КРТ в Дмитровском: №15 Коровино (промзона № 46)

1. Паспорт территории

Сверка документов. В распоряжении ДПиПП Р-11/20 от 05.03.2020 территория КРТ № 15 описана как промзона № 46 «Коровино» (46-I) общей площадью 35,3699 га; в перечне участков — ул. Вагоноремонтная (вл. 4А, 10, 10А, 14) и МКАД, 80-й километр, вл. 4. Витрина КРТ даёт 34,37 га и адрес «Дмитровское шоссе, влд. 15». Расхождение по площади (34,37 против 35,3699 га) и по адресам приводим как есть: проверять по выписке ЕГРН на конкретный участок. class=“art-viz”>

2. Что здесь было

В основе названия «Коровино» лежит деревня, стоявшая у ручья Коровий враг; первое письменное упоминание 1584 года фиксирует её как «село Никольское, Коровий Враг тож» с храмом Николы чудотворца. До конца XVIII века земля принадлежала Воздвиженскому монастырю, затем перешла в государственную собственность, а к концу XIX века за селом окончательно закрепилось название Коровино. В 1960 году деревня вошла в состав Москвы, и её земли ушли под промзону №46.

На площадке до редевелопмента находился Домостроительный комбинат №7, остановивший работу к 2020-м годам. Он был зарегистрирован в 2004 году, а ликвидирован, по данным реестровых агрегаторов ЕГРЮЛ, в августе 2025. Кроме того, здесь были неиспользуемые промышленные объекты и склады, а часть объектов по проекту планировки сохраняется. Например, административный объект площадью 7015,9 м² и объект железнодорожного транспорта 99,8 м² сохраняются.

3. Что здесь сейчас

В настоящее время территория представляет собой расчищаемую площадку. Распоряжением Департамента городского имущества от июля 2024 года предписано изъять объекты для государственных нужд - освобождение территории под снос. Инициатор ходатайств - ООО «СЗ Элит-Строй», текущий застройщик площадки.

4. Что задумал город

По утверждённому проекту планировки (постановление Правительства Москвы от 03.09.2025 № 2189-ПП) на 34,37 га предусмотрено строительство и реконструкция объектов суммарной поэтажной площадью 366,29 тыс. м². В проекте три крупных блока:

• производственный и административный комплекс с очистным сооружением - 100,05 тыс. м²;
• универсальный производственный и складской комплекс - 139,24 тыс. м²;
• технопарк с гаражом на 400 машино-мест - 127,00 тыс. м².

Благоустройство и озеленение составляют 9,95 га, отдельно создаётся объект природного комплекса №25а «Озеленённая территория вдоль проектируемого проезда №440» площадью 5,0 га. В проекте отсутствует жильё - это территория нежилой застройки; витрина проекта даёт сводный показатель 375 000 м² и прирост 11 500 рабочих мест. В релизах 2020 года фигурировал потенциал «до 616 тыс. м²» и «до 13 тысяч рабочих мест», однако утверждённым параметром является показатель ППТ - 366,29 тыс. м².

5. Юридический слой

Для данной площадки вид КРТ - комплексное развитие территории нежилой застройки, нормативная рамка - статьи 65-70 ГрК РФ и статьи 56.6-56.12 ЗК РФ.

В 2024 году началось изъятие объектов на площадке №15. Распоряжение ДГИ от 17.07.2024 №111690 предписывает изъять объекты для государственных нужд - освобождение территории под снос. Основание - решение о КРТ от марта 2020 года и проект планировки (на момент издания - 26-ПП, сейчас действует 2189-ПП). Возмещение стоимости и убытков финансируется за счёт собственных средств ООО «СЗ Элит-Строй».

Для собственника важны следующие сроки:

• Месяц на подписание соглашения - если соглашение не заключено в течение месяца со дня ознакомления с проектом, город обращается в суд (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Это короче, чем общий порядок (90 дней).
• 60 дней до направления соглашения - размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Если оценка пришла позже, это повод её проверить.
• 7 рабочих дней на уведомление - после принятия решения об изъятии копия направляется правообладателю и публикуется на информационном щите.

