Керамический пр-д, влд. 8А — КРТ-разбор

1. Паспорт территории

12 октября 2026 года на сайте Департамента градостроительной политики появился проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки по адресу Керамический проезд, владение 8А. Участок - 0,10 га, прямо у платформы МЦД-1 «Бескудниково». Но главное не в размере, а в том, что город разрешил построить здесь ровно ноль квадратных метров капитальных объектов.

Проектом решения установлена предельная суммарная поэтажная площадь - 0 кв. м. Ни жилья, ни офисов, ни технопарка здесь не появится: только улично-дорожная сеть и благоустройство. Для правообладателей двух строений, попавших в границы, это означает одно: их объекты пойдут под снос, а компенсация будет рассчитываться по правилам изъятия для государственных нужд.

Проект опубликован 12 октября 2026 года - это самая ранняя публичная стадия. Решение ещё не принято, оператор не назначен, договор о КРТ не заключён. Но процесс запущен, и у собственников есть время подготовиться.

2. Что здесь было

Название «Керамический проезд» связано с керамическим производством, которое было распространено в этом районе в XIX-XX веках. В XIX веке здесь работали кирпичные заводы купцов Прорехова и Денисова. В 1920-е годы - кирпичные заводы № 1 и № 2, кожевенный завод. В 1964 году проезд, образованный из Станционной и Торговой улиц, назвали Керамическим - по керамическому заводу. Однако подтверждённых данных, что завод находился именно на участке 8А, нет. С 1968 года началась массовая жилая застройка Восточного Дегунино, и промзона постепенно оказалась в окружении спальных кварталов.

Сегодня от той промышленной истории остались склады, ангары и автосервисы вдоль железной дороги. Участок 8А - один из таких «карманов», который город решил забрать под дорожную инфраструктуру.

3. Что здесь сейчас

Согласно открытым справочникам, по адресу Керамический проезд, 8А располагаются сдаваемые в аренду складские и торговые помещения (225 и 700 кв. м), шиномонтаж, металлические ангары. Одно из строений, попавших в КРТ (8А, стр. 2), частично находится в полосе отвода железной дороги - 58 кв. м. Это отдельный нюанс для оценки: полоса отвода не принадлежит городу, и её занятие может влиять на рыночную стоимость.

Рядом - жилые дома вдоль улицы 800-летия Москвы (160-250 м), парк «Северные дубки», станция метро «Яхромская» (открыта в 2023). Транспортная доступность высокая: платформа «Бескудниково» МЦД-1 в 100 метрах, автобусы, станции метро «Алтуфьево» и «Бибирево» примерно в 2 км.

Важно не путать этот проект с соседними крупными КРТ: промзона «Вагоноремонт» (15,08 га и 2,71 га), участки на Дубнинской улице (4,2 га), КРТ «Дмитровский пр-д, вл. 1Г». Все они - девелоперские проекты с жильём и технопарками. Наш случай - проект дорожной инфраструктуры и благоустройства.

4. Что задумал город

Главный вопрос: зачем городу механизм КРТ для участка, на котором нельзя строить? Ответ - в расположении. Керамический проезд идёт вдоль Савёловского направления МЦД-1. Рядом реализуются дорожные проекты: путепровод через МЦД-1 у станции Бескудниково (строительство начато в 2020 году, в проект входила реконструкция Керамического проезда) и проектируемый подземный переход у улицы Зарянова.

Документа, который связывал бы эти работы с КРТ «Керамический пр-д», мы не нашли: ни адресной программы, ни проекта планировки, ни распоряжения об изъятии. Расположение участка делает такую связь вероятной, но пока это наша рабочая гипотеза: подтверждения в документах нет. Проверить её можно будет по постановлению о КРТ и документации по планировке.

Для правообладателей это означает, что торг за параметры застройки невозможен - ВРИ жёстко заданы, поэтажная площадь ноль. Вопрос только в размере возмещения.

5. Юридический слой

Процесс изъятия для КРТ нежилой застройки состоит из нескольких стадий. Сейчас вы на первой публичной стадии.

Стадия 1 - проект решения опубликован (12.10.2026). После публикации город обязан направить всем правообладателям предложение о заключении договора о КРТ. У вас есть 45 календарных дней с момента получения предложения, чтобы дать письменное согласие. Согласие должно быть от всех правообладателей объектов, включённых в проект. Если согласие дали не все или кто-то не уложился в срок, договор о КРТ с правообладателями не заключается. Тогда город реализует проект самостоятельно - силами города или определённого им юридического лица - либо выставляет территорию на торги. Это правило договорного пути; когда проект инициируют сами правообладатели, порядок и сроки задаёт другая процедура.

Стадия 2 - постановление Правительства Москвы о КРТ. Этим актом утверждаются границы, параметры, оператор или решение о торгах.

Стадия 3 - решение об изъятии. ДГИ Москвы принимает решение, публикует его на сайте и уведомляет собственников в течение 7 рабочих дней.

