КРТ «ул. Стартовая, влд. 18»: Лосиноостровский район, СВАО

Решение о КРТ принято постановлением Правительства Москвы от 12 марта 2024 г. № 468-ПП, договор о КРТ не заключается: решение реализуют юридические лица, определённые городом. Распоряжение ДГИ от 13.10.2025 № 108979 запустило изъятие, а по части объектов суды уже вынесли решения. Для правообладателей территория находится на стадии «соглашение или суд».

1. Паспорт территории

Адрес и границы

Территория находится в СВАО, в Лосиноостровском районе, и состоит из двух несмежных участков (схема приложения 1 к № 468-ПП). Городской пресс-релиз от 21.03.2024 описывает их так: «два несмежных участка с разным функционалом», расположенные «недалеко от станции метро «Медведково»».

Зона 1 - северный участок вдоль МКАД, Проектируемого проезда № 5079 и ул. Джамгаровской, вл. 5, 6, 8. В неё входит часть участка улично-дорожной сети МКАД вдоль реки Яузы. Зона 2 - южный участок у Осташковской и Тайнинской улиц: ул. Осташковская, вл. 14, вл. 14, к. 1 и вл. 16.

Площадь и участки

Пункт 1.1 постановления формулирует так: «Комплексному развитию подлежит территория нежилой застройки города Москвы общей площадью 20,72 га». Зона 1 занимает 15,24 га, зона 2 - 5,48 га (приложение 1). Приложение 2 перечисляет 15 позиций: 14 сформированных участков и территорию, где участки не сформированы (57 851,31 кв. м).

Позиции привязываются к зонам по площади. Осташковская (позиции 4, 5, 6: 2 736 + 46 404 + 5 666 кв. м) даёт 54 806 кв. м, то есть зону 2. Остальные позиции (1-3 и 7-15) дают 152 428 кв. м, то есть зону 1.

Документ и статус

Постановление № 468-ПП от 12 марта 2024 г. называется «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, влд. 18». Оно опубликовано в «Вестнике Москвы», спецвыпуск № 11 за 2024 год, с. 26-41.

Утверждённого проекта планировки этой территории в открытых источниках (mos.ru, «Вестник Москвы») на 29.10.2026 нет.

2. Что здесь было

История места

По данным НСПД (сведения ЕГРН) на Осташковской, 14 все здания нежилые и почти все кирпичные. Годы постройки - от 1936 до 1990. Самое старое здание - стр. 13 (1936 год). Стр. 3 построена в 1937 году: 5 этажей, 1 381,4 кв. м. Стр. 1 относится к 1938 году: 3 этажа, 2 486,1 кв. м. Стр. 2 тоже 1938 года, 3 этажа.

Крупнейшее здание - стр. 14: 5 963,4 кв. м, 5 этажей, 1970 год. Самое новое - стр. 43: 205,2 кв. м, 1990 год. На соседнем участке, вл. 14, к. 1, стоят здания 1948, 1980, 1985 и 1992 годов постройки.

Прежнее использование

Северный участок (зона 1) застроен иначе. Постройки на Джамгаровской, 5, 6, 8 одно- и двухэтажные, 1971-1988 годов. Разрешённое использование участков по документам ЕГРН: «эксплуатации стоянки и ремонта строительных машин, механизмов и автотранспорта» и «эксплуатации стоянки автотранспорта». Есть и крытые стоянки: «эксплуатации крытой автостоянки на 216 машиномест», «эксплуатации крытой автостоянки № 121 на 58 машиномест». Ещё одна площадка предназначена «для открытого складирования и хранения грунта».

3. Что здесь сейчас

Объекты в границах

Перечень в приложении 2 к № 468-ПП включает 35 объектов капитального строительства. У каждого стоит отметка «Снос/ реконструкция», отметки «сохранение» нет ни у одного.

