному подходу. А убытки - это ваша зона ответственности.

Чтобы упущенная выгода была включена в возмещение, нужно подготовить прогнозную модель и документы, которые её обосновывают:

• договоры аренды, если вы сдавали объект;
• бизнес-план, если объект использовался в коммерции;
• данные о доходах за предыдущие периоды;
• расчёт того, сколько вы недополучите из-за досрочного прекращения деятельности.

Без этого оценщик просто поставит ноль. А суд, скорее всего, согласится с ним - если не будет доказательств.

Частая ошибка. Ждать, что убытки и упущенную выгоду посчитает оценщик города. Их подтверждаете вы: договоры, бизнес-план, данные о доходах, расчёт потерь.

Подготовить такой расчёт стоит до того, как подписывать соглашение. И лучше - с помощью своего оценщика или юриста, который знает механику КРТ.

Более подробно про механизмы оспаривания оценки я разбирал в статье Статья 70 ГрК: что изменилось для правообладателей.

Сроки: месяц на соглашение и 90 дней общего порядка

Закон ставит чёткие временные рамки. Их важно знать, чтобы не попасть в ловушку.

• Для КРТ соглашение об изъятии подписывается в течение одного месяца с момента получения (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ); если соглашение не подписано, орган обращается в суд.
• Общий порядок изъятия даёт 90 дней на урегулирование (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

Что это значит на практике?

Первый месяц - это ваш шанс договориться без суда. Если не успеваете или не согласны с суммой - не подписывайте. Дальше включается процедура, которая длится 90 дней. В этот период можно и нужно вести переговоры, заказывать свою оценку, готовить претензии.

Если и за 90 дней не договорились - город идёт в суд. Но суд тоже не всегда на стороне города, особенно если у вас есть качественные доказательства.

Вывод. На соглашение по КРТ - месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ), на общий порядок урегулирования - 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Обе цифры про сроки процедуры, а не про цену: неподписанное соглашение не отменяет ваши возражения по сумме.

Что не входит в компенсацию

Самый частый вопрос: «А мне заплатят за то, что земля станет дороже из-за КРТ?»

Ответ - нет. Градостроительный потенциал, который возникает вследствие самого проекта КРТ, в базу возмещения не входит. Это прямое следствие п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ: стоимость участка считается по его разрешённому использованию на день до решения об изъятии. То есть - по тому ВРИ, который был до того, как территорию включили в КРТ.

Весь рост стоимости из-за нового проекта достаётся городу или инвестору, который выиграет торги. Вы получаете компенсацию за то, что у вас было, а не за то, что могло бы быть.

Что это значит для вас. Потенциал застройки, который даёт сам проект КРТ, в возмещение не входит: стоимость считается по виду разрешённого использования на день, предшествующий решению об изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).

Это несправедливо? С точки зрения правообладателя - часто да. Но закон пока так устроен. И оспорить этот принцип в суде практически невозможно.

Как фиксируется размер возмещения

Размер компенсации закрепляется в соглашении об изъятии. Это документ, который подписывают стороны. Как только вы его подписали - сумма зафиксирована, и изменить её в одностороннем порядке нельзя. Это регулируется ст. 56.9 и 56.10 ЗК РФ.

Если вы не согласны - не подписывайте. Идите в переговоры или в суд.

Ещё один нюанс: иногда правообладатели пытаются ориентироваться на стартовые цены торгов по проектам КРТ. Дескать, город продаёт участок под застройку за такую-то сумму, значит и моя компенсация должна быть не меньше.

Это ошибка. Стартовые цены торгов - это контекст для переговоров, они не являются расчётной величиной для вашего возмещения. Они формируются по другим правилам и для других целей. Использовать их как аргумент - бесполезно.

Поэтому лучшее, что вы можете сделать, - нанять своего оценщика и юриста, собрать доказательства по упущенной выгоде и вписаться в процессуальные сроки. Как это работает на практике, я рассказываю в статье КРТ в Москве: что делать правообладателю.

Что важно запомнить:

• Компенсация состоит из рыночной стоимости участка, здания, иных прав и убытков с упущенной выгодой.
• Оценка - по состоянию на день до решения об изъятии.
• Упущенную выгоду доказываете вы сами, инициатор её не считает.
• На соглашение - месяц, на переговоры - 90 дней.
• Потенциал застройки из-за КРТ в компенсацию не включается.
• Ориентироваться на стартовые цены торгов бесполезно.

Если у вас на руках уведомление об изъятии, проект соглашения или отчёт об оценке - стоит проверить, все ли составляющие учтены. Часто ошибки можно исправить до подписания.