Стадия 4 - оценка и соглашение. Город заказывает отчёт об оценке. Размер возмещения должен быть определён не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения. В состав возмещения входят: рыночная стоимость объекта, убытки (включая обязательства перед арендаторами) и упущенная выгода.

Стадия 5 - ответ на проект соглашения. У вас есть месяц, чтобы согласиться или предложить изменения с обоснованием. Если соглашение не подписано в этот срок, город идёт в суд.

Стадия 6 - суд. Оспаривается только размер компенсации. Выплата производится в течение 7 дней после решения суда. Переход права собственности и снос - только после полного возмещения.

Подробнее о стадиях и сроках - в статье КРТ в Москве: что это значит для правообладателя.

6. Что делать собственнику

Окно для активных действий открыто прямо сейчас. Пока нет постановления и договора, вы можете влиять на процесс.

1. Проверьте вхождение объектов в границы. Скачайте проект решения с mos.ru, откройте приложение 1 (схема границ) и приложение 2 (перечень участков и объектов). Сверьте с выпиской ЕГРН. Если ваш объект не указан, но находится рядом - возможно, он не попадает, но лучше уточнить.

2. Определите свой статус. Собственник, арендатор (остаток срока аренды - порог 5 лет), залогодержатель. От этого зависит, направят ли вам предложение о договоре.

3. Соберите пакет документов: документы о правах на землю и строения, технические планы, договоры аренды, документы о произведённых улучшениях, переписку с ДГИ и ДГП.

4. Посчитайте потери. Оцените рыночную стоимость объекта, убытки (переезд, досрочное расторжение договоров аренды, перенос сетей) и упущенную выгоду. Учтите специфику двора. Строения 5 и 6 снесены в 2022 году по решению суда, поэтому в перечень объектов КРТ они не входят. Отдельный вопрос - как утрата этих построек влияет на стоимость земельного участка: это материалы для оценщика. Часть здания 8А, стр. 2 находится в полосе отвода железной дороги: ещё один его аргумент.

5. Не подписывайте соглашение без своей оценки. Город закажет отчёт об оценке, но вы имеете право представить свою. Возражения и предложения с обосновывающими документами - процессуально значимый шаг. Подробнее о составе возмещения - в статье Из чего складывается возмещение.

6. Зафиксируйте дату получения предложения о заключении договора. От неё отсчитываются 45 дней на согласие. Если предложение не получено - обратитесь в ДГП.

7. Главное в цифрах

Паспорт территории: адрес, границы, параметры

Адрес по акту: г. Москва, Керамический пр-д, влд. 8А (САО, район Восточное Дегунино). Площадь территории - 0,10 га (1 000 кв. м). В границы включены два земельных участка: участок 77:09:0002007:43 (на нём расположены строения 8А и 8А, стр. 2) и участок улично-дорожной сети 77:09:0002007:133.

Разрешённое использование: только 12.0.1 (улично-дорожная сеть) и 12.0.2 (благоустройство территории). Никакой коммерческой или жилой застройки. Предельная поэтажная площадь - 0 кв. м. Этажность и высота не установлены, но при нулевой площади они не имеют значения.

Срок реализации проекта - 3 года со дня заключения договора о КРТ. На подготовку документации по планировке отводится 12 месяцев.

В границы территории включены два земельных участка. Основной - 77:09:0002007:43 площадью 1 000 кв. м. На нём расположены два строения: Керамический проезд, д. 8А (416,5 кв. м) и д. 8А, стр. 2 (432,9 кв. м). Оба значатся в перечне как «снос/реконструкция». Второй участок - 77:09:0002007:133 (часть существующей УДС, 143 кв. м) - свободен от застройки.

Строений 5 и 6 из того же двора в проекте решения нет: их снесли в июле 2022 года, поэтому в перечень объектов КРТ они не попали.

Схемы границ у этой площадки нет: в приложении к проекту решения граница участка на аэрофотоснимке не отрисована — определить её по документу невозможно.

Что дальше и куда идти

Пока это самый ранний сигнал. Решение не принято, оператор не назначен, карточка на сервис проверки границ КРТ ещё не появилась. Но процесс уже идёт, и игнорировать его нельзя.

Мы будем мониторить:

• постановление Правительства Москвы о КРТ «Керамический пр-д»;
• договор о КРТ или торги;
• распоряжение об изъятии;
• появление объекта на витрине сервис проверки границ КРТ.

Если вы собственник или арендатор одного из строений в этом дворе - сейчас лучшее время, чтобы разобраться в механизме и подготовить документы. Когда придёт уведомление об изъятии, срока на раскачку уже не будет.

Полезные материалы по теме:

• Компенсация при изъятии для КРТ
• Месяц на ответ после получения проекта соглашения

Если у вас на руках уведомление об изъятии, проект соглашения или отчёт об оценке - пишите, разберём вашу ситуацию.