Пример - позиция 5, участок 77:02:0011002:1, объект 77:02:0011002:1045, «ул. Осташковская, д. 14, стр. 2», площадь 2 380,0 кв. м, отметка «Снос/ реконструкция». По НСПД это нежилое кирпичное здание в 3 этажа, построенное в 1938 году. Участок под ним, 77:02:0011002:1, имеет площадь 46 404 кв. м и относится к землям населённых пунктов. На участке находятся 18 зданий из перечня, все со статусом «снос/реконструкция».

Приют для кошек «Муркоша» на своём сайте указывает адрес «Москва, ул. Осташковская, д. 14 стр. 2». Этот адрес совпадает со зданием из перечня.

Правообладатели и аренда

В приложении к распоряжению № 108979 здание стр. 2 записано в строке 28 как «Собственность, запись о регистрации от 17 октября 2014 г.». Участок 77:02:0011002:1 в строке 39 записан как «Аренда, договор от 16 июня 2020 г. … сроком до 16 июня 2049 г.». По НСПД вид собственности здания - «Частная».

Всего в распоряжении 39 объектов: 37 записаны в собственности, 2 участка - в аренде. Других распоряжений ДГИ об изъятии по объектам перечня среди опубликованных на mos.ru с 2021 года на 28.10.2026 нет.

4. Что задумал город

Что построят

Для зоны 2 (южный участок с Осташковской, 14) предусмотрены многоэтажная жилая застройка, обслуживание жилой застройки, хранение автотранспорта и образование от дошкольного до среднего. К ним добавлены магазины, банковская деятельность, общественное питание, спорт в помещениях и другие виды использования. Жильё предназначено «для реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве и иных городских нужд».

Зона 1 (северный участок у МКАД) отведена под предоставление коммунальных услуг, улично-дорожную сеть и благоустройство. Отдельный вид использования - «12.1 - Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения…», а построят колумбарий.

Пресс-релиз от 21.03.2024 сообщает, что оператор «в течение пяти лет возведет более 138,5 тысячи квадратных метров различной недвижимости» и создаст «около 270 рабочих мест». «Почти 118 тысяч квадратных метров современного жилья» пойдут на переселение участников программы реновации и для других городских нужд. «Более 20,5 тысячи квадратных метров общественной недвижимости» включают школу для 250 учащихся и детский сад для 150 воспитанников.

Параметры застройки

В зоне 2 предельная суммарная поэтажная площадь составляет 126 180 кв. м. Из неё 117 960 кв. м отведено под жильё по программе реновации и для иных городских нужд, 8 220 кв. м - под социальную застройку. В социальную застройку входит «здание образовательной организации на 400 мест (дошкольное образование - 150 мест, общее образование - 250 мест)». В зоне 1 предельная поэтажная площадь - 12 350 кв. м, «включая колумбарий площадью 12 350 кв. м».

Приложение 1 (п. 4) возлагает на лицо, реализующее решение, обязательства: построить жильё в объёме не менее названного выше, образовательную организацию на 400 мест и колумбарий не менее этой площади. Кроме того, нужно образовать участки - не менее 7,47 га для кладбища и не менее 2,55 га для колумбария.

Рядом в районе идут другие проекты КРТ. Постановление № 2869-ПП от 25.11.2025 касается территории в 9,31 га у Хибинского проезда, Холмогорской и Стартовой улиц, разбор есть в статье КРТ на Хибинском проезде, Холмогорской и Стартовой. Проект решения «Джамгаровская ул., влд. 3; Стартовая ул., влд. 14» на 11,25 га опубликован на mos.ru 12.08.2025.

5. Юридический слой

Основание и порядок

КРТ нежилой застройки опирается на гл. 10 ГрК РФ. По ч. 4 и 5 ст. 65 в границы входят участки, отвечающие критериям ч. 4, а также объекты вне этих критериев, если они находятся в одном элементе планировочной структуры с такими участками. Ч. 7 ст. 66 задаёт этапы: проект решения, предложение правообладателям и 45 дней на согласие, затем решение. Дальше идут торги или реализация юрлицом, определённым субъектом РФ, планировка и стройка. Порядок в Москве определяет постановление № 331-ПП.

