Как проверить, входит ли объект в границы КРТ

Главное в цифрах

• 3 вопроса - границы, перечень и пометка: на них отвечают разные документы
• 8 граф - столько в официальной таблице приложения 2 с перечнем участков и объектов
• 45 дней - не ранее этого срока со дня получения предложения о договоре принимается постановление о КРТ
• 1 месяц - отводится на подписание соглашения об изъятии при КРТ со дня, когда правообладателю дали ознакомиться с проектом
• 34,37 и 35,3699 га - две площади одной площадки «Коровино»: на витрине программы и в распоряжении

Три вопроса, которые обычно смешивают в один

Собственник обычно спрашивает: «мой объект в КРТ или нет». Под этим вопросом спрятаны три разных, и отвечают на них разные документы. Если вы только знакомитесь с темой, начните со статьи что такое КРТ простыми словами.

Границы. Территория КРТ описана в решении: там указана площадь и дана ссылка на приложение 1 с графическим описанием границ. Пока участок не попал в эти границы, изъятия по проекту нет.

Перечень. Приложение 2 к решению содержит перечень земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства, в том числе объектов, подлежащих сносу или реконструкции. Объект может стоять в границах и при этом не быть поименован в перечне. Это отдельная ситуация, её разбирают отдельно.

Пометка. У объекта в перечне есть сведения о сносе или реконструкции, а часть объектов сохраняется. От этой графы зависит, что вам предложат: освободить площадку, встроиться в реконструкцию или продолжать пользоваться объектом.

Ошибка начинается там, где ответ сервиса принимают за ответ на все три вопроса. Порядок, по которому я разбираю площадки, такой: быстрая проверка по кадастровому номеру, затем чтение самого решения, затем сверка записи в решении с записью в ЕГРН.

Ориентир. Сервис проверки границ отвечает только на первый вопрос. Ориентир он даёт, а доказательством служат текст решения о КРТ с приложениями и ваша выписка из ЕГРН.

Сервис проверки границ на портале КРТ

Самый быстрый вход - бесплатный сервис на портале московской программы krt.mos.ru. Он называется «Проверьте нахождение объекта недвижимости в установленных границах комплексного развития территории». Проверка идёт по кадастровому номеру, на интерактивной карте показываются границы участка и короткая инструкция по дальнейшим действиям. Сайт программы и бесплатная проверка заработали одновременно.

Второй вход - услуга «Проверить нахождение земельного участка в границах КРТ» на инвестиционном портале Москвы. Основание - постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы». Ответственный орган - Департамент городского имущества.

Вы вводите кадастровый номер участка или объекта капитального строительства. Ответ приходит сразу: находится ли участок в границах программы, плюс набор связанной документации.

Что дают эти сервисы:

• ответ «в границах / не в границах» по кадастровому номеру;
• границы на карте;
• ссылку на документы по площадке.

Чего они не дают:

• номеров приложений вашего решения;
• пометок «снос / реконструкция / сохранение»;
• сверки площади участка с той, что записана в перечне.

И они не заменяют выписку ЕГРН. Если объект поставлен на учёт недавно или участок образован разделом, сервис может отвечать по одной записи, а документы города - по другой.

Приложение 1: границы и их графическое описание

Решения о КРТ в Москве устроены одинаково: пункты ссылаются на приложения, и вся геометрия лежит там. В постановлении Правительства Москвы от 18.12.2024 № 3042-ПП это выглядит так:

«1.1. Комплексному развитию подлежит территория нежилой застройки города Москвы площадью 2,11 га, расположенная по адресу: г. Москва, ул. … , в границах территории согласно приложению 1 к настоящему постановлению».

«1.2. Графическое описание местоположения границ КРТ …, основные виды разрешенного использования …, предельные параметры разрешенного строительства … приведены в приложении 1 к настоящему постановлению».

Читать нужно буквально. В приложении 1 лежит не только картинка с контуром. Там же графическое описание местоположения границ, то есть координаты, а также виды разрешённого использования и предельные параметры застройки. Если ваш участок стоит на границе, спор идёт о координатах из приложения 1.

Реквизиты решения берите по своей площадке. Московские решения о КРТ принимаются постановлениями Правительства Москвы. На портале программы сказано прямо: решение принимается в форме постановления не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения о заключении договора. Часть площадок оформлена распоряжением профильного департамента. Например, по площадке № 15 «Коровино» это распоряжение ДПиПП Р-11/20 от 05.03.2020. Приложения ищите по номеру и дате документа, название площадки для поиска не годится.

