КРТ в Косино-Ухтомском: Большая Косинская ул., вл. 18 и Оренбургская ул., вл. 32

1. Паспорт территории

Территория «Большая Косинская ул., вл. 18; Оренбургская ул., вл. 32» - это 34,8 га бывшей промзоны вдоль Косинского шоссе в районе Косино-Ухтомский. Вид - комплексное развитие территории нежилой застройки. Статус на витрине - «В реализации».

Хронология: проект решения опубликован 24.07.2025, постановление Правительства Москвы № 3151-ПП подписано 16.12.2025. Предельный срок подготовки документации по планировке - 12 месяцев со дня заключения договора о КРТ. Согласно постановлению, договор будет заключён без торгов - город определил реализующее юрлицо.

Заявленный градостроительный потенциал - 566 179 м². Из них 383 340 м² - жильё (значительная часть под программу реновации), 182 839 м² - общественно-деловые объекты. Прирост рабочих мест - 4 608.

Территория поделена на две зоны. Зона 1 (13,29 га) - под многоэтажную жилую застройку (ВРИ 2.6) и обслуживание жилой застройки (ВРИ 2.7). Зона 2 (21,51 га) - под остальные функции.

2. Что здесь было

Косино - одно из древнейших селений Подмосковья. Первое письменное упоминание - около 1401 года (по другим данным 1410) в завещании князя Владимира Андреевича Серпуховского: «Косино с тремя озеры». Три озера - Белое, Чёрное, Святое - единственные в Москве водоёмы ледникового происхождения.

1886 год (по краеведческому очерку - 1889): московский купец М. Е. Горбачёв покупает Косинскую усадьбу и открывает ленточную фабрику - будущую Косинскую трикотажную. 1900 год: его сын А. М. Горбачёв строит трёхэтажный кирпичный корпус (кирпич зимой возили из Кучина) и общежитие для рабочих.

1920-1930-е годы: фабрика реконструируется, национализируется, к 1931 году на ней работает 550 человек. В 1923 году в Косине создан один из первых в СССР заповедников и лимнологическая станция. В декабре 1938 года посёлок получает статус рабочего посёлка.

В годы войны Косинская трикотажная фабрика выпускает обмотки и другое имущество для фронта. На войну ушли 170 мужчин (по другим данным - 186), 65 не вернулись.

XX век: на Большой Косинской, 18 располагался хозяйственный двор АОЗТ «Агропредприятие Косино» (правопреемник овощеводческого совхоза): административное здание и теплица общей площадью 27 587,2 м². Постановление 2001 года предусматривало перебазирование этого двора на новый участок.

19 марта 1984 года рабочий посёлок Косино вместе с микрорайонами Кожухово и Новокосино передан в административное подчинение Мосгорсовету. 11 декабря 1985 года территория включена в черту Москвы. В тот же день утверждены названия улиц: Большая Косинская - по главной улице бывшего посёлка, Оренбургская - по городу Оренбургу (прежнее название - Новая улица).

1995 год: образован район Косино-Ухтомский.

Память места: Косинская трикотажная фабрика сегодня работает как бизнес-центр «Косинская мануфактура» (Большая Косинская, 27). А Косинское Трёхозёрье остаётся уникальным природным объектом в черте города.

3. Что здесь сейчас

Сейчас площадку занимают «складские постройки и другие устаревшие объекты» (формулировка из релиза мэра). Постановление 3151-ПП в приложении 2 перечисляет их построчно: почти всё под снос или реконструкцию.

Под снос/реконструкцию идут, в частности:

• Большая Косинская, д. 18, корп. 1 (1 835,7 м²) и строения 1-6, 11;
• Большая Косинская, д. 18А, стр. 1-13 (в т.ч. стр. 6 - 1 075 м², стр. 9 - 349 м², стр. 10 - 81,5 м²);
• Большая Косинская, д. 18Б (1 035,9 м² и строения);
• Большая Косинская, д. 18Г, стр. 3, 4, 5, 7, 8, 10 (стр. 10 - 2 031,2 м²) и сооружения 1-6;
• Большая Косинская, д. 18Д, стр. 1-8 (стр. 5 - 1 174,2 м², стр. 7 - 687,2 м²);
• Большая Косинская, вл. 18К, стр. 1 (23,9 м²);
• Большая Косинская, д. 14, стр. 1 (4 002,9 м²);
• Большая Косинская, д. 14А, стр. 1 (80,4 м²);
• Оренбургская, д. 20, корп. 2, стр. 1 (28,1 м²);
• Оренбургская, д. 20А, стр. 1 (68,6 м²);
• Оренбургская, д. 32, стр. 4 (605,6 м²) и стр. 5 (243,5 м²).

Сохранению подлежат только два строения одного небольшого объекта - Большая Косинская, д. 16, корп. 2, стр. 1 (31 м²) и стр. 2 (152,8 м²).

В границах территории проходят инженерные объекты - опоры и воздушные линии от подстанции 220 кВ «ЦАГИ» № 175 и подстанции «Косино» № 549. Капитальных строений на этих участках нет.

Вокруг - метро «Улица Дмитриевского» (Некрасовская линия), Косинское шоссе, парк «Косинский» с озёрами Белое, Чёрное, Святое. Социальная инфраструктура: два детских сада, школа, поликлиника, торговые точки. В районе уже идёт реновация - 55 домов в программе, 21 расселён, введено 9 новостроек.