Договора о КРТ здесь нет по такой причине: ДГИ направил правообладателям предложение 09.11.2023, но согласия всех не поступили (решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-353946/2025). По п. 5 и 6 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ торги и договор не нужны, если решение реализует юрлицо, определённое субъектом РФ.

Действующая редакция п. 1.6 - постановление № 269-ПП от 18.02.2025, п. 33. Она распространена на правоотношения с 1 января 2025 года (п. 49). ГАУ «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы» готовит документацию по планировке территории. ГКУ «Московский центр недвижимости» занимается изъятием и выплатой компенсации за индивидуальные гаражи. Московский фонд реновации жилой застройки выполняет функции застройщика территории и освобождает её: охраняет и содержит объекты, сносит здания, строения, сооружения и гаражи. В первой редакции (март 2024) эти роли распределялись иначе: Москомархитектура, ГКУ «Управление подготовки территорий» и КП «Управление гражданского строительства».

Изъятие идёт по гл. VII.1 ЗК РФ, на которую отсылает ст. 56.12 ЗК РФ. Правообладателю направляют проект соглашения с отчётом оценщика (ст. 56.7-56.10 ЗК РФ). По ст. 281 ГК РФ в возмещение входят рыночная стоимость изымаемого имущества и убытки, включая упущенную выгоду. Подробнее о составе возмещения - в статье «Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ».

Решение об изъятии принимается в отношении правообладателей: п. 1 распоряжения № 108979 говорит «у правообладателей». Для тех, кто занимает помещения по договору с правообладателем, действует общее правило: договоры правообладателя в отношении изымаемого имущества прекращаются со дня прекращения его прав (п. 4 ст. 279, ст. 239.2 ГК РФ). Когда это наступит, определяет соглашение об изъятии, а при принудительном изъятии - суд (п. 6 ст. 279 ГК РФ). Прогноза по конкретному зданию здесь нет.

Хронология документов:

• 04.11.2023 - проект решения о КРТ опубликован на mos.ru;
• 09.11.2023 - ДГИ направил предложение о договоре о КРТ, 45-дневный срок истёк 25.12.2023, согласия не поступили;
• 12.03.2024 - постановление № 468-ПП;
• 13.10.2025 - распоряжение ДГИ № 108979 (на mos.ru - 17.10.2025). Основания: ГрК РФ, ЗК РФ, ст. 279 и 281 ГК РФ, № 468-ПП, Адресная инвестиционная программа города Москвы на 2024-2027 годы (№ 2251-ПП), обращение ГКУ «Московский центр недвижимости» от 29.09.2025;
• 2026 - суды по части объектов.

В деле № А40-291095/2024 собственник участка и четырёх зданий на ул. Осташковской, вл. 14, к. 1 (позиция 6 перечня) оспаривал отказ ДГИ исключить их из границ КРТ. В первой инстанции отказ подтверждён 30.06.2025 (Арбитражный суд г. Москвы). Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения 21.10.2025, Арбитражный суд Московского округа сделал то же 09.02.2026 (№ Ф05-22032/25). Суды исходили из того, что объекты расположены в одном элементе планировочной структуры с участком, вид разрешённого использования которого не соответствовал правилам землепользования. Ч. 5 ст. 65 ГрК РФ это допускает.

В деле № А40-353946/2025 тот же собственник оспаривал распоряжение № 108979. Требования 29.04.2026 оставлены без удовлетворения. В деле № А40-81048/2026 собственник участка 77:02:0012002:24 (12 950 кв. м, Джамгаровская, 5 / Проектируемый проезд № 5079) добился другого результата. Здания этого собственника вошли в распоряжение, участок остался вне него. Арбитражный суд г. Москвы 13.07.2026 признал бездействие ДГИ незаконным и обязал издать акт об изъятии этого участка.

Дело № А40-248457/2026 - иск ДГИ о принудительном изъятии участка 77:02:0012002:7 (9 548 кв. м, Джамгаровская, з/у 6/7) и двух зданий на нём. Суд решил изъять их с возмещением (резолютивная часть 07.10.2026, полный текст 16.10.2026). Размер возмещения суд установил по отчёту об оценке. Это опубликованное дело, а не прогноз для другого объекта. По зданию на Осташковской, 14, стр. 2 судебных дел в открытых источниках не найдено.

