Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу

Когда вам приносят проект соглашения об изъятии, первое желание - либо подписать, лишь бы не тянуть, либо отложить в стол и надеяться, что рассосётся. Не надо ни того, ни другого. Проект соглашения - это документ, который закон позволяет рассматривать, проверять и менять. У вас есть на это время, и оно работает на вас.

Разберу, что должно быть в проекте, какие условия - сигнал остановиться, и от какой даты считать сроки, чтобы не пропустить момент, когда город пойдёт в суд.

Что должно быть в проекте соглашения и от какой даты считать сроки

Соглашение об изъятии - не меморандум о намерениях и не «рамочный договор». Закон прямо перечисляет, что в нём должно быть. Если чего-то из этого нет - это серьёзный повод воздержаться от подписи и направить возражения.

Обязательный минимум по закону (п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ):

• стороны;
• кадастровые или условные номера изымаемых объектов (либо иное описание);
• цель изъятия;
• реквизиты решения об изъятии;
• прекращаемые и возникающие права;
• срок передачи объекта;
• размер и порядок выплаты возмещения;
• сохраняемые сооружения и сервитуты;
• техусловия переноса инженерных сооружений.

Для КРТ требования жёстче: соглашение должно содержать выкупную цену, размер убытков и иные условия из п. 1 ст. 56.9 (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).

Одновременно с проектом вам обязаны направить (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ):

• выписки ЕГРН;
• отчёт об оценке рыночной стоимости;
• отчёт об оценке убытков;
• отчёт об оценке объектов взамен (если предлагают).

Нет отчёта - нет и полноценного проекта. Это уже повод для разговора.

Норма. Проект соглашения обязан содержать обязательный минимум по п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ, а для КРТ — ещё выкупную цену и размер убытков (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ). Вместе с проектом направляют выписки ЕГРН и отчёты об оценке (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ).

Проект направляется заказным письмом с уведомлением. Адреса - по которым вас знает закон: указанный вами, из ЕГРН или по адресу самого объекта (п. 3 ст. 56.10 ЗК РФ).

Важный момент: проект считается полученным, даже если вы отказались его принять. Закон прямо говорит: отказавшийся принять проект считается надлежащим образом получившим его (п. 7 ст. 56.10 ЗК РФ). Поэтому дату фактического получения нужно зафиксировать сразу - от неё идут все сроки: 90 дней для обычного порядка и месяц для КРТ.

Частая ошибка. Отказаться принимать письмо и считать, что срок не пошёл: отказавшийся принять проект считается надлежащим образом получившим его (п. 7 ст. 56.10 ЗК РФ).

Условия, которые нельзя подписывать сразу

Есть пункты, которые в проекте встречаются регулярно и которые подписывать нельзя. Причина одна: они противоречат закону.

Неполный состав возмещения. В возмещение входят рыночная стоимость, убытки, причинённые изъятием, и упущенная выгода (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ). Если в проекте сумма состоит только из рыночной стоимости - это не соответствует закону. Убытки и упущенная выгода должны быть в составе возмещения. Схема «по отдельному соглашению» норме противоречит.

«Сумма будет уточнена». Соглашение обязано содержать размер и порядок выплаты возмещения (пп. 7 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ), для КРТ - выкупную цену и размер убытков (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ). Формулировка «уточним при регистрации» лишает документ определённости. Если сумма не зафиксирована - это пока проект для обсуждения.

Передача объекта или снос до выплаты. Последствия изъятия наступают только после предоставления возмещения (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ). Подтверждение - платёжное поручение или депозит нотариуса. Схема «сначала передать, потом деньги» норме противоречит. Конституционный суд подтвердил гарантии на случай изъятия до окончательного спора о размере: предварительная выплата или депозит. Доплата разницы производится незамедлительно после вступления в силу судебного акта (Постановление КС РФ от 09.04.2026 № 22-П).

Расходы «за счёт собственника». Если проект перекладывает на вас расходы, которые по закону входят в убытки, это повод для предложений об изменении условий. Речь о переезде, досрочном расторжении обязательств, переносе сетей. Состав убытков определён в п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ.

Отказ от оспаривания. Если в проекте есть пункт об отказе от суда или ограничении права на оспаривание - это прямое основание для письменных возражений. Право на суд не отчуждается соглашением.

Правильный ход до подписи. Закон даёт вам право направить уведомление об отказе в подписании или предложения об изменении условий, в том числе об изменении размера возмещения (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ). К предложениям об изменении размера нужно приложить обосновывающие документы. Орган вправе изменить условия с учётом ваших предложений (п. 11 ст. 56.10 ЗК РФ).

Сроки на ответ: 90 дней, месяц для КРТ и «45 дней» - что это такое

Общий порядок - 90 дней. Иск о принудительном изъятии возможен по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Это ваш рабочий коридор: успеть проверить отчёт, заказать рецензию, подготовить возражения.

КРТ - один месяц. Если соглашение не заключено в течение месяца со дня, когда вам предоставлена возможность ознакомиться с проектом, орган обращается в суд (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Так эта норма и сформулирована: отсчёт идёт со дня, когда возможность ознакомиться предоставлена. Порядок ознакомления при этом закон не детализирует.

«45 дней» - не про подпись соглашения об изъятии. Это срок для других процедур:

• для КРТ нежилой застройки - срок согласия правообладателей на заключение договора о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ);
• для КРТ жилой застройки - срок заключения договора о переходе права собственности на жилое помещение (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если вам говорят «у вас 45 дней, потом суд» - это не про соглашение об изъятии.

