Батюнинский пр-д, влд. 14, 15 (Курьяново 2) — КРТ-разбор

Вопросы, на которые отвечает статья:

• Мой объект в границах КРТ? Как это проверить и что написано в приложении 2?
• Что здесь построят: жильё или коммунальные объекты города?
• Какие сроки у решения 1704-ПП и когда начнётся договор о КРТ или изъятие?
• Что делать собственнику и арендатору на стадии «решение принято, идёт ДПТ»?
• Из чего складывается возмещение и какие сроки нельзя пропустить?

1. Паспорт территории

1.1 Площадь, адрес, вид КРТ

17,74 га в бывшей промзоне «Курьяново» (ЮВАО, район Печатники) по адресу «Батюнинский проезд, вл. 14, 15». Территория разделена на две зоны: № 1 (15,39 га) и № 2 (2,35 га). Это КРТ нежилой застройки - город строит здесь коммунальные и производственные объекты; жилья на этой территории не будет. Вид КРТ определён частью 1 статьи 65 ГрК РФ, особенности - статьёй 66. Московский порядок - постановление № 331-ПП от 23.03.2021.

Норма. Решение о КРТ - постановление Правительства Москвы от 22.07.2025 № 1704-ПП: 17,74 га в границах двух территориальных зон, вид - КРТ нежилой застройки города Москвы.

1.2 Акт, сроки реализации и увязка с метро

Проект решения опубликован на mos.ru 21.01.2025, а постановление Правительства Москвы № 1704-ПП от 22.07.2025 вышло 25.07.2025 («Вестник Москвы» № 29). Предельные сроки: реализация - 6 лет со дня заключения договора о КРТ; подготовка документации по планировке территории (ДПТ) - 12 месяцев со дня заключения договора. ДПТ готовится с учётом проектов планировки Бирюлёвской линии метро (постановления 322-ПП от 28.02.2023 и 3048-ПП от 18.12.2024). Станция «Курьяново» (проектное название «Батюнино») ориентировочно откроется в 2028 году.

2. Что здесь сейчас и вокруг

2.1 Объекты в границах: промзона «Курьяново», складской комплекс «Печатники», спецавтобаза

Сейчас это действующая производственно-складская застройка. В границах - объекты по Батюнинскому проезду, Батюнинской улице, Проектируемым проездам № 5112 и № 5113. Приложение 2 к решению 1704-ПП перечисляет десятки объектов капстроительства. Подавляющее большинство - «снос/реконструкция»; «сохранение» в приложении 2 отмечено у одного объекта - Батюнинская улица, владение 10, строение 2, 49 кв. м. Около 25 % промзоны занимает складской/производственный комплекс «Печатники» (бывший завод по обработке древесины 1960-1970-х, АО «Заречье»). С 2006 года на площадке (Проектируемый проезд № 5113) размещается спецавтобаза «Городской службы перемещения транспортных средств» (эвакуаторы) - распоряжение № 782-РП от 12.05.2006.

2.2 Соседство: Курьяновские очистные, МЦД-2 «Курьяново», строящаяся станция метро

Рядом - Курьяновские очистные сооружения (Мосводоканал), крупнейшие в Европе (максимум 3 млн м³ в сутки, обслуживают ~60 % территории города). Они вне границ КРТ, но формируют санитарно-защитный контекст. Транспорт: платформа МЦД-2 «Курьяново» (открыта 13.07.2020), МЦД-2/метро «Печатники», строящаяся станция метро «Курьяново» Бирюлёвской линии (выходы к Батюнинскому проезду и 4-й Курьяновской). Также рядом Юго-Восточная хорда, Батюнинский пруд и парк.

3. История места: от деревень Батюнино и Курьяново до промзоны

3.1 Деревни XVII-XIX веков, рыбный промысел, «кошельники»

Согласно писцовой книге Коломенской дворцовой волости 1664 года, упоминаются деревня Декурьяново (12 дворов) и деревня Батюнино (11 дворов). Батюнино стояло на берегу Батюнинского озера-старицы. Местные рыбаки поставляли рыбу «на государев обиход», оброк сдавали «кошелём» - мерой рыбы (отсюда «кошельники»). В XIX веке рыбный промысел захирел, деревни перешли на огороды. К концу XIX века в Батюнине - 302 жителя, в Курьянове - 252. В 1926 году в Курьянове 108 дворов, колхоз «Огородный гигант».