В состав возмещения входят рыночная стоимость объекта, убытки (включая убытки от невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами) и упущенная выгода. Улучшения и сделки после уведомления об изъятии в возмещение не попадают.

В части оспаривания: акты о КРТ обладают нормативными свойствами, поэтому спор практически идёт только о деньгах. Решение об изъятии можно оспорить в течение трёх месяцев со дня уведомления, но только в части размера компенсации (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Дополнительные гарантии установлены Постановлением КС РФ от 09.04.2026 №22-П. При споре о размере возмещения изъятие возможно только с предварительной выплатой или внесением суммы в депозит нотариуса. Затем следуют доплата разницы по решению суда и проценты по ключевой ставке при задержке.

6. Что делать собственнику

Для собственников объектов в границах КРТ №15 рекомендуется следующий порядок действий:

1. Проверьте вхождение объекта в границы КРТ. Используйте официальный сервис на сервис проверки границ КРТ и действующий проект планировки 2189-ПП с проектом межевания (участки №1-9, их адресный ориентир - Вагоноремонтная улица).
2. Зафиксируйте документальную цепочку с датами: решение о КРТ (март 2020) → договор (декабрь 2020) → ППТ 26-ПП (январь 2023, утратил силу). Далее: распоряжение об изъятии (июль 2024) → ППТ 2189-ПП (сентябрь 2025, действующий). Изменения сохраняйте.
3. Найдите решение об изъятии по вашему объекту. Распоряжение ДГИ от 17.07.2024 №111690 - базовый документ. Уточните, входит ли ваш объект в перечень изымаемых.
4. Соблюдите сроки ответа. Не пропустите месяц на подписание соглашения. Дату получения и дату ознакомления с проектом фиксируйте письменно.
5. Проверьте оценку. Размер возмещения определяется за 60 дней до направления соглашения. Если отчёт пришёл позже или сумма кажется заниженной - закажите свою рецензию до ответа, а не после иска.
6. Соберите «пакет собственника» заранее: документы на право собственности, техплан, договоры аренды (остаток срока), документы по улучшениям, переписку с ДГИ и ДИПП.
7. Не делайте необратимого: улучшения и новые сделки после уведомления об изъятии в возмещение не войдут.
8. Учтите, что объект может сохраняться: по ППТ часть объектов (административное здание 7015,9 м², объект ж/д транспорта 99,8 м²) остаётся на месте. Для объектов в этой части стратегия иная, чем при сносе.
9. Арендаторам и держателям залога: сверьте договоры, уведомите банк, определите, кто предъявляет убытки, и документируйте расчёты с третьими лицами.

Если объект находится рядом, но вне границ КРТ, риски стройки, реконструкции проездов и санитарно-защитных зон регулируются отдельно. В связи с тем, что территория нежилая, жилищные механизмы (реновация) здесь не применяются.

7. Главное в цифрах

Ключевые цифры проекта приведены в разделах выше.

Как не перепутать: №15 и №50 Коровино

В реестре программы рядом стоят две площадки с одним именем «Коровино», их легко перепутать, но разница принципиальная:

• №15 Коровино - 34,37 га, бывшая промзона №46, застройщик ООО «СЗ Элит-Строй», решение о КРТ от марта 2020, ППТ 2189-ПП (сентябрь 2025). Это наша тема.
• №50 Коровино - 4,94 га, Ижорская улица, владение 15/16, застройщик ООО «Антей». Решение - постановление Правительства Москвы от 31.05.2021 № 723-ПП, ППТ от февраля 2023 (247-ПП). Планируется 84 тыс. м² недвижимости.

У них разные решения, проекты планировки и застройщики, поэтому большинство публикаций о редевелопменте промзоны «Коровино» описывают именно площадку №15, а собственникам на Ижорской следует проверять документы по №50.

Полезные материалы:

• Как проверить, входит ли объект в границы КРТ
• Месяц на ответ: что успеть после получения проекта соглашения
• Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ
• Карта стадий КРТ: где на ней находится ваш адрес