Карта стадий КРТ: где на ней находится ваш адрес

Между проектом решения о КРТ и стройкой на площадке каждый шаг держится на своём документе, имеет свой срок и свой набор возможностей для собственника. Шаг определяет последний принятый документ по участку, а не новости о нём. В начале пути это 45 дней на согласие по предложению о договоре, на изъятии - один месяц на соглашение.

Зона КРТ в ПЗЗ: с чего начинается карта и как читать её дальше

Начало карты - территория как предмет будущего решения о КРТ. Этот шаг служит ориентиром: к последующим шагам нужно подойти с готовыми сведениями об объекте. Общая картина для правообладателя изложена в материале «КРТ в Москве: что это значит для правообладателя».

Дальше положение на карте определяет последний принятый документ по площадке. Если проект решения опубликован, а постановления нет, идёт предложение о договоре и срок на согласие. Если постановление есть, а договора нет, идёт выбор исполнителя. Если принято распоряжение об изъятии вашего объекта, вы на шаге изъятия.

Шаги иногда перекрываются. В «Коровино» изъятия начались в 2024 году, а действующий проект планировки утверждён в сентябре 2025 года. Ориентир остаётся один: документ по вашему участку.

Как определить шаг своего адреса:

1. Взять кадастровые номера участка и объекта из выписки ЕГРН.
2. Проверить участок на krt.mos.ru и найти реквизиты решения по площадке.
3. Выписать цепочку документов с датами: проект решения, постановление, договор, проект планировки, распоряжение об изъятии.
4. Определить шаг по последнему документу, который касается участка.
5. Найти срок этого шага и дату, от которой он считается.
6. Сохранить копии документов и письменные доказательства дат получения.

Проект решения: публикация, предложение о договоре и 45 дней на согласие

Проект решения о КРТ нежилой застройки готовит Департамент градостроительной политики. Основания перечислены в п. 2.1 порядка по постановлению № 331-ПП: собственная инициатива, поручения Мэра Москвы и Штаба по КРТ, предложения органов власти города. Для собственника существенен п. 2.3.1: схему границ и перечень объектов в них департамент готовит по сведениям ЕГРН. Параллельно территорию обследуют и составляют акт о фактическом использовании и видимых дефектах зданий (п. 2.3.2).

По ч. 1 ст. 67 ГрК РФ в решение входят пять групп сведений. Первая - местоположение, площадь и границы территории. Вторая - перечень объектов капитального строительства, в том числе подлежащих сносу или реконструкции. Третья - предельный срок реализации решения. Четвёртая - основные виды разрешённого использования и предельные параметры застройки. Пятая - перечень объектов культурного наследия и сведения о документации по планировке территории, если они есть.

Готовый проект департамент размещает на официальном сайте Правительства Москвы (п. 2.14.1). Одновременно предложение заключить договор о КРТ получают правообладатели объектов в границах (п. 2.1 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ, п. 2.14.2 порядка). Его направляют на юридический адрес из ЕГРЮЛ, на адрес из договора аренды участка или на иной адрес из информационных систем города. Если таких сведений нет, предложение уходит на электронную почту, в личный кабинет на портале госуслуг Москвы или по адресу объекта (пп. 2.14.2 и 2.15). Из числа адресатов исключены правообладатели инженерных сетей и несобственники, чьё право пользования действует менее пяти лет. У Батюнинского проезда проект решения опубликован на mos.ru 21 января 2025 года, подробности есть в разборе площадки.

Договор без торгов возможен при письменном согласии всех адресатов предложения (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ, п. 5.2 порядка).

Срок. 45 календарных дней со дня получения предложения. К согласию прикладывается соглашение между правообладателями, если их двое или больше.

Требования к такому соглашению даёт ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В нём должны быть:

• сведения о границах территории, включая кадастровые номера, площадь, местоположение участков и перечень объектов на них;
• обязательства сторон, в том числе по подготовке и утверждению документации по планировке;
• порядок распределения расходов и доходов между правообладателями;
• ответственность сторон за неисполнение соглашения;
• обязательство заключить договор о КРТ.

Соглашение также называет лицо, уполномоченное передавать договор в орган власти и получать его обратно (ч. 6.1 ст. 70). Департамент проверяет документы 10 рабочих дней и при несоответствии возвращает их с указанием причин (пп. 5.3, 5.4 порядка). Без подписи хотя бы одного правообладателя этот путь закрыт.

