КРТ на Хибинском проезде, Холмогорской и Стартовой: 9,31 га под реновацию (СВАО)

1. Паспорт территории

Территория. Комплексное развитие территории нежилой застройки города Москвы по адресам: г. Москва, Хибинский пр-д, влд. 3; ул. Холмогорская, влд. 6; ул. Стартовая, влд. 16 (Северо-Восточный административный округ). Площадь - 9,31 га, пять территориальных зон (4,50 + 0,87 + 0,59 + 0,87 + 2,48 га). Решение принято постановлением Правительства Москвы от 25 ноября 2025 года № 2869-ПП. Районы по документу: Ярославский (Холмогорская улица, Югорский проезд, Хибинский проезд, Ярославское шоссе, Челюскинская улица) и Лосиноостровский (Стартовая, Таймырская улицы).

Что произошло 2 октября 2026 года. Опубликовано распоряжение Департамента городского имущества № 78835 от 30.09.2026 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества». Изымаются два нежилых помещения:

• помещение 40 - 19,6 кв. м, кадастровый номер 77:02:0013002:2122, по адресу г. Москва, пр-д Югорский, д. 26 (собственность, запись ЕГРН от 12 августа 2026 года);
• помещение 48 - 18,4 кв. м, кадастровый номер 77:02:0013002:2130, там же (собственность, запись от 27 августа 2026 года).

Основание - реализация решения о КРТ по постановлению 2869-ПП, обращение ГКУ «Московский центр недвижимости» от 21 сентября 2026 года № И-14550/26.

Важная адресная деталь. В названии территории стоят одни адреса, а изымаемые помещения находятся по другому - Югорский проезд, д. 26. Это не ошибка: здание по Югорскому, вл. 26 (кадастровый номер 77:02:0013002:1014, 1 637,1 кв. м) включено в перечень объектов территории и помечено как подлежащее сносу или реконструкции. Свой объект сверяйте по кадастровому номеру в перечне к постановлению, а не по названию улицы.

Что произошло 23 октября 2026 года. Опубликовано второе распоряжение Департамента городского имущества № 85314 от 19.10.2026 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества». Под изъятие попадают ещё два нежилых помещения в том же доме 26 по Югорскому проезду:

• помещение 73 - 20,7 кв. м, кадастровый номер 77:02:0013002:2151 (собственность, запись ЕГРН от 30 сентября 2026 года);
• помещение 8 - 21,8 кв. м, кадастровый номер 77:02:0013002:2092 (собственность, запись от 8 июня 2026 года).

Основание то же - реализация решения о КРТ по постановлению 2869-ПП, обращение ГКУ «Московский центр недвижимости» от 5 октября 2026 года № И-15478/26. Итого по площадке изъято четыре помещения в доме 26 по Югорскому проезду: 19,6 + 18,4 кв. м по первому распоряжению и 20,7 + 21,8 кв. м по второму, всего 80,5 кв. м.

2. Что здесь было

Территория вытянута вдоль путей Ярославского направления железной дороги между Ярославским шоссе и МКАД, рядом - станция Лосиноостровская и платформа Лось. Это старый пояс смешанной застройки: производство, склады, гаражи, торговля вперемешку с жилыми кварталами.

Что здесь было конкретно. По адресу Хибинский проезд, д. 3 работает Лосиноостровский электродный завод - предприятие основано в 1943 году и выпускает сварочные материалы; вид разрешённого использования участка так и сформулирован: «разработка, производство и сбыт электродов для различных сварочных работ». Вокруг - «классика» 1990-х: оптовый магазин стройматериалов на Холмогорской, з/у 8/2, бытовое обслуживание на з/у 6/2/2, гаражи на Хибинском, торговый павильон. Нежилые здания на Холмогорской - 1 779,6 кв. м (д. 6, к. 2, стр. 2) и 3 173,6 кв. м (д. 8, к. 2); на Югорском проезде - 1 637,1 кв. м.

Названия мест тоже не случайны: Хибинский проезд в составе бывшего города Бабушкин назывался Ульяновской улицей, Холмогорская - Малым Мытищинским проездом, Стартовая - улицей Дзержинского; нынешние имена даны в 1964 году.

3. Что здесь сейчас

Сегодня это одна из крупных площадок КРТ на северо-востоке: 15 позиций в перечне, 25 кадастровых номеров. Все объекты капитального строительства в границах помечены в решении как подлежащие сносу или реконструкции - то есть сохранять существующую застройку город не планирует.