Площадь в документе и площадь на карте могут расходиться. По «Коровино» распоряжение описывает территорию как промзону № 46 общей площадью 35,3699 га. Витрина программы показывает 34,37 га и другой адрес: Дмитровское шоссе, влд. 15 вместо перечня владений по Вагоноремонтной улице. Удобную цифру выбирать нельзя, сверяйте по выписке ЕГРН на конкретный участок. Цепочку документов по этой площадке я показал в разборе «Коровино».

Приложение 2: перечень, в котором объект должен быть назван

Пункт решения про перечень звучит так:

«1.3. Перечень земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства в границах КРТ … приведены в приложении 2 к настоящему постановлению».

В том же пункте отдельно назван перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции.

Норма. Официальная форма приложения 2 - таблица из восьми граф. Первые четыре: номер по порядку, кадастровый номер участка, адрес участка, площадь участка. Остальные четыре: кадастровый номер объекта капитального строительства, адрес объекта, площадь объекта, сведения о сносе или реконструкции.

Структуру видно по публикации приложения 2 к постановлению от 06.06.2025 № 1302-ПП в «Вестнике Москвы». Рядом с кадастровыми номерами участков стоят номера зданий и пометки вида «снос / реконструкция».

Что искать в таблице именно вам:

1. Свой кадастровый номер участка. Поиск ведётся по номеру, адрес служит подсказкой.
2. Кадастровый номер объекта (здания, строения, сооружения). Он может стоять отдельной строкой или рядом с участком.
3. Пометку в последней графе: снос, реконструкция или сохранение.
4. Площадь. Она должна совпадать с выпиской ЕГРН. Расхождение не делает объект «чужим», но фиксирует вопрос к перечню.

Ошибка. Пометку «сохранение» легко не заметить, а цена ошибки высока. В разборе площадки у Батюнинского проезда в границах КРТ больше сотни объектов. Пометка о сохранении стоит у одного: Батюнинская улица, владение 10, строение 2, площадью 49 кв. м. Если ваша строка выглядит так же, стратегия другая - встраивание в проект.

Объект в границах, но не в перечне. Участок в границах, а объекта в приложении 2 нет: это неполнота сведений. Перечень готовится по данным ЕГРН, и объект, поставленный на учёт позже или описанный иначе, мог в него не попасть. Такую ситуацию закрывают письменным запросом.

Кадастровые номера: откуда взять свои и с чем сравнивать

Свой кадастровый номер берите из выписки ЕГРН: её заказывают в Росреестре или через Госуслуги. Публичная кадастровая карта и Национальная система пространственных данных дают ориентир по контуру участка, но выписку не заменяют. В выписке есть площадь, адрес и права, внесённые в реестр, и в перечне приложения 2 сверяются именно они.

Логика перечня не случайна. По порядку из постановления № 331-ПП Департамент городского имущества готовит схему границ планируемой территории и перечень объектов в этих границах. Основание - сведения ЕГРН. Отсюда правило: если в ЕГРН ваш объект описан иначе, чем в перечне, расхождение идёт из данных. Снимается оно уточнением сведений и запросом в департамент.

Сравнивать нужно по кадастровому номеру. В одном решении адрес может быть записан по-разному. Витрина программы даёт «Дмитровское шоссе, влд. 15». Распоряжение по той же площадке перечисляет владения по Вагоноремонтной улице: 4А, 10, 10А, 14 плюс МКАД, 80-й километр, вл. 4. Один объект в двух написаниях - обычная ситуация, и сверка идёт по номеру.

Когда ответы расходятся: четыре типовые ситуации

1. Витрина и документ. Площадь и адреса на карте программы служат навигацией. Расхождение с распоряжением или постановлением (как 34,37 против 35,3699 га по «Коровино») решается в пользу документа. Всё равно проверьте выпиской на ваш участок.

2. Адрес в документе и адрес в ЕГРН. Адрес мог измениться после присвоения, после раздела участка или при постановке на учёт. Сверяйте по номеру, адрес используйте как подсказку.

3. Границы на карте и координаты в приложении 1. Если участок стоит на границе или контур на карте «режет» ваш участок, нужен документ. Карта показывает область, приложение 1 - координаты.

4. Объект в границах, но не в перечне; объект в перечне с пометкой «сохранение». Первое - повод для письменного запроса о включении сведений. Второе - повод пересчитать стратегию: реконструкция и сохранение означают другой набор обязательств и другой разговор о возмещении, чем снос.

