Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ

Что закон включает в возмещение

Когда приходит уведомление об изъятии, первая мысль - мне заплатят за землю и строение. Однако состав возмещения шире. По п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 2, п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ в него входят:

• рыночная стоимость участка;
• рыночная стоимость иных прав - например, права аренды;
• убытки, которые вы понесёте в связи с изъятием;
• упущенная выгода.

Если вам говорят: «положена только цена земли и дома», - это не соответствует закону. Вопрос в том, как это доказать и получить.

Норма. В возмещение входят рыночная стоимость участка, стоимость иных прав, убытки и упущенная выгода - п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 и п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ.

Рыночная стоимость участка и прав на него

Стоимость участка определяют по виду разрешённого использования (ВРИ) на день, предшествующий дню решения об изъятии. Это п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ. То есть если после решения вы сменили ВРИ на более дорогой - оценщик его не учтёт.

Для арендаторов методика другая. Предметом оценки становится право аренды. Это прямо указано в п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ. Если вы арендатор - проверьте, какой подход применил оценщик. Ошибка здесь ведёт к занижению суммы.

Что точно не войдёт в стоимость: самовольные постройки и любые улучшения, сделанные после уведомления об изъятии (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Решили сделать ремонт или пристройку после уведомления? Эти затраты вам не компенсируют.

Убытки и упущенная выгода: что и как подтвердить

Вторая составляющая - убытки: переезд, перебазирование оборудования, потеря клиентов, расходы на поиск нового помещения. И упущенная выгода - то, что вы недополучите из-за прекращения бизнеса.

Закон требует документы. Обзор судебной практики ВС РФ (утв. 10.12.2015) и 135-ФЗ от 29.07.1998 указывают: отчётность, договоры, расчёт перебазирования. Без бумаг эти суммы, скорее всего, не признают. Соберите расходы заранее - до подписания соглашения.

Частая ошибка. Сделать ремонт или пристройку после уведомления об изъятии и ждать за это компенсации: такие улучшения в расчёт не берутся (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Почему предложенная сумма ниже ожидаемой

Главная причина - методологическая. Оценщики используют сравнительный подход, ориентируясь на цены сделок с похожими объектами на рынке. Ваша ситуация - вынужденное изъятие, вы не продаёте по своей воле. Прогнозная модель убытков и упущенной выгоды даёт более высокую цифру. Эксперты связывают потерю «второй половины» возмещения именно с этим расхождением: оценщик ориентируется на рыночные данные, тогда как реальные потери могут быть выше.

Подробнее о причинах занижения - в статье «Где возникает занижение».

Что не войдёт в возмещение

• Самовольные постройки (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).
• Любые улучшения и объекты, созданные после уведомления о решении об изъятии (там же).

Вопрос: «Можно ли увеличить возмещение, сделав ремонт после уведомления?» Ответ: нет. Эти затраты не компенсируют.

Резерв для спора - полнота состава возмещения

По мнению экспертов, главный резерв для оспаривания - неполнота состава возмещения. Часто в соглашении не учитывают упущенную выгоду, убытки на перебазирование, стоимость права аренды. Это даёт основания требовать пересмотра. Как оспаривать оценку - читайте в статье «Оспаривание оценки».

Что это значит для вас. Главный резерв спора - полнота состава: чаще всего в соглашении нет упущенной выгоды, расходов на перебазирование и стоимости права аренды.

Что делать правообладателю

• До подписания соглашения соберите все документы по убыткам: договоры аренды нового помещения, сметы на переезд, расчёт потери прибыли.
• Проверьте, все ли элементы возмещения учтены: стоимость участка или права аренды, убытки, упущенная выгода.
• Если сумма кажется заниженной - не подписывайте сразу. Оспаривайте оценку. Статья «Компенсация при изъятии для КРТ» поможет разобраться с порядком действий.

Помните: возмещение - это ваши потери в полном объёме. Закон даёт инструменты, чтобы их получить.