Уведомление об изъятии: что делать в первые дни

Что такое уведомление об изъятии и когда оно приходит

Уведомление - это копия уже принятого решения об изъятии. Его направляют правообладателю. Не путайте с сообщением о планируемом изъятии. Та стадия наступает раньше - не менее чем за 60 дней до решения. Она даёт 60 дней на подачу заявлений об учёте прав (п. 1, 8 ст. 56.5 ЗК РФ).

Сроки считаются со дня получения копии. Если вы не явились за письмом или отказались его забрать, срок всё равно идёт. По закону вы считаетесь уведомленным со дня получения или со дня возврата письма отправителю. Если нет почтового адреса - со дня отправки e-mail. Если нет и его - со дня опубликования (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ). Контроль за корреспонденцией - ваш риск (Обзор ВС РФ от 10.12.2015, п. 3).

Норма. Сроки считаются со дня получения копии решения: при отказе принять письмо, неявке за ним или возврате отправления вы считаетесь уведомлённым (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ).

Если уведомление не получено. Проверяйте публикации органа и выписку ЕГРН: об изъятии можно узнать и без письма. Если копию решения вам не направили, это довод в вашу пользу: при неуведомлении правообладателя в иске о выкупе отказывают (Обзор ВС РФ от 10.12.2015, п. 2). Нарушение процедуры само по себе не лишает права на возмещение (п. 4 того же Обзора).

Для КРТ сроки сжаты: копию решения направляют в течение 7 рабочих дней. Плюс опубликование на сайте и на щите - тоже 7 рабочих дней (п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ). Арендаторам городских участков без объектов направляют уведомление о расторжении. Договор прекращается в течение 5 дней со дня получения (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ).

Пять проверок в самом уведомлении

Копия решения - документ с обязательными реквизитами. Пять проверок помогут заметить ошибки на старте.

1. Реквизиты решения. Проверьте состав решения. В нём должны быть перечислены участки и объекты на них, цель изъятия, реквизиты документов-оснований. Также указываются лицо, подавшее ходатайство (если есть), сохраняемые сервитуты и неизымаемые сооружения (п. 4 ст. 56.6 ЗК РФ).

2. Полнота перечня. Решение принимается в отношении всех объектов на участке. Исключение - сооружения, которые не подлежат изъятию (п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ). Проверьте, все ли ваши здания и помещения указаны.

3. Границы. Если участки предстоит образовать и нет проекта межевания, к решению прилагается схема расположения (п. 5 ст. 56.6 ЗК РФ).

4. Сверка с ЕГРН. Отсутствие сведений о правах или координатах, пересечения границ, споры о правах - не препятствие для принятия решения (п. 8 ст. 56.6 ЗК РФ). Но выписки из ЕГРН сверяйте, расхождения фиксируйте. Они пригодятся при оспаривании размера возмещения.

5. Проверка по КРТ. Объект должен быть в границах КРТ. Также он не должен относиться к исключениям, перечень которых лучше уточнить с юристом (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ).

Четыре счётчика сроков: не перепутайте

С момента получения уведомления запускаются четыре разных счётчика. Их важно различать.

3 месяца - обжалование решения. Решение об изъятии можно оспорить в суде в течение трёх месяцев со дня уведомления (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Порядок обжалования зависит от категории спора - его лучше уточнить с юристом.

90 дней - срок на подписание соглашения (общий порядок). Отсчёт идёт со дня получения проекта соглашения. Если по истечении 90 дней подписанный проект не представлен, орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Раньше этого срока подать иск нельзя (Обзор ВС РФ 10.12.2015).

1 месяц - срок на подписание соглашения при КРТ. Отсчёт идёт со дня, когда вам предоставили возможность ознакомиться с проектом. Если в течение одного месяца соглашение не заключено, орган идёт в суд (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ).

3 года - срок действия решения. Решение действует три года со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Иск о принудительном изъятии подаётся в пределах этого срока. По разъяснениям ВС РФ, истечение срока - основание для отказа в иске (Обзор от 10.12.2015).

Стартовая точка для всех счётчиков - подтверждённая дата получения уведомления.

Частая ошибка. Принять «90 дней» за срок на подписание соглашения при КРТ: для КРТ действует специальная норма — один месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ), а 90 дней — общий порядок (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Сохраните конверт, почтовый идентификатор, скриншот e-mail.

Первые действия: адрес, документы, оценка

До подписания соглашения нужно сделать несколько вещей. На это есть прямые нормы.

Сообщите почтовый адрес. После уведомления вы вправе направить в орган сведения о почтовом адресе для направления проекта соглашения (п. 12 ст. 56.6 ЗК РФ). Проект придёт заказным письмом именно по этому адресу (п. 3 ст. 56.10 ЗК РФ).