Что делать при расхождении:

1. Закажите выписку ЕГРН на участок и на объект. Это ваш базовый документ для всех дальнейших разговоров.
2. Сохраните копию решения о КРТ с приложениями 1 и 2 в том виде, в котором оно опубликовано, с датой публикации.
3. Напишите запрос в Департамент городского имущества: кадастровый номер, адрес, что именно расходится, выписка в приложении. Письменный запрос с датой фиксирует, что вы поставили вопрос до изъятия.
4. Зафиксируйте, как получили документы: уведомление, проект соглашения, дату ознакомления. Эти даты запускают сроки.
5. Не делайте необратимого. Улучшения и сделки, совершённые после уведомления об изъятии, в возмещение не входят.

Срок. При КРТ на подписание соглашения об изъятии отводится месяц со дня, когда правообладателю дали возможность ознакомиться с проектом. Дальше город обращается в суд. Общий порядок изъятия (90 дней) - другая процедура и другой срок.

Что успеть за этот месяц, я описал в материале «Месяц на ответ». Какие условия нельзя подписывать сразу, читайте в статье про соглашение об изъятии.

Про оспаривание границ. Акты о КРТ обладают нормативными свойствами, поэтому спор о самом решении идёт как оспаривание нормативного правового акта. Такие дела рассматривает Московский городской суд. Например, в 2025 году там рассматривалось дело № 3а-2130/2025 об оспаривании постановления о КРТ нежилой застройки. Рабочим инструментом оспаривание бывает не в каждом случае: перспективы зависят от того, что именно нарушено в вашей ситуации.

Порядок действий: короткий чек-лист

1. Возьмите кадастровый номер участка и объекта из выписки ЕГРН.
2. Прогоните номер через сервис проверки границ на krt.mos.ru: получите «в границах / не в границах» и ссылку на площадку.
3. Найдите решение о КРТ по реквизитам площадки (номер и дата постановления или распоряжения) и скачайте его с приложениями 1 и 2.
4. Найдите свой кадастровый номер в приложении 2 и выпишите пометку: снос, реконструкция или сохранение.
5. Сверьте границы по приложению 1 и площадь по выписке ЕГРН.
6. Любое расхождение закройте письменным запросом в ДГИ с приложением выписки и сохраните копию.

Частые вопросы

Сервис показал «не в границах». Значит, КРТ меня не касается? Скорее всего да, но проверьте по документу. Сервис отвечает по кадастровому номеру и только по данным программы, а границы площадки описаны в приложении 1 к решению. Если участок стоит на границе или недавно образован, ответ сервиса стоит перепроверить.

Меня нет в приложении 2. Я в безопасности? Автоматически нет. Перечень готовится по сведениям ЕГРН, и объект мог не попасть в него из-за неполных или устаревших данных. Это ситуация для запроса в департамент.

Мне не приходило уведомление. Значит, я не в КРТ? Нет. Уведомление относится к изъятию. Его отсутствие не отменяет ни границ, ни перечня, проверять нужно по документам.

Решение по моей площадке старое, 2020 года. Что смотреть? Реквизиты и приложения того документа, который действует сейчас. У площадок, прошедших несколько стадий, проект планировки мог смениться, а решение о КРТ и его приложения остаются теми же. Пример такой цепочки - разбор площадки № 15 «Коровино».

Где посмотреть, что будет после проверки границ? Порядок изъятия в целях КРТ нежилой застройки в Москве утверждён постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП. Он описывает взаимодействие органов власти и организаций при изъятии участков и объектов в границах КРТ.

Если у вас на руках выписка, решение с приложениями и расхождение, которое не получается объяснить, напишите мне. Начнём с ваших документов.

Источники

• krt.mos.ru - портал московской программы КРТ, сервис проверки нахождения объекта в границах.
• Услуга «Проверить нахождение земельного участка в границах КРТ» - инвестиционный портал Москвы, основание: постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП.
• Постановление Правительства Москвы от 18.12.2024 № 3042-ПП - структура решения о КРТ: приложение 1 (границы и графическое описание) и приложение 2 (перечень участков и объектов).
• Публикация приложения 2 к постановлению от 06.06.2025 № 1302-ПП - «Вестник Москвы», официальная форма таблицы перечня.
• Постановление Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП - порядок взаимодействия при изъятии участков и объектов в целях КРТ нежилой застройки.

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.