Шельбутово: 46,34 га под реновацию у метро «Пыхтино»

1. Паспорт территории

Вблизи деревни Шельбутово город запустил проект комплексного развития территорий площадью 46,34 га. Территория делится на четыре зоны. Под склады, стоянки и улично-дорожную сеть отведено 4,45 га, под жильё и общественные объекты 38,93 га, под локальные очистные сооружения 0,30 га, под многоэтажную жилую застройку 2,66 га. Основание, постановление Правительства Москвы № 774-ПП от 24.03.2026, опубликованное в «Вестнике Москвы».

Изъятие началось: распоряжение ДГИ № 82364 от 09.10.2026 изымает у физического лица нежилое здание площадью 19,9 кв. м с кадастровым номером 77:07:0016002:1053 по адресу: г. Москва, ул. Центральная, влд. 21Б, стр. 14. Пока это единственное публичное изъятие в границах проекта, и оно затрагивает небольшое нежилое строение. Жилых домