КРТ в Беговом: 1-й Боткинский пр-д, вл. 7 (бывший завод «МиГ»)

1. Паспорт территории

«1-й Боткинский пр-д, вл. 7» - крупнейшая территория КРТ Москвы. Это 63,55 га бывшего авиационного завода в районе Беговой, САО. Статус на витрине krt.mos.ru - «В реализации».

Границы описаны в постановлении: Ленинградский проспект, 1-й Боткинский проезд, улица Бориса Петровского и улица Маршала Шапошникова. Через дорогу - метро «Динамо» и «Петровский парк», рядом ВТБ Арена и Петровский парк.

Инвестор определён по итогам торгов - ООО «ЭНИМЕРОЗИ», которое входит в группу Capital Group. Договор с городом заключён на 26 лет.

2. Что здесь было

Площадка - часть Ходынского поля. В 1896 году здесь произошла Ходынская катастрофа: в давке при раздаче царских подарков погибло 1389 человек. 1-й Боткинский проезд проходит по тому месту, где находился злополучный ров.

С 1910 года рядом работает Боткинская больница - тогда Солдатёнковская, названная по фамилии мецената, давшего на строительство два миллиона рублей.

Авиационная история началась в 1941-1942 годах, когда на территорию перевели ремонтную базу завода № 30 из Дубны. Позже предприятие стало заводом «Знамя Труда». Здесь выпускали МиГ-21 (более 3200 машин до 1974 года), МиГ-23, а с 1982 года - МиГ-29. Корпуса завода в разные годы строили самолёты ОКБ Ильюшина, Сухого, Яковлева и Микояна.

В 2013 году город изымал участки по этому адресу для строительства дороги к новому лечебному корпусу больницы имени Боткина. Распоряжение № 11-РП от 17.01.2013 касалось земель ОАО «РСК «МиГ»». Это отдельная процедура под нужды больницы: к решению о КРТ 2023 года она отношения не имеет, у неё другой повод и другой документ.

3. Что здесь сейчас

Территория - бывшая промзона в стадии подготовки к стройке: цеха прежнего авиазавода не действуют, проект планировки утверждён, идёт проектирование первых объектов. Вокруг сложившийся центр города: метро «Динамо» и «Петровский парк», Ленинградский проспект, стадион «Динамо», Петровский парк и Ходынское поле.

4. Что задумал город

Проект планировки утверждён постановлением от 03.10.2024 № 2233-ПП. Площадь самого ППТ - 89,97 га, из них 63,55 га приходится на площадку бывшего завода.

По ТЭП витрины:

• жильё - 1 407 510 м², в том числе для программы реновации;
• общественно-деловая застройка - 913 340 м²;
• прирост рабочих мест - 24 801.

Город закладывает три образовательных объекта общей площадью более 70 тыс. м²: школы суммарно на 2,8 тыс. учащихся, детские сады на 750 воспитанников. Рядом - детско-взрослая поликлиника на 750 посещений в смену, спортивный комплекс с бассейном, здание полиции. Вдоль Ленинградского проспекта разместят общественно-деловую застройку - она станет буфером между магистралью и жилыми кварталами.

Данные по площади благоустройства в разных источниках варьируются: Москомархитектура оценивает благоустройство и озеленение в 4,8 га, глава ДГИ М. Гаман в январе 2025-го называет 6,1 га внутриквартальных проездов, зон отдыха и променада. В концепции - центральный парк и пешеходный бульвар как главная общественная ось. По оценке главного архитектора, в районе будут жить 16,3 тыс. человек.

5. Юридический слой

Решение о КРТ нежилой застройки №125 принято 19.06.2023 постановлением № 1105-ПП. Торги прошли в августе 2023-го, победитель - ООО «ЭНИМЕРОЗИ», цена сделки 987,9 млн рублей. Договор с инвестором заключён на 26 лет.

Проект планировки утверждён в октябре 2024-го. На витрине krt.mos.ru статус - «В реализации»: решение о КРТ принято, инвестор определён, договор заключён. Публичных изъятий по этому адресу не объявлено.

Проект реализует инвестор по договору о КРТ, заключённому с городом. Изъятие закон предусматривает для отдельных участков: это крайняя мера, и обязательным этапом для всех собственников в границах территории она не является.