Соберите документы по убыткам. Вы обязаны представить оценщику документы, подтверждающие убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами (п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ). Это договоры аренды, залога, переписка с контрагентами - всё, что покажет потери.

Темп задаёт оценка органа. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Отчёт об оценке действителен вплоть до подписания соглашения или решения суда (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). К проекту соглашения прилагаются выписки ЕГРН и отчёты об оценке - проверяйте их сразу. Если не согласны - направляйте письменные возражения с обоснованием (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Если права не зарегистрированы. Заявление об учёте прав нужно подать в течение 60 дней со дня опубликования сообщения о планируемом изъятии (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). При неполных документах орган уведомит вас об этом в 10 дней (п. 9 ст. 56.5 ЗК РФ). Не тяните - пропуск срока может осложнить получение возмещения.

Подробнее о составе возмещения читайте в статье Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ.

Чего делать нельзя: типовые ошибки

Несколько действий после уведомления лишают части возмещения или ускоряют принудительное изъятие.

Улучшения и стройка после уведомления. Неотделимые улучшения, произведённые после уведомления, не учитываются в возмещении (кроме работ по безопасности и ликвидации ЧС). То же касается объектов, начатых после уведомления, и сделок, которые увеличивают размер убытков (подп. 2-5 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Не рассчитывайте на смену собственника. Переход прав и образование новых участков не требуют нового решения об изъятии (п. 9 ст. 56.6 ЗК РФ). Продажа объекта после уведомления не остановит процесс.

Не игнорируйте письма. Отказ принять проект соглашения считается надлежащим получением. Отсутствие контроля за корреспонденцией - риск для вас (п. 7 ст. 56.10 ЗК РФ; Обзор ВС РФ 10.12.2015, п. 3).

Не откладывайте ответ. 90 дней (или 1 месяц при КРТ) - время для переговоров. Далее орган идёт в суд (п. 10 ст. 56.10; п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ).

Не подписывайте вслепую. Условия изъятия определяются соглашением, а при споре - судом (п. 6 ст. 279 ГК РФ; п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ). Если не согласны с ценой или составом возмещения, не ставьте подпись, пока не получите независимую оценку.

О том, как устроен процесс переговоров, мы писали в статье Месяц на ответ: что успеть после получения проекта соглашения.

Как связаны решение, публикации и ЕГРН

Уведомление - часть цепочки: решение → публикации → внесение в ЕГРН. Её можно использовать для проверки.

После принятия решения орган размещает его на своём сайте и публикует официально. Копии направляются правообладателям, в Росреестр и организации, подавшей ходатайство (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ; для КРТ - п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ). Регистрация изъятия в ЕГРН происходит только после представления документов, подтверждающих предоставление возмещения (ч. 2 ст. 60 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: об изъятии можно узнать раньше, чем придёт письмо, - по публикациям на сайте органа и по выписке ЕГРН. Полученную копию сверьте с публикацией - совпадают ли дата, номер, перечень объектов.

Особенности Москвы: кто уведомляет и как

В Москве решение об изъятии издаёт Департамент городского имущества (ДГИ). В судебной практике изъятие нежилых помещений для КРТ в Москве оформлялось распоряжением ДГИ (определение ВС РФ № 305-ЭС24-6841).

Порядок взаимодействия органов власти Москвы при изъятии закреплён постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП. Публикации о планируемом изъятии выходят на mos.ru и сайтах префектур. Например, по КРТ нежилой застройки у МКАД 24 км публикация содержала контакты ДГИ и адрес для заявлений.

Если ваш объект в Москве, проверяйте официальный портал программы КРТ (krt.mos.ru) и сайт своей префектуры. Уведомление придёт от ДГИ заказным письмом. Все сроки и требования - те же, что по Земельному кодексу, но с учётом региональных особенностей.

Больше о московской процедуре - в статье КРТ в Москве: что делать правообладателю.

Коротко: что делать в первые дни

1. Зафиксировать дату и способ получения уведомления.
2. Проверить реквизиты решения, перечень объектов и границы.
3. Сверить с выписками ЕГРН, зафиксировать расхождения.
4. Сообщить органу почтовый адрес для проекта соглашения.
5. Начать сбор документов по убыткам.
6. Приостановить улучшения и сделки, которые увеличивают размер убытков.
7. Решить вопрос об обжаловании решения (3 месяца).
8. Если права не зарегистрированы - срочно подать заявление об учёте.

Не откладывайте. Каждый день после уведомления работает на счётчики, которые вы не можете остановить.