3.2 Станции аэрации, посёлок Курьяново, комбинат по обработке древесины

С 1930-х по 1950 год жителей Курьянова отселили под строительство станции аэрации в посёлок Новокурьяново. Первая очередь станции пущена в декабре 1950 года. Для стройки организован Курьяновский исправительно-трудовой лагерь. В 1948-1952 годах вокруг станции построен посёлок Курьяново для работников (архитекторы Бровченко В. Н., Бочков Ю. С., инженер Фейгельман Р. С.). В 1960 посёлок вошёл в черту Москвы. В 1960-1970-е построен комбинат по обработке древесины (позже ПСК «Печатники»). В 1971/1978 рядом со старой пущена Новокурьяновская станция аэрации - крупнейшая в Европе. С 1990-х по 2020-е производство сворачивалось, площади сдавались под склады. В 2022 утверждён проект планировки промзоны «Курьяново» на 50,3 га (жилой квартал более 350 тыс. квадратных метров, школа, детсады). Это отдельный документ, он не описывает границы КРТ по решению 1704-ПП.

4. Что задумал город: параметры и обязательства

4.1 Объекты: базы ГБУ «Доринвест» и «Автомобильные дороги», асфальтобетонный завод, конечная станция

По решению 1704-ПП на 17,74 га город размещает:

• коммунальную базу ГБУ «Доринвест» - 27 250 кв. м на участке ~5,43 га;
• коммунальную базу ГБУ «Автомобильные дороги» (зона № 1) - 9 520 и 16 640 кв. м на ~3,45 га;
• асфальтобетонный завод - 2 280 кв. м на ~2,48 га;
• конечную станцию с отстойно-разворотной площадкой наземного транспорта - 480 кв. м на ~0,41 га;
• в зоне № 2 - базу ГБУ «Автомобильные дороги», 2 490 кв. м на ~1,85 га;
• резервный участок 0,37 га под коммунально-производственный корпус.

Сумма обязательств - 58 660 кв. м (≈ 60 000 кв. м по сообщению ДГИ). Построенное безвозмездно передаётся в собственность города (пункт 4.4 решения).

4.2 Параметры застройки, виды разрешённого использования, экономика проекта

Плотность застройки, этажность и максимальный процент застройки не установлены. Задана суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен: зона № 1 - максимум 57 080 кв. м, минимум 42 810 кв. м; зона № 2 - максимум 2 490 кв. м, минимум 1 868 кв. м. Виды разрешённого использования: коммунальные услуги, административные здания, строительная промышленность, склад, обслуживание перевозок пассажиров, улично-дорожная сеть, благоустройство. В зоне № 2 дополнительно - внеуличный транспорт (объекты метрополитена). Экономика: «вложения почти в 14,5 млрд руб.», «около 600 рабочих мест» (Ефимов, 22.01.2025).

5. Юридический слой: стадия, нормы, сроки

5.1 Где мы на шкале КРТ: проект решения → постановление → договор → ДПТ

КРТ «Батюнинский проезд» прошёл стадии «проект решения (январь 2025) → постановление (июль 2025)». Дальше - договор о КРТ, ДПТ (12 месяцев), затем при необходимости изъятие. Роль собственника зависит от того, попал ли его объект в приложение 2 и с какой пометкой (снос/реконструкция или сохранение). Подробнее о стадиях - в статье «Карта стадий КРТ: где на ней находится ваш адрес».

Сроки. Предельный срок реализации решения - 6 лет со дня заключения договора о КРТ, подготовка ДПТ - 12 месяцев. Ответ на предложение о договоре - 45 дней (часть 7 статьи 66 ГрК РФ).

5.2 Ключевые сроки: 45 дней, 60 дней, «месяц» против «90 дней»

45 дней - срок согласия правообладателя на договор о КРТ нежилой застройки (часть 7 статьи 66 ГрК РФ). Это стадия «предложение о договоре», а не ответ по соглашению об изъятии.