Срок согласия на договор о КРТ (45 дней из ч. 7 ст. 66 ГрК РФ) был установлен для правообладателей, которым город направил предложение на этапе принятия решения. Для нынешних владельцев этот срок не применяется - он истёк задолго до торгов.

Норма. Согласие на заключение договора о КРТ даётся не позднее 45 дней со дня получения предложения (ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Это срок согласия на договор, а процедура изъятия регулируется отдельными нормами ст. 56.12 ЗК РФ.

6. Что делать собственнику

1. Проверить вхождение в границы. Карточка территории и сервис проверки вхождения объекта в границы КРТ на krt.mos.ru, границы - по приложению 1 к постановлению № 1105-ПП. Письменное подтверждение даёт ГПЗУ.
2. Зафиксировать документальную стадию. Сохраните постановление о КРТ, ППТ, изменения - с датами публикаций.
3. Собрать пакет документов заранее. Документы на право собственности, техплан, договоры аренды, документы по улучшениям, переписка с ДГИ.
4. Следить за 60-дневной точкой. Появился проект соглашения - видно, на какую дату определён размер возмещения: по закону это происходит не позднее чем за 60 дней до направления соглашения. Спорную сумму проверяют по отчёту об оценке: рецензия или собственная оценка показывает, где расчёт расходится с рынком. Собственный отчёт проверяет расчёт города; назначенную экспертизу он не заменяет.
5. Соблюсти сроки ответа. Если город инициирует изъятие, по КРТ срок ответа на проект соглашения - месяц со дня возможности ознакомиться (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). По общему порядку - 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Даты фиксируйте письменно.
6. Не делать необратимого. Стройка, перепланировка, новые арендаторы после уведомления - за ваш счёт.
7. Помнить сроки обжалования. Решение об изъятии можно оспорить в течение 3 месяцев со дня уведомления (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Само решение действует 3 года.
8. Арендаторам и залогодержателям. Сверить договоры, уведомить банк, определить, кто заявляет убытки. Документировать расчёты с третьими лицами.

Если получили проект соглашения и сомневаетесь в сумме - посмотрите, из чего складывается возмещение, и как оспорить отчёт об оценке. А что успеть за месяц до подписания - отдельный материал.

7. Главное в цифрах

Какие риски для собственников объектов в границах и рядом

Если ваш объект в границах КРТ - возможно изъятие по специальным правилам. Если собственник не заключает соглашение об изъятии добровольно, город вправе обратиться в суд. Месяц на подписание отсчитывается со дня, когда правообладатель получил возможность ознакомиться с проектом соглашения (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Решение суда об изъятии можно оспорить только в части размера компенсации.

Размер возмещения определяется заранее.

Срок. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Для собственника это точка отсчёта: от неё видно, на какую дату город зафиксировал расчёт.

В состав возмещения входят рыночная стоимость, убытки, включая обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода. Улучшения и сделки, совершённые после уведомления об изъятии, в возмещение не попадают.

Ошибка. Улучшения и новые договоры после уведомления об изъятии в возмещение не попадут (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Уведомление и есть та дата, которая отделяет возмещаемые улучшения от невозмещаемых.

Если объект рядом с границами, но не внутри - риски другие: стройка, изменение улично-дорожной сети, шум. Это отдельная процедура, которая не относится к изъятию по КРТ.

Вопросы, на которые отвечает статья

• Попадает ли мой объект в КРТ №125? - Границы описаны в приложении 1 к постановлению № 1105-ПП; сервис проверки вхождения объекта в границы КРТ есть на сервис проверки границ КРТ.
• Какие сроки реализации проекта? - Договор с инвестором заключён на 26 лет - это горизонт реализации проекта. Сейчас стадия проектирования, изъятия публично не объявлены.
• Что мне грозит, если объект в границах? - Возможно изъятие по ст. 56.12 ЗК РФ, срок ответа на проект соглашения - месяц.
• Как подготовиться к изъятию? - Собрать документы, проверить оценку, не делать улучшений после уведомления, следить за 60-дневной точкой.
• Какие нормы применяются? - ГрК РФ: ст. 65-70; ЗК РФ: ст. 56.6-56.12.

Материал подготовлен компанией «Урбан Адвайзори».