4. Что задумал город

На 34,8 га планируется квартал с общим объёмом застройки 566 179 м². Из них 383 340 м² - жилое назначение. В релизах мэра фигурирует «свыше 405 тысяч квадратных метров жилой недвижимости для реализации программы реновации». Площадь домов по параметрам проекта - 383,3 тыс. м², из них почти 228 тыс. м² - площадь квартир.

Общественно-деловая часть - 182 839 м². Ключевые объекты:

• МФК - 112 тыс. м²;
• образовательный комплекс: школа на 1 000 учеников и детский сад на 350 мест;
• спорткомплекс с бассейном - 5,9 тыс. м²;
• паркинг на 870 машино-мест.

Первые этажи новостроек сделают нежилыми - под магазины, кафе и социально-бытовую инфраструктуру.

Сроки: предельный срок реализации решения о КРТ - 9 лет со дня заключения договора. Предельный срок подготовки документации по планировке - 12 месяцев с того же момента.

5. Юридический слой

Стадия сейчас - «решение принято, документация готовится». ППТ (проект планировки территории) ещё не утверждён. Договор о реализации будет заключён без торгов - город сам определил оператора.

Важный момент: «45 дней» на согласие правообладателей, о которых часто пишут, - это срок из ч. 7 ст. 66 ГрК РФ для представления согласия на заключение договора о КРТ нежилой застройки. Это не срок на соглашение об изъятии. Ловушка: некоторые путают эти 45 дней с «месяцем» или «90 днями» для ответа на проект соглашения об изъятии.

Изъятие при КРТ регулируется ст. 56.12 Земельного кодекса. Если соглашение не заключено в течение месяца со дня, когда правообладатель мог ознакомиться с проектом, город обращается в суд. Решение суда об изъятии может быть оспорено исключительно в части размера компенсации.

Размер возмещения определяется по ст. 56.8 ЗК РФ: рыночная стоимость объекта + убытки (включая упущенную выгоду и обязательства перед третьими лицами). Срок определения размера - не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения. Улучшения и сделки, совершённые после уведомления об изъятии, в возмещение не включаются.

Постановление Конституционного Суда № 22-П от 09.04.2026 уточнило: разделение спора об изъятии и спора о размере возмещения допустимо только при гарантиях. А именно - предварительная выплата (или внесение суммы в депозит нотариуса) до прекращения права. Собственник вправе получить доплату разницы, возмещение убытков и проценты по ключевой ставке при задержке.

Подробнее о сроках ответа на проект соглашения - в статье «Месяц на ответ: что успеть после получения проекта соглашения».

6. Что делать собственнику

Стадия ранняя - ППТ ещё нет, договор о КРТ не заключён. Главное сейчас - подготовка. Вот чек-лист:

• Проверить вхождение объекта в границы территории. Официальный сервис проверки границ КРТ + приложения 1 и 2 к постановлению 3151-ПП.
• Зафиксировать стадию - даты публикации проекта решения (24.07.2025) и постановления (16.12.2025). Сохранять скриншоты.
• Собрать «пакет собственника» заранее: документы о правах, техплан, договоры аренды (с остатком срока), документы по улучшениям, переписку с Департаментом городского имущества.
• Следить за появлением ДПТ - предельный срок 12 месяцев со дня заключения договора. После утверждения ППТ параметры застройки станут определёнными.
• Следить за 60-дневной точкой - у правообладателей в границах КРТ: если появится проект соглашения, размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до его направления. Проверить отчёт об оценке, при спорной сумме - заказать рецензию или свою оценку до иска.
• Соблюсти сроки ответа: по КРТ - месяц со дня возможности ознакомиться с проектом (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ); по общему порядку - 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Даты получения и ознакомления фиксировать письменно.
• Не делать необратимого - улучшения и новые сделки после уведомления в возмещение не войдут.
• Арендаторам и залогодержателям - сверить договоры, уведомить банк, определить, кто предъявляет убытки. Расчёты с третьими лицами документировать.

О составе возмещения - в статье «Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ». О порядке оспаривания оценки - «Оспаривание отчёта об оценке при изъятии».

7. Главное в цифрах

Ключевые цифры для быстрой ориентации:

• 34,8 га - площадь территории КРТ № 366 (зона 1 - 13,29 га, зона 2 - 21,51 га).
• 566 179 м² - общий объём застройки, из них 383 340 м² жилья, 182 839 м² общественно-делового назначения.
• 4 608 - прирост рабочих мест.
• 9 лет - предельный срок реализации решения.
• 12 месяцев со дня заключения договора - предельный срок подготовки документации по планировке.

Ближайшие события, за которыми стоит следить:

• заключение договора о реализации проекта КРТ № 366 (определит оператора и точку отсчёта сроков);
• утверждение ППТ (появится конкретика по планировке и этапам);
• публикация в «Вестнике Мэра и Правительства Москвы» (официальное опубликование постановления).

Если ваш объект в границах - сейчас время готовиться. Если рядом - следить за изменением улично-дорожной сети и шумовыми зонами стройки. Изъятий по этой территории в открытых источниках пока не зафиксировано - это стадия до них.