Сроки

Пункт 1.4 устанавливает срок реализации решения: «5 лет со дня вступления в силу настоящего постановления». Пункт 1.5 отводит на подготовку проекта планировки «12 месяцев со дня вступления в силу настоящего постановления». В тексте постановления даты вступления в силу нет, поэтому даты окончания сроков здесь не вычисляются.

Срок. Для изъятия в целях КРТ на соглашение отведён один месяц со дня, когда правообладатель получил возможность ознакомиться с проектом соглашения. Если за это время соглашение не заключено, орган обращается в суд о принудительном изъятии (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Общие 90 дней из п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ и п. 2 ст. 282 ГК РФ к изъятию в целях КРТ не применяются.

6. Что делать собственнику

Первые шаги

Мы советуем начать со сверки: какие ваши объекты названы в перечне № 468-ПП и в распоряжении № 108979. Как проверить вхождение объекта в границы, описано в статье «Как проверить, входит ли объект в границы КРТ». На этой территории суд обязал ДГИ издать распоряжение по участку, который в него не попал (дело № А40-81048/2026).

Следите за почтой. По п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ правообладатель считается уведомленным со дня получения копии решения или со дня возврата заказного письма отправителю. Что делать в первые дни после уведомления, разобрано в статье «Уведомление об изъятии: что делать в первые дни».

Собственнику участка и четырёх зданий на Осташковской, вл. 14, к. 1 исключить их из границ не удалось: три инстанции отказали по делу № А40-291095/2024. Тот же собственник не смог оспорить распоряжение № 108979 в первой инстанции (дело № А40-353946/2025). Нормы и мотивы приведены в разделе 5. Арендаторам и пользователям помещений мы советуем сверить свой договор с правообладателем: его судьба связана со сроками изъятия (п. 4 и 6 ст. 279 ГК РФ). Если нужна оценка позиции по конкретному объекту, напишите нам. Суммы и проценты заранее мы не обещаем.

Документы для проверки

Для разбора позиции по объекту соберите:

• приложение 2 к № 468-ПП (позиция и отметка «Снос/ реконструкция»);
• строки приложения к распоряжению № 108979 (вид права, дата записи или договора);
• сведения НСПД и ЕГРН по объекту и участку;
• проект соглашения об изъятии и отчёт оценщика (состав возмещения - по ст. 281 ГК РФ, см. раздел 5);
• договор аренды или пользования, если помещениями пользуются по договору.

Условия соглашения, которые не стоит подписывать сразу, перечислены в статье «Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу».

Ошибка. Вкладываться в реконструкцию и неотделимые улучшения после уведомления об изъятии. До прекращения прав правообладатель владеет и пользуется имуществом, но со дня уведомления риск этих затрат лежит на нём (ст. 280 ГК РФ).

7. Главное в цифрах

Источники

• Постановление Правительства Москвы от 12.03.2024 № 468-ПП с приложениями 1 и 2 — «Вестник Москвы», спецвыпуск № 11, 2024, с. 26–41
• Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 13.10.2025 № 108979 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества» с прило
• Постановление Правительства Москвы от 18.02.2025 № 269-ПП «О внесении изменений в правовые акты города Москвы», п. 33 и 49 — «Вестник Москвы», 2025, № 12
• Проект решения о КРТ «ул. Стартовая, влд. 18» (СВАО), mos.ru, 04.11.2023
• Картотека арбитражных дел, дело № А40-291095/2024 (решение 30.06.2025, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 21.10.2025, постановление Арбитра
• Постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы»
• Градостроительный кодекс РФ: глава 10 «Комплексное развитие территории»
• Реализация проектов КРТ нежилой застройки в Москве
• Земельный кодекс РФ: глава VII.1 о порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд
• Земельный кодекс РФ: статья 56.12 об изъятии в целях КРТ
• Гражданский кодекс РФ, часть первая: статьи 239.2 и 279-282 об изъятии

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.