пос. Первомайское, д. Каменка — КРТ-разбор

1. Паспорт территории: 28,66 га, два участка, статус «В реализации»

Площадь территории - 28,66 га, согласно карточке проекта на официальной витрине КРТ. В релизе города указано «около 28,7 гектара»; расхождение объясняется округлением.

Территория расположена на границе Филимонковского района Новомосковского административного округа и Краснопахорского района Троицкого административного округа. Витрина относит всю площадку к ТАО/Краснопахорскому району, но фактически два участка разделены административной границей: 19,05 га - в Филимонковском районе (НАО), 9,61 га - в Краснопахорском (ТАО).

Деталь. Два участка разделены административной границей, хотя витрина относит всю площадку к одному району: 19,05 га — в Филимонковском (НАО), 9,61 га — в Краснопахорском (ТАО).

Проектом предусмотрен малоэтажный коттеджный посёлок: общий объём застройки - 22 670 м², из них 20 600 м² - индивидуальная жилая застройка. На участке 9,61 га у улицы Бульварное Кольцо разместится 17,7 тыс. м² недвижимости, включая жилые дома и детский сад на 75 воспитанников. На участке 19,05 га у Ольховой улицы - 5 тыс. м² жилья. Срок реализации - пять лет.

Ориентир. Срок реализации проекта — пять лет; по договору 2025 года общий объём застройки — 22 670 м², из них 20 600 м² — индивидуальное жильё.

Сейчас земельные участки свободны от застройки (по данным 2022 года). Это не промзона и не снос: площадка под КРТ - пустующие, поросшие лесом и луговиной земли.

Вид КРТ - по инициативе правообладателей (статья 70 ГрК РФ). По официальному сообщению города от 16.10.2025, с правообладателями заключён договор о комплексном развитии территории; сам документ в открытых источниках не публиковался. Для этого механизма отдельное постановление Правительства Москвы не требуется: механизм предполагает заключение договора между правообладателями и городом. Как устроен этот путь, подробно разобрано в статье КРТ в Москве: что делать правообладателю.

2. Что здесь сейчас и вокруг: незастроенные участки, лес, коттеджные посёлки

На момент подготовки материала участки остаются незастроенными, поросшими лесом и луговиной. Деревня Каменка, по данным переписей 2010 и 2002 годов, насчитывала 0 постоянных жителей и 6 человек соответственно; эти цифры приведены по краеведческим источникам. Деревня окружена лесами. В источниках упоминаются две улицы: Ольховая и Бульварное Кольцо (на последней - 33 дома, индекс 108808).

Транспортная доступность обеспечивается Киевским шоссе М3 и ЦКАД. От метро «Саларьево» ходит автобус 304к, от «Тёплого Стана» - автобус 526. Расстояние до МКАД - 22-26 км по Киевскому шоссе (по данным девелопера соседнего посёлка).

Вокруг - сложившийся пояс коттеджных посёлков бизнес-класса. Здесь «Природный парк Каменка» (RDI Group, 187 участков, 40 га), «Елизарово Парк» у Елизаровского пруда, «Графский лес» на Ольховой улице, «Графские пруды» и «Новая Каменка».

Елизаровский пруд на реке Каменке (приток Десны) занимает 14,85 га; в нём водятся плотва, окунь, щука, карась. Пруд используется как зона отдыха и бесплатной рыбалки.

Согласно проекту 2022 года, рядом с участками расположен общественно-торговый центр, а также запланировано благоустройство площадью 2 гектара - парки, выходы в лес, озеленение вдоль дорог.

В деревне уже ведётся малоэтажное строительство: в 2024 году введён корпус 2.9 (дом блокированной застройки) по адресу деревня Каменка, участок 51. Застройщик - ООО «Атлант», заказчик - АО «Керамо». Это отдельный проект, не связанный с КРТ.

3. Что здесь было - история места (8 дат)

Каменка - старая подмосковная деревня на Старокалужском тракте, на речке Каменке, в Красно-Пахорской волости Подольского уезда. До революции это было небольшое владельческое сельцо, менявшее хозяев; в советские годы - рядовой населённый пункт в составе Подольского, затем Наро-Фоминского района. В состав Москвы деревня вошла в 2012 году.

