КРТ «Нижняя Красносельская, Ольховская»: 4,84 га и 62 изъятых объекта (ЦАО)

1. Паспорт территории

Территория. Комплексное развитие территории нежилой застройки города Москвы по адресам: г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, влд. 32-40; ул. Ольховская, влд. 9-11, 16 (Центральный административный округ, стык Красносельского и Басманного районов). Площадь - 4,84 га, три территориальные зоны: 4,07 га, 0,53 га и 0,24 га. Решение принято постановлением Правительства Москвы от 21 апреля 2026 года № 1117-ПП; опубликовано в «Вестнике Москвы», спецвыпуск № 16 за 2026 год, страницы 44-62.

Хронология документов.

• 05.09.2025 - опубликован проект решения о КРТ (та же площадь территории);
• 21.04.2026 - постановление 1117-ПП: решение о КРТ принято;
• 28.04.2026 - сообщение о планируемом изъятии;
• 04.09.2026 - распоряжение Департамента городского имущества № 71026: 13 объектов в Ольховской, влд. 9 и 11;
• 29.09.2026 - распоряжение № 78161 (опубликовано 02.10.2026): 49 объектов в Ольховской, влд. 14 и 16, Нижней Красносельской, влд. 36 и 40/12.

Итого к изъятию: 62 объекта двумя распоряжениями, общей площадью 45 135,5 кв. м. Реализующее лицо - ООО «Специализированный застройщик «КРТ Ольховская», ИНН 9729413845 (п. 1.6 приложения 1 к постановлению). Основанием для обоих распоряжений об изъятии названы ходатайства застройщика - от 24.08.2026 и от 10.09.2026.

Норма. Решение о КРТ принято постановлением Правительства Москвы от 21.04.2026 № 1117-ПП, опубликовано в «Вестнике Москвы», спецвыпуск № 16 за 2026 год. Основание изъятия - ходатайства реализующего лица: распоряжения ДГИ № 71026 и № 78161.

2. Что здесь было

Нижняя Красносельская и Ольховская - восточный край центра между Бакунинской улицей и Русаковской эстакадой, в двух шагах от метро «Бауманская». Это старая рабочая окраина Москвы: в XIX веке здесь стояли фабрики и мастерские, а с ними - доходные дома и рабочие казармы; в советские годы кварталы закрепились как промышленно-складские, с гаражами и автотранспортными предприятиями внутри жилой ткани.

Так территория и дошла до нашего времени: большие нежилые корпуса вдоль Нижней Красносельской, складские и автосервисные боксы в глубине кварталов, депо и коммунальные базы. Для города это одна из немногих оставшихся крупных площадок в центре, где нежилая застройка занимает целый квартал.

3. Что здесь сейчас

Сегодня это 62 объекта, подлежащих изъятию, в двух распоряжениях. Их состав показывает, на чём именно строится каждая позиция перечня: у одного объекта несколько помещений, у каждого - свой кадастровый номер, площадь и вид использования. Кадастровая стоимость 49 объектов из распоряжения 78161 по данным ЕГРН - 4 003 275 009 ₽. Это важно понимать правильно: кадастровая стоимость не является оценкой возмещения - возмещение считает оценщик по рыночной стоимости на дату, предшествующую решению об изъятии.

Отдельно называем то, что видно при сверке документов, - эти расхождения важнее любых общих рассуждений.

Первое. Восемь нежилых помещений в Ольховской, влд. 16 (кадастровые номера 77:01:0003020:2018, :2019, :2021, :2022, :2023, :2024, :2025 и 77:01:0003020:2478) изъяты распоряжением 78161, но их нет ни в перечне приложения 2 к постановлению 1117-ПП, ни в перечне сообщения о планируемом изъятии. Это значит, что для этих помещений собственник узнаёт об изъятии из самого распоряжения, без предыдущего шага; проверять принадлежность к территории нужно по кадастровому номеру.

Второе. По объекту 77:01:0003020:1051 (Нижняя Красносельская, влд. 40/12, корп. 29) в распоряжении стоит площадь 36 кв. м, а в ЕГРН по этому кадастровому номеру - 28 кв. м. Расхождение в 8 кв. м прямо влияет на расчёт, если он пойдёт по документу, а не по данным ЕГРН.

Оба расхождения мы не «объясняем» - их источник в открытых данных не раскрыт, а спор о площади решается документами конкретного объекта.

Частая ошибка. Искать свой объект в новостях и по адресу дома. Изъятие по этой территории идёт по конкретным помещениям с кадастровыми номерами: восемь помещений в Ольховской, влд. 16 изъяты распоряжением 78161, хотя их нет ни в приложении 2 к постановлению 1117-ПП, ни в сообщении о планируемом изъятии, - принадлежность к территории проверяется только по кадастровому номеру.