Изъятия по площадке идут волнами: распоряжение № 2665 (публикация на сайте префектуры СВАО, состав объектов не публиковался), затем № 78835 от 30.09.2026 и № 85314 от 19.10.2026 - по два помещения в доме 26 по Югорскому проезду каждое. Это означает простую вещь для остальных собственников: процедура только разворачивается, и до неё лучше привести документы в порядок заранее, чем в момент уведомления.

4. Что задумал город

Основной сценарий - жильё по программе реновации.

• предельная суммарная поэтажная площадь жилья - 166 770 кв. м (по зонам: 81 910 + 28 510 + 56 350);
• детская поликлиника на 320 посещений в смену с отделением стоматологии - не менее 7 920 кв. м на участке не менее 0,37 га;
• отдельный участок не менее 0,56 га предусмотрен для городских нужд;
• застройщик по документу - Московский фонд реновации, документацию по планировке ведёт НИиПИ Генплана Москвы, изъятия организует ГКУ «Московский центр недвижимости».

Сроки - 7 лет на реализацию решения и 12 месяцев на документацию по планировке, оба отсчитываются со дня заключения договора о КРТ. Дата договора в открытых источниках не опубликована, поэтому календарных дедлайнов по проекту сейчас нет. Проект планировки территории также не опубликован.

Ориентир. 166 770 кв. м жилья по реновации и детская поликлиника на 320 посещений в смену: решение принято 25.11.2025, сообщение о планируемом изъятии - 27.11.2025, первое распоряжение об изъятии - 30.09.2026.

Одна юридическая неясность в документах: постановлением 498-ПП от 28.03.2023 в этой же локации ранее была определена территория КРТ «Хибинский проезд, вл. 3» площадью 6,45 га. Документа о его отмене в открытых источниках нет, а участка Хибинский, вл. 3 в перечне нового решения нет. Соотношение двух постановлений требует юридической сверки - это как раз тот случай, когда собственнику нужно смотреть документы по своей конкретной площадке, а не по названию улицы.

5. Юридический слой

Что это значит практически. Площадка большая, и город идёт по ней волнами: сначала отдельные помещения и объекты, потом массивы. Для собственника это скорее плюс - есть время подготовиться, - но только если использовать его для документов, а не для ожидания. Спорить с фактом КРТ бессмысленно, спор идёт о сумме.

На что смотреть в оценке: назначение и фактическое использование объекта (склад, автосервис, офис, торговля - разница кратная), наличие действующих арендаторов и подтверждённого дохода, а также даты: улучшения и сделки после уведомления о решении об изъятии в расчёт не берутся.

6. Что делать собственнику

Проверить свои объекты по перечням. Два уровня: перечень к постановлению 2869-ПП (кадастровые номера территории) и конкретные распоряжения об изъятии. Как искать документ по адресу и сверять номера - здесь.

Уточнить, в какой из территорий вы находитесь. Рядом действуют или готовятся соседние решения (Стартовая, влд. 18; Джамгаровская, влд. 3 и Стартовая, влд. 14). Одинаковая улица в названии не значит одинаковые документы - сверять надо кадастровый квартал и номер участка.

Собрать подтверждения фактического использования и дохода. Договоры аренды, платёжные документы, техническая документация, фотофиксация.

Заранее готовить собственную оценку. Состав возмещения и рецензия на отчёт об оценке - два материала, которые здесь работают напрямую.

Проверить статус по документам города, а не по слухам. Распоряжение об изъятии и общий порядок проверки до подписания - чтобы не пропустить сроки ответа.

7. Главное в цифрах

• 9,31 га - площадь территории КРТ (пять зон: 4,50 + 0,87 + 0,59 + 0,87 + 2,48 га);
• 166 770 кв. м - предельная поэтажная площадь жилья по программе реновации;
• 320 посещений в смену - детская поликлиника со стоматологией (не менее 7 920 кв. м);
• 25 кадастровых номеров в перечне территории; все объекты капстроительства - под снос или реконструкцию;
• 19,6 и 18,4 кв. м - помещения 40 и 48 из распоряжения № 78835 от 30.09.2026 по адресу Югорский проезд, д. 26;
• 20,7 и 21,8 кв. м - помещения 73 и 8 из распоряжения № 85314 от 19.10.2026, там же; всего по двум распоряжениям 80,5 кв. м;
• 25.11.2025 - решение о КРТ, 27.11.2025 - сообщение о планируемом изъятии, 30.09.2026 и 19.10.2026 - распоряжения об изъятии.