Есть и более ранний вариант: до опубликования проекта правообладатели вправе заключить договор по инициативе правообладателей без торгов (п. 6.1 порядка, ст. 70 ГрК РФ). Обращение подписывают все правообладатели объектов в границах, кроме правообладателей линейных объектов. Подробнее об этом пути - в материале по статье 70 ГрК РФ.

На этом шаге стоит проверить, как участок и здание записаны в ЕГРН: объект, не поставленный на учёт или описанный иначе, легко выпадает из перечня. Нужно также проверить почту по юридическому адресу и адресу из договора аренды, зафиксировать дату получения предложения и сохранить копию проекта с датой публикации.

Решение о КРТ: постановление, приложения и предельный срок

Решение о КРТ нежилой застройки утверждается правовым актом Правительства Москвы (п. 2.17 порядка). По описанию на krt.mos.ru это постановление, которое принимают не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения.

В изученных постановлениях устройство общее. Приложение 1 содержит границы территории, виды разрешённого использования и предельные параметры. Приложение 2 содержит перечень участков и объектов, включая подлежащие сносу или реконструкции. Так устроены, например, постановления № 3042-ПП и № 1302-ПП.

Предельный срок реализации указан в самом акте. В изученных актах это 5 или 6 лет со дня вступления в силу либо со дня заключения договора. У Батюнинского проезда решение принято постановлением от 22.07.2025 № 1704-ПП, срок - 6 лет со дня заключения договора. По площадке № 20 «Братцево» решение принято постановлением от 19.10.2021 № 1649-ПП, договор заключён в 2022 году на 9 лет. По «Коровино» решение оформлено распоряжением Р-11/20 от 05.03.2020.

Перечень приложения 2 не застывает. Исключить объект из перечня или включить объект, созданный либо выявленный после решения, можно без публикации проекта изменений (п. 2 ч. 8 ст. 67 ГрК РФ).

Проверка делается так. Нужно скачать постановление с приложениями, найти объект в приложении 2 по кадастровому номеру и выписать пометку: снос, реконструкция или сохранение. Если объекта в перечне нет, в департамент направляется письменный запрос. Порядок поиска своей строки описан в материале «Как проверить, входит ли объект в границы КРТ».

Договор о КРТ: правообладатели, торги или оператор

По общему правилу договор о КРТ заключается по результатам торгов. Исключение - договор с правообладателями, условия которого описаны выше, в том числе по инициативе правообладателей (ч. 1 ст. 69 ГрК РФ). В Москве на этом шаге три пути.

Договор с правообладателями. Подписанный договор уполномоченное лицо возвращает в департамент не позднее 30 календарных дней со дня получения (п. 5.8 порядка). Если через 60 дней после направления проекта договор не заключён, город вправе отказаться от него и выбрать самостоятельную реализацию, оператора КРТ или торги (ч. 7.1 ст. 66).

Торги. Решение о них принимает департамент. Торги идут в электронной форме по правилам постановления Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 и по умолчанию проходят в форме аукциона (пп. 4.1-4.3 порядка). Задаток составляет двадцать процентов от начальной цены, шаг аукциона - два процента. Согласно krt.mos.ru, торги проводятся по истечении 30 дней со дня размещения извещения на torgi.gov.ru и investmoscow.ru. Победитель направляет подписанный договор в департамент в течение 30 рабочих дней со дня оформления протокола (п. 4.11). Сделать это можно не ранее чем через 10 календарных дней после размещения протокола на сайте торгов. Несостоявшиеся торги не обязательно останавливают площадку. При единственной заявке или единственном участнике закон позволяет заключить договор с ним, а организатор вправе объявить повторные торги (ч. 7-10 ст. 69).

Оператор КРТ. Если решением определён городской оператор, договор о реализации проекта с ним заключается без торгов (krt.mos.ru).

По «Коровино» решение о КРТ принято в марте 2020 года, а договор подписан в декабре 2020 года. К исполнению решений о КРТ промзон, принятых до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ, применяются акты города в прежней редакции (п. 9 постановления № 331-ПП). Цепочка документов собрана в разборе площадки № 15 «Коровино».