4. Что задумал город

По приложению 1 к постановлению 1117-ПП будущее территории описано отдельно по каждой зоне.

• Зона 1 (4,07 га) - предельная суммарная поэтажная площадь 106 564,5 кв. м: жильё 86 200 кв. м и нежилое 20 364,5 кв. м, из которых 19 364,5 кв. м - сохраняемый объект. Основной вид разрешённого использования - многоэтажная жилая застройка (2.6).
• Зона 2 (0,53 га) - только нежилое, предельная поэтажная площадь до 115 160 кв. м.
• Зона 3 (0,24 га) - некапитальная коммунально-складская база ГБУ «Жилищник Красносельского района»: предельные параметры нулевые, то есть капитальное строительство здесь не предусмотрено.

Обязательства реализующего лица (п. 4 приложения 1) - их полезно знать дословно, потому что они меняют не только облик квартала, но и условия стройки: благоустройство; размещение некапитальных объектов коммунально-складской базы ГБУ «Жилищник Красносельского района» и перебазирование её имущества; строительство складского объекта с помещениями не менее 964 кв. м либо предоставление таких помещений в построенном объекте с безвозмездной передачей городу; сохранение объекта 77:01:0003020:2192 (Нижняя Красносельская, влд. 40/12, корп. 2) площадью 19 364,5 кв. м; заключение инфраструктурного договора.

Сроки - 8 лет на реализацию решения и 12 месяцев на документацию по планировке, оба отсчитываются со дня заключения договора о КРТ. Договор в открытых источниках не опубликован, поэтому календарных дедлайнов по проекту сейчас нет; проект планировки территории также не опубликован, правообладатели в документах не названы.

5. Юридический слой

Что это значит практически. Изъятие по этой территории идёт не «по площади», а по конкретным помещениям с кадастровыми номерами: два распоряжения охватили 62 объекта. Поэтому первый шаг собственника - не искать свой адрес в новостях, а открыть распоряжения и сверить кадастровые номера своих помещений.

Спор по таким площадкам идёт не о факте КРТ - акты о комплексном развитии суды рассматривают как документы с нормативными свойствами, - а о деньгах: о рыночной стоимости, о составе убытков и о сроках ответа. На подписание соглашения при КРТ даётся месяц со дня, когда была возможность ознакомиться с проектом (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ) - это короче общего срока в 90 дней. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ): именно в этом окне проверяют отчёт об оценке.

6. Что делать собственнику

Сверить свои помещения по двум распоряжениям. Два уровня проверки: перечень приложения 2 к постановлению 1117-ПП и конкретные распоряжения 71026 и 78161. Как искать документ по адресу и сопоставлять номера - здесь.

Проверить площадь по ЕГРН, а не по выписке из распоряжения. Расхождение по Нижней Красносельской, влд. 40/12, корп. 29 (36 кв. м в распоряжении против 28 кв. м в ЕГРН) показывает, что такие разночтения - не теория: сумма считается по одной цифре, а право подтверждается другой.

Собрать подтверждения фактического использования и дохода. Договоры аренды, платёжные документы, техническая и проектная документация, фотофиксация - это то, из чего оценщик делает рыночную стоимость, а не из кадастровой.

Считать сроки от даты, когда появилась возможность ознакомиться с проектом соглашения. Месяц на подписание при КРТ против 90 дней по общему порядку - разница в один пропущенный срок стоит дорого.

Готовить собственную оценку и рецензию на отчёт. Состав возмещения и рецензия на отчёт об оценке - два материала, которые здесь работают напрямую.

7. Главное в цифрах

• 4,84 га - площадь территории КРТ: три зоны 4,07 + 0,53 + 0,24 га;
• 106 564,5 кв. м - предельная поэтажная площадь зоны 1 (жильё 86 200, нежилое 20 364,5);
• до 115 160 кв. м - предельная поэтажная площадь зоны 2 (только нежилое);
• 62 объекта, 45 135,5 кв. м - изъятие двумя распоряжениями: 71026 от 04.09.2026 (13 объектов) и 78161 от 29.09.2026 (49 объектов);
• 19 364,5 кв. м - объект Нижняя Красносельская, влд. 40/12, корп. 2, который по постановлению сохраняется;
• 4 003 275 009 ₽ - кадастровая стоимость 49 объектов по ЕГРН; не оценка возмещения;
• 8 расхождений - столько помещений в Ольховской, влд. 16 изъяты распоряжением, но отсутствуют в перечне приложения 2 и в сообщении о планируемом изъятии;
• 8 лет и 12 месяцев - сроки реализации решения и подготовки документации по планировке, отсчёт - со дня заключения договора о КРТ (не опубликован).