Первое документальное свидетельство о Каменке относится к 1816 году. Тогда по 7-й ревизии в сельце числились два владельца: Повало-Швыйковский Илья Антонович и генерал-майор Сорохтин Иван Иванович с малолетними детьми. Первый получил имение по наследству от бабки Екатерины Васильевны Демидовой.

В 1852 году в сельце значилось 7 дворов у Миткевич-Долецкой и 55 душ с господским домом у Улазовского. В 1862-м в списках населённых мест оно упоминается как «Каменка (Александрово)» - два сельца по 9 и 5 дворов на Старокалужском тракте, в 18 верстах от Подольска. В 1865-м владельцем значится «г-н Головко-Улазовский», а деревня приписана к церкви Николая Чудотворца в Старо-Никольском. К 1913 году в Каменке было 14 и 8 дворов, рядом находилось имение Даксергоф С.В. На 1929 год - 16 и 8 дворов, деревня числилась в Кукшевском сельсовете.

1 июля 2012 года сельское поселение Первомайское вошло в состав Троицкого административного округа Новой Москвы. 8 мая 2024 года поселение Первомайское упразднили в ходе административно-территориальной реформы ТиНАО; его полномочия перешли к управе Филимонковского района и органам местного самоуправления.

Важно не путать эту Каменку с одноимённой деревней в поселении Роговское (бывший Подольский район) - у той своя история и документы. Здесь речь о деревне Каменка с координатами 55°29′46″ с. ш., 37°08′06″ в. д., расположенной в северной части бывшего поселения Первомайское.

4. Что задумал город - параметры проекта

Сводка витрины и официального релиза 2025 года совпадают практически дословно.

• Общий объём застройки - 22 670 м².
• Жилое назначение - 20 600 м² (индивидуальная жилая застройка).
• Прирост рабочих мест - 11.
• Детский сад на 75 воспитанников.
• Срок реализации - пять лет.

Разбивка по участкам:

• Участок 19,05 га у Ольховой улицы (Филимонковский район) - 5 тыс. м² жилья.
• Участок 9,61 га у улицы Бульварное Кольцо (Краснопахорский район) - 17,7 тыс. м² недвижимости, включая жилые дома и детский сад.

В 2022 году для участка в 19 га заявлялась суммарная поэтажная площадь около 48 000 м². В неё входили 42 750 м² индивидуального жилищного строительства, спортивно-рекреационный комплекс на 3 700 м² и детский сад почти на 2 000 м². В договоре 2025 года фигурирует 22 670 м² по обоим участкам. Разница объясняется разными методиками подсчёта: в первом случае приведена суммарная поэтажная площадь, во втором - общая площадь недвижимости.

Инвестор и застройщик в открытых источниках не названы. Город сообщает лишь о договоре с правообладателями земли и недвижимости.

Спортивно-рекреационный комплекс, упомянутый в 2022 году, в сводке 2025 года отсутствует. Исключён ли он из проекта или переформатирован, пока неясно.

5. Юридический слой - на какой стадии КРТ и применимые нормы

Вид КРТ - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей (статья 70 ГрК РФ). По официальному сообщению города, с правообладателями заключён договор о КРТ - этот договор и запускает механизм названной статьи. Для такого вида отдельное постановление Правительства Москвы не требуется: реализация идёт на основании договора.

Документальная цепочка:

• 14.11.2019 - распоряжение Москомархитектуры № 1132 о подготовке изменений в ПЗЗ по адресу: пос. Первомайское, д. Каменка (кад. № 50:26:0180609:32).
• 08.11.2022 - Градостроительно-земельная комиссия согласилась с внесением изменений в ПЗЗ и установлением границ КРТ.
• 20.01.2023 - распоряжение № 138 о подготовке изменений ПЗЗ.
• 06.03.2024 - распоряжение № 468 по участкам (з/у 285Г).
• 17.04.2024 - распоряжение № 793.
• 18.10.2024 - распоряжения № 2162 и № 2163: по этой деревне в открытом реестре это единственные документы с пометкой «(КРТ)».
• 16.10.2025 - официальное сообщение о заключённом договоре и параметрах проекта.

Номер и дата договора, а также акта об установлении зоны КРТ в открытых источниках не публиковались. При этом для КРТ по инициативе правообладателей публикация постановления не предусмотрена: достаточно договора.

