КРТ в Москве: что делать правообладателю

Введение: КРТ в Москве и риски для правообладателя

Комплексное развитие территории - процедура, при которой город может изъять ваш объект для государственных или муниципальных нужд. Основание - ч. 7 ст. 65 ГрК РФ и ст. 56.12 ЗК РФ.

Если ваш участок или здание оказались внутри границ, рано или поздно придётся взаимодействовать с городом.

Главный вопрос правообладателя: что делать, чтобы не потерять в деньгах и не пропустить сроки.

Как проверить, попал ли объект в границы КРТ

Границы территории определяются решением о КРТ (ч. 1 ст. 67 ГрК РФ), сведения вносятся в ИСОГД (ст. 56 ГрК РФ).

Проверять нужно по кадастровому номеру и координатам границ. Схема из новостей или общая карта на сайте mos.ru - ориентир, но не точный инструмент. Ваш дом может стоять рядом с пятном, но не внутри него. И наоборот - новостной скрин часто не показывает точные координаты.

Что это значит для вас. Границы проверяйте по кадастровому номеру и выписке из ИСОГД, а не по схеме из новостей: пятно КРТ и границы вашего участка могут не совпадать.

Как действовать:

• Запросите выписку из ИСОГД.
• Сравните границы КРТ с границами вашего участка по кадастровому номеру.
• Если границы пересекаются - объект в зоне изъятия.

Предложение о КРТ и 45 дней на ответ

Решение о КРТ принимается не сразу. Сначала проект решения публикуется, и правообладателям направляется предложение о заключении договора о комплексном развитии территории (п. 2, 2.1 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ); затем решение принимается и публикуется (п. 3 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Это порядок для нежилой застройки (ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). В предложении указывается, в том числе, возможность самостоятельной реализации - если вы согласны участвовать в проекте. Но если объект изымается, алгоритм другой.

На согласие даётся 45 дней: если все правообладатели в этот срок письменно согласились заключить договор о комплексном развитии территории, договор заключается с ними (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Если согласия нет, орган проводит торги на право заключения такого договора (п. 5 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Когда соглашение об изъятии не заключено, изъятие идёт решением органа и иском в суд (п. 4, 9 ст. 56.12 ЗК РФ).

Норма. На письменное согласие заключить договор о КРТ даётся 45 дней (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ); если согласия нет, орган проводит торги (п. 5 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ).

Оценка и проект соглашения об изъятии

После направления предложения город готовит отчёт об оценке рыночной стоимости объекта. Размер возмещения определяют не позднее чем за 60 дней до направления вам соглашения об изъятии (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Отчёт прилагается к проекту соглашения об изъятии (п. 2, 4 ст. 56.10 ЗК РФ).

На подписание соглашения даётся один месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Если в этот срок вы не согласны - начинается суд.

Если согласия нет: суд и размер возмещения

При отсутствии согласия город подаёт иск в суд. Предмет спора - размер возмещения (п. 9, 13 ст. 56.12 ЗК РФ). Вы можете оспорить оценку, если считаете её заниженной, но придётся доказывать.

Важный момент: суд решает, сколько город вам заплатит, но не может отменить изъятие, если территория утверждена. Поэтому главная задача - подготовиться к оценке и не пропустить сроки на обжалование.

Что важно знать про самовольные постройки и вид разрешённого использования

Самовольная постройка прав на себя не создаёт (ст. 222 ГК РФ), и её стоимость в возмещение не входит. Шире: при определении размера возмещения не учитываются постройки и улучшения, сделанные в противоречии с разрешённым использованием участка или с условиями договора аренды. Не берутся в расчёт и объекты с улучшениями, появившиеся после уведомления об изъятии (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Если на участке есть объект, признанный самовольным, за него ничего не заплатят.

Стоимость определяется по виду разрешённого использования на день, предшествующий дню решения об изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). То есть, менять ВРИ задним числом, чтобы получить больше, не получится.

Частая ошибка. Менять вид разрешённого использования после решения об изъятии, чтобы поднять сумму: стоимость считается по ВРИ на день, предшествующий решению (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).

Заключение: первые шаги правообладателя

1. Проверьте границы - кадастровый номер и координаты, а не схему из СМИ.
2. Дождитесь официального предложения от города.
3. Не пропустите 45 дней на ответ.
4. При получении проекта соглашения и отчёта об оценке - сразу обращайтесь за консультацией.

Подробнее о возмещении при изъятии - в статье Компенсация при изъятии в КРТ. Если хотите оспорить оценку - читайте Оспаривание оценки. А про права правообладателя при самостоятельной реализации есть материал Статья 70 ГрК РФ.

Вопросы аудитории

Как узнать, попал ли мой объект в границы КРТ?
Запросите выписку из ИСОГД и сверьте границы по кадастровому номеру.

Что делать после получения предложения о КРТ?
Не игнорировать. Внимательно прочитать, оценить сроки и обратиться к юристу, если есть сомнения.

Какие сроки на согласие, оценку и подписание соглашения?
45 дней на ответ, 60 дней между оценкой и направлением соглашения, месяц на подписание соглашения.

Можно ли оспорить размер возмещения в суде?
Да, предмет спора - именно размер, если не согласны с оценкой.

Что будет с самовольными постройками на участке?
За них не выплачивается возмещение - выпадают из базы расчёта.

Если у вас на руках уведомление об изъятии, проект соглашения или отчёт об оценке - пишите. Разберёмся, что дальше.