Извещения на torgi.gov.ru и investmoscow.ru показывают условия торгов, а протокол показывает инвестора. Если собственник не сторона договора, его объект в границах КРТ может быть изъят по ходатайству инвестора.

Распоряжение об изъятии: когда решение о КРТ доходит до вашего объекта

Изъятие начинается с ходатайства инвестора об изъятии участков и объектов для государственных нужд. Инвестор обеспечивает возмещение в полном объёме по отчёту об оценке, включая убытки. Порядок взаимодействия при изъятии в целях КРТ утверждён постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП.

Пометка «снос» в приложении 2 не означает немедленного изъятия. Оно следует за решением об изъятии по ходатайству инвестора, а ориентиром по очерёдности служат договор о КРТ и проект планировки. На площадке № 15 «Коровино» изъятия идут с 2024 года, базовый документ - распоряжение ДГИ от 17.07.2024 № 111690.

Пока распоряжения по объекту нет, не стоит начинать улучшения, которые не войдут в возмещение.

Соглашение или суд: месяц на ответ и проверка возмещения

При изъятии в целях КРТ правообладателю отводится один месяц на подписание соглашения, затем город вправе обратиться в суд (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). В общем порядке изъятия срок другой - 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

Первое действие - зафиксировать дату ознакомления с проектом соглашения, потому что от неё идёт месячный срок. Второе - до подписи проверить отчёт об оценке и состав возмещения. Что делать в первые дни, разобрано в материале «Уведомление об изъятии: что делать в первые дни», а порядок действий внутри месяца - в материале «Месяц на ответ».

Ошибка. Подписать проект соглашения, не сопоставив отчёт об оценке с составом возмещения, и не отметить день, когда документ попал к вам в руки.

Стройка и ввод: реализация в пределах предельного срока

Последний шаг включает проектирование, строительство, снос и реконструкцию по утверждённой документации по планировке, а также предоставление земельных участков (п. 8 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Его ограничивает предельный срок реализации из решения о КРТ. В «Братцево» в 2023 году 5 га переданы городу, стройка стартовала в ноябре 2023 года.

Если объект изъят, остаётся закрыть расчёты с арендаторами и залогодержателями и подтвердить их документами. Если объект сохраняется, нужно сверить с застройщиком сроки работ рядом и доступ к участку.

Параллельно, после договора о КРТ: проект планировки и проектная документация

Эта линия идёт рядом с основной цепочкой и начинается после договора. Готовится документация по планировке с очерёдностью развития, этапами и максимальными сроками строительства (п. 7 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ, п. 2.20 порядка). По тексту московских решений о КРТ на неё отводится 12 месяцев (п. 1.5 решения).

Заново документацию не готовят в одном случае. Он наступает, если решение о КРТ и (или) договор содержат сведения о действующей документации по планировке. Эта документация должна соответствовать видам разрешённого использования и (или) предельным параметрам по правилам землепользования и застройки (ч. 10 ст. 66 ГрК РФ). Норма относится к документации после договора.

В «Братцево» проект планировки утверждён постановлением от 08.12.2022 № 2767-ПП, хронология площадки приведена в разборе № 20. В «Коровино» первый проект планировки утверждён постановлением 26-ПП в январе 2023 года и утратил силу, действующий проект утверждён постановлением от 03.09.2025 № 2189-ПП.

Для собственника в этой линии главное - найти участок в проекте межевания и посмотреть судьбу объекта. Часть зданий сохраняется: в «Коровино» по проекту планировки остаются административное здание и объект железнодорожного транспорта. Сверяться нужно с действующей редакцией проекта.

Главное в цифрах

• 45 дней - срок письменного согласия всех правообладателей со дня получения предложения
• 10 рабочих дней - срок проверки документов департаментом
• 30 календарных дней - срок возврата подписанного договора с правообладателями
• 60 дней - через столько после направления проекта договора город вправе отказаться от него
• 12 месяцев - срок на документацию по планировке по тексту московских решений
• 1 месяц - срок на подписание соглашения при изъятии в целях КРТ

Источники

• Постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП
• Постановление Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП
• Градостроительный кодекс РФ: глава 10 «Комплексное развитие территории»
• Земельный кодекс РФ: статья 56.12 об изъятии в целях КРТ
• Земельный кодекс РФ: глава VII.1 о порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.