Ключевые сроки. Важно различать три срока. 45 дней даётся правообладателю на согласие с предложением о заключении договора о КРТ (часть 7 статьи 66 ГрК РФ). 60 дней - на подписание проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей (этот срок установлен московским порядком КРТ). Ещё 60 дней - на определение размера возмещения до направления соглашения об изъятии (пункт 7 статьи 56.8 ЗК РФ).

Изъятие и возмещение (статьи 56.6-56.12 ЗК РФ):

• Решение об изъятии действует три года, обжалование - три месяца со дня уведомления.
• Если соглашение не заключено в течение месяца со дня ознакомления с проектом, орган обращается в суд.
• Выплата по решению суда производится в течение семи дней.
• Решение суда об изъятии может быть оспорено только в части размера компенсации.
• Возмещение включает рыночную стоимость, убытки и упущенную выгоду. Вид разрешённого использования для оценки определяется на день, предшествующий решению об изъятии. Улучшения и сделки, совершённые после уведомления, не учитываются.

Московский порядок. КРТ по инициативе правообладателей в Москве регулируется постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП (в редакции от 04.06.2024 № 1187-ПП). КРТ незастроенных территорий - постановлением от 28.08.2023 № 1625-ПП. Подготовка проекта планировки в целях КРТ - постановлением от 24.10.2023 № 2035-ПП. Правила землепользования и застройки - постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП.

6. Что делать собственнику на этой стадии

Стадия для собственника мягче, чем изъятие: здесь нет расчистки промзоны и сноса, застройка малоэтажная, на свободных участках. Если вы правообладатель внутри границ, ваша позиция ближе к «участник договора о КРТ». Если сосед по периметру - риски сводятся к стройке, дорогам и изменению ПЗЗ вокруг.

Чек-лист:

1. Проверьте вхождение объекта в границы КРТ. Официальный сервис «Проверьте нахождение объекта недвижимости в установленных границах комплексного развития территории» работает на krt.mos.ru; дополнительно сверьтесь с картой ПЗЗ (постановление № 120-ПП).
2. Зафиксируйте документальную цепочку с датами: решение ГЗК от 08.11.2022, распоряжения Москомархитектуры № 2162 и № 2163 от 18.10.2024, сообщение города от 16.10.2025 о заключённом договоре. Рекомендуем хранить копии документов с датой снятия.
3. Проверьте свой вид разрешённого использования и параметры по ПЗЗ. Зона КРТ ограничивает смену ВРИ, получение ГПЗУ и разрешений под собственные планы.
4. Соберите «пакет собственника» заранее: документы о праве собственности, техплан, договоры аренды (с остатком срока), документы по улучшениям, переписку с органами.
5. Посчитайте, что теряете: рыночная стоимость, убытки, упущенная выгода - по составу из пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ. Состав возмещения подробно разобран в статье Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ.
6. Не совершайте необратимого: улучшения и новые сделки после уведомления в возмещение не попадут (пункт 8 статьи 56.8 ЗК РФ).
7. Держите в голове три разных срока. 45 дней - на согласие по предложению о договоре о КРТ (часть 7 статьи 66 ГрК РФ). 60 дней - на подписание проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей (по московскому порядку КРТ). Ещё 60 дней - на определение размера возмещения до направления соглашения об изъятии (пункт 7 статьи 56.8 ЗК РФ). Что успеть за это время, разобрано в статье Месяц на ответ: что успеть после получения проекта соглашения.
8. При спорной сумме закажите собственную оценку или рецензию заранее, до иска. ВРИ для оценки берётся на день, предшествующий решению об изъятии, и позже это не исправить.
9. Арендаторам, залогодержателям, ипотеке: сверьте договоры, уведомите банк, определите, кто предъявляет убытки. Расчёты с третьими лицами документируйте (пункт 6 статьи 56.8 ЗК РФ).
10. Если вы сами хотите реализовать КРТ по статье 70 ГрК РФ, понадобится согласие всех правообладателей в границах. Дополнительно нужны собственное финансирование и соглашение между правообладателями по частям 6 и 7 статьи 70. В Москве порядок определён постановлением № 331-ПП и разобран в статье Самостоятельная реализация КРТ правообладателем. Оценивайте трезво, без обещаний.

Чего в этой статье нет: гарантий суммы, обещаний «увеличим компенсацию», оценок конкретных объектов, формулировок «город всегда занижает».