60 дней - две разные нормы. Первая: размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии (пункт 7 статьи 56.8 ЗК РФ). Вторая: проект договора о КРТ правообладатели должны подписать в течение 60 дней. Ни та, ни другая - не «срок годности отчёта об оценке».

«Месяц» и «90 дней» - разные основания. Если в КРТ соглашение об изъятии не заключено в течение месяца со дня, когда правообладателю дали возможность ознакомиться с его проектом, город обращается в суд. В общем порядке изъятия иск подаётся по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения. Это срок города, не правообладателя. Подробнее о том, что успеть после получения проекта соглашения, - в статье «Месяц на ответ: что успеть после получения проекта соглашения».

6. Что делать собственнику на этой стадии

6.1 Проверка вхождения в границы и роль по договору о КРТ

Первое - проверить, входит ли ваш объект в границы КРТ. Используйте официальный сервис проверки границ на портале КРТ, затем приложения 1 и 2 к постановлению 1704-ПП (по кадастровым номерам). Как это сделать - в статье «Как проверить, входит ли объект в границы КРТ».

Второе - найти свой объект в приложении 2 и определить пометку: «снос/реконструкция» или «сохранение». Подавляющее большинство объектов в границах - под снос/реконструкцию. В приложении 2 пометка «сохранение» стоит у одного объекта - Батюнинская улица, владение 10, строение 2 (49 кв. м). Сверяйте адрес и площадь по своему кадастровому номеру.

Третье - понять свою роль по договору о КРТ. Если собственник в договор не вошёл, решение допускает реализацию городом, определённым им юрлицом либо через торги (пункт 4 части 7 статьи 66 ГрК РФ).

6.2 Чек-лист «первые 30 дней» и сбор «пакета собственника»

1. Проверить вхождение в границы (сервис проверки границ + приложения к 1704-ПП).
2. Найти свой объект в приложении 2, прочитать пометку.
3. Собрать цепочку актов с датами: проект решения (21.01.2025) → постановление (22.07.2025) → договор о КРТ → ДПТ.
4. Понять свою роль по договору.
5. Собрать «пакет собственника»: документы о правах на объект, техплан, договоры аренды (остаток срока влияет на оценку), документы по улучшениям, переписка с ДГИ.
6. Заказать свою оценку или рецензию до ответа, не дожидаясь иска.
7. Не совершать необратимых улучшений и новых сделок после уведомления - они в возмещение не войдут (пункт 8 статьи 56.8 ЗК РФ).

Арендаторам, залогодержателям, третьим лицам: сверить договоры, уведомить банк, определить, кто предъявляет убытки, и документировать расчёты (пункт 6 статьи 56.8 ЗК РФ).

7. Ключевые цифры разбора

7.1 Площади, зоны и предельные параметры

• 17,74 га - площадь КРТ.
• 15,39 га / 2,35 га - зоны № 1 и № 2.
• 57 080 / 42 810 кв. м - предельная (макс./мин.) суммарная поэтажная площадь в зоне № 1.
• 2 490 / 1 868 кв. м - то же для зоны № 2.

7.2 Объёмы объектов, вложения и рабочие места

• 58 660 кв. м - общая площадь объектов (сумма обязательств).
• 27 250 кв. м - база ГБУ «Доринвест» на 5,43 га.
• 9 520 и 16 640 кв. м - база ГБУ «Автомобильные дороги» (зона № 1) на 3,45 га.
• 2 280 кв. м - асфальтобетонный завод на 2,48 га.
• 480 кв. м - конечная станция на 0,41 га.
• 2 490 кв. м - база ГБУ «Автомобильные дороги» (зона № 2) на 1,85 га.
• 0,37 га - резервный участок.
• 6 лет / 12 месяцев - срок реализации / подготовки ДПТ.
• ~14,5 млрд ₽ - оценка вложений.
• ~600 рабочих мест.

Если ваш объект попал в границы этого КРТ, не откладывайте проверку. Сроки по договору и изъятию уже пошли.