Если не подписать: что происходит дальше

Если вы не подписали и не направили возражений, город идёт в суд. Для обычного порядка - через 90 дней, для КРТ - через месяц.

Что можно оспорить в суде:

• всю процедуру изъятия целиком - если нарушены сроки, порядок уведомления, не было решения об изъятии;
• только размер компенсации - если процедура соблюдена, но сумма не устраивает. Для КРТ закон прямо говорит: решение суда об изъятии может быть оспорено в части размера компенсации (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

Позиции в пользу собственника, которые стоит держать в голове:

• иск не может быть подан раньше истечения 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ);
• отсутствие решения об изъятии или нарушение процедуры само по себе не лишает права на возмещение убытков, причинённых фактическим лишением имущества (Обзор ВС РФ от 10.12.2015, п. 4);
• для КРТ отсутствие кадастрового учёта и регистрации права не препятствует изъятию и не лишает возмещения (определение ВС РФ № 305-ЭС24-6841);
• при споре выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Обзор ВС РФ от 10.12.2015, п. 7; определение ВС РФ № 89-КГ15-4).

Убытки и упущенная выгода: что подтверждать ещё до подписи

Если в проекте нет убытков и упущенной выгоды, их всё равно нужно доказать. Готовить доказательства стоит заранее, до отчёта об оценке.

Что входит в состав возмещения:

• рыночная стоимость;
• убытки, включая обязательства перед третьими лицами;
• упущенная выгода (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Вы обязаны представить оценщику документы, подтверждающие возникновение убытков из-за невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами (п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ). Договоры, расчёты, уведомления контрагентам - всё это нужно собрать до того, как отчёт уйдёт в работу.

Как доказывать упущенную выгоду:

• учитываются предпринятые меры для её получения и сделанные приготовления (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7);
• допустимы любые доказательства возможности её извлечения;
• расчёт - на основе данных о прибыли за аналогичный период времени;
• суд не может отказать только на том основании, что размер убытков нельзя установить с разумной степенью достоверности (п. 4);
• размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 25).

Что не учитывается при расчёте: улучшения и объекты, появившиеся после уведомления о решении, и сделки после уведомления, увеличивающие убытки (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Оценка, рецензия, судебная экспертиза: что можно сделать до подписи

Отчёт об оценке - обязательное приложение к проекту (пп. 2 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ), а отчёт действителен вплоть до подписания соглашения или до решения суда (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). То есть проверять и оспаривать его можно до подписи.

Что можно сделать:

• Независимая экспертиза отчёта через СРО оценщиков. Проводится добровольно на основании договора (ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ). Результат - положительное или отрицательное экспертное заключение. Итоговая величина стоимости признаётся достоверной, если в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ).
• Судебная экспертиза - если спор уже в суде. Назначается, когда требуются специальные знания (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ).
• Выделение спора о размере в отдельное производство. Конституционный суд подтвердил: при споре о размере возмещения требование об определении размера может быть выделено в отдельное производство. При изъятии до окончательного спора о размере действуют гарантии: предварительная выплата или депозит. Доплата разницы производится незамедлительно после вступления в силу судебного акта. При задержке по вине органов предусмотрены проценты по ключевой ставке (Постановление КС РФ от 09.04.2026 № 22-П).

Риск подписания «до оценки»: если вы подписали соглашение с суммой, а потом решили оспорить - прямых гарантий доплаты для такого случая в законе нет. Поэтому порядок действий такой: сначала проверка отчёта и возражения, потом подпись.

Процедурные якоря, которые легко пропустить

Помимо содержания соглашения, есть сроки, которые легко упустить, - и потом будет поздно.

• Обжалование решения об изъятии - три месяца со дня уведомления (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
• Срок действия решения об изъятии - три года со дня принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Иск об изъятии должен быть подан в пределах срока действия решения (Обзор ВС РФ от 10.12.2015).
• Копия решения - 10 дней со дня принятия в общем порядке (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ), 7 рабочих дней для КРТ (п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).
• Срок передачи объекта - не более шести месяцев со дня прекращения прав (пп. 6 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ).

Дату получения письма с проектом фиксируйте документально - от неё считаются все сроки.

Вопросы, на которые отвечает статья

• Что именно должно быть в соглашении об изъятии, чтобы его вообще можно было рассматривать?
• От какой даты считать 90 дней и месяц для КРТ?
• Какие пункты проекта - повод направить возражения вместо подписи?
• Что будет, если не подписать соглашение, и когда именно город пойдёт в суд?
• Как доказать убытки и упущенную выгоду, если в проекте их нет?
• Можно ли оспорить оценку до подписания и что даёт независимая экспертиза?
• Какие процедурные сроки легко пропустить и чем это грозит?

Если у вас на руках проект соглашения или отчёт об оценке - не подписывайте сразу. Сначала проверьте состав возмещения, сроки и формулировки. Подробнее о том, что успеть за месяц после получения проекта, - в статье «Месяц на ответ: что успеть после получения проекта соглашения». О том, из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ, - в материале «Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ». Если сомневаетесь в оценке - прочитайте «Оспаривание отчёта об оценке при изъятии» и «Семь мест в отчёте об оценке, где возникает занижение».