КРТ № 2909 в Гольянове: изъятие 18 объектов у Амурской и Бирюсинки

1. Паспорт территории

Территория комплексного развития нежилой застройки № 2909 расположена в Гольянове (Восточный административный округ) и собрана из четырёх адресов: ул. Амурская, влд. 15/1; ул. Бирюсинка, влд. 5, влд. 9; ул. Иркутская, влд. 5/6. Общая площадь - 4,48 га, кадастровый квартал 77:03:0002011. Решение принято постановлением Правительства Москвы № 2805-ПП от 21.11.2025 и опубликовано в «Вестнике Москвы».

В границах территории шесть земельных участков: Бирюсинка, вл. 5 (7 124 кв. м), Бирюсинка, вл. 9 (7 114 кв. м, объектов капитального строительства на нём нет), Иркутская, вл. 5/6 - два участка 1 951 и 3 860 кв. м, Амурская, вл. 15/1 - два участка 11 257 и 10 999 кв. м. Это промышленно-складская застройка вдоль Амурской улицы: здания 2000-х годов постройки, гаражи и мелкие строения на Бирюсинке.

Первый публичный шаг изъятия сделан: распоряжение ДГИ № 80241 от 05.10.2026 изымает 18 объектов - 5 земельных участков и 13 нежилых зданий.

2. Что здесь было

Амурская улица и Бирюсинка - полоса производственной и складской застройки между Гольяновом и Щёлковским шоссе. Здесь исторически стояли гаражи, склады и мелкие производства. По данным ЕГРН, большинство зданий на Амурской, 15/1 зарегистрированы как собственность в 2003-2004 годах, два объекта - в 2011-м. На Бирюсинке, вл. 5 помимо четырёх крупных строений (934,6 / 1 040,8 / 1 196,2 / 2 162,8 кв. м) расположены десятки мелких строений и гаражей площадью от 8 до 35 кв. м.

Земля под этими зданиями в основном не была продана: четыре из пяти изымаемых участков находятся в долгосрочной аренде у города - договоры 2004, 2009 и 2020 годов со сроками до 2028, 2057 и 2069 года.

3. Что здесь сейчас

В изъятие попали 18 объектов общей площадью 36 360 кв. м: 28 579 кв. м земли (2,86 га, 64% территории КРТ) и 7 781 кв. м нежилых зданий.

• Пять участков: 77:03:0002011:36 (1 951 кв. м), :27 (10 999), :25 (11 257), :43 (3 860), :26 (512). Четыре из них - аренда, один (Амурская, з/у 15/1/1) - собственность.
• Тринадцать нежилых зданий на Амурской, 15/1 (строения 1-7, 9, 13-15) и Иркутской, 5/6 (строения 2 и 3) площадью от 8,9 до 3 260 кв. м. Все - в собственности, записи ЕГРН 2003-2011 годов.
• Не изымаются этим распоряжением: участки Бирюсинка, вл. 5 (7 124 кв. м) и Бирюсинка, вл. 9 (7 114 кв. м). Они в границах КРТ, но в перечень 80241 не вошли - по ним ожидается отдельный документ.

Приложение 2 к постановлению 2805-ПП помечает все объекты капитального строительства в границах территории как «снос/реконструкция»; пометки «сохранение» нет ни у одного.

4. Что задумал город

Параметры КРТ № 2909 заданы так, что жилья здесь не предполагается:

• основные виды разрешённого использования - коммунальные услуги (3.1.1), служебные гаражи (4.9), лёгкая промышленность (6.3, включая электронную 6.3.3 и ювелирную 6.3.4), строительная промышленность (6.6), целлюлозно-бумажная (6.11), улично-дорожная сеть (12.0.1) и благоустройство (12.0.2);
• предельная (максимальная) суммарная поэтажная площадь объектов производственного назначения - 78 810 кв. м, минимальная - 39 405 кв. м;
• предельная плотность застройки, количество этажей, высота и максимальный процент застройки не установлены.

Сроки и кто реализует проект

Предельный срок реализации решения о КРТ - 7 лет со дня заключения договора о КРТ, на документацию по планировке территории отведено 12 месяцев с той же даты. Реализация - по результатам торгов. Сведений о заключённом договоре в открытых источниках нет: поэтому точку отсчёта обоих сроков определить нельзя, и дата постановления (21.11.2025) её не заменяет.

5. Юридический слой

Документы, которые определяют проект

Кого и что именно изымают

Распоряжение 80241 издано «в целях реализации» постановления 2805-ПП и на основании ходатайства ООО «СЗ «Три Эс Премиум» от 21 сентября 2026 года. Отдельным пунктом установлено: возмещение стоимости изымаемых объектов и убытков от изъятия идёт за счёт собственных средств застройщика. Бюджетных денег в этой схеме нет. Это меняет расстановку сторон в переговорах: плательщик - компания, реализующая проект, город выступает как орган, принимающий решение об изъятии.

Срок. Само распоряжение называет только вид права и запись ЕГРН - имена правообладателей в документе не раскрыты. На уведомление правообладателей, публикацию и передачу решения в Росреестр отведено по 7 рабочих дней со дня издания.

На что рассчитывать собственнику

Норма. Изъятие по КРТ - это изъятие для государственных нужд по статьям 279 и 281 Гражданского кодекса: возмещение включает рыночную стоимость объекта и убытки, причинённые изъятием. Долгосрочная аренда городской земли не защищает участок от изъятия. При этом стоимость права аренды и убытки арендатора входят в состав возмещения. Именно поэтому аренда до 2057 и до 2069 года в этой истории важна.

Чего в документах нет

• Отчёта об оценке и проекта соглашения об изъятии на дату подготовки материала не опубликовано.
• Даты и итогов торгов по проекту КРТ нет - вместе с ней неизвестны и обе даты отсчёта: 7 лет и 12 месяцев.
• Судьба арендаторов помещений, которые занимают изымаемые здания, в распоряжении не описана.

6. Что делать собственнику

1. Проверьте, попал ли ваш объект в перечень. Ориентир - кадастровый номер и адрес в приложении к распоряжению 80241; границы территории проверяются по нашей инструкции. Если объекта в перечне нет, а он стоит в границах КРТ, - изымать его будут отдельным документом, и до него действует обычный режим.
2. Ждите уведомления и не пропустите срок. Копии распоряжения направляются заказными письмами правообладателям в течение 7 рабочих дней со дня издания; запись об изъятии вносится в ЕГРН - она сохраняется при смене собственника.
3. Готовьте документы на объект и на право. Для арендатора это договор аренды, платежи и всё, что подтверждает стоимость права; для собственника - правоустанавливающие документы и сведения об улучшениях.
4. Оспаривайте оценку до подписания соглашения. Отчёт об оценке появится позднее; рыночную стоимость и размер убытков можно оспорить. Это делается до подписания соглашения.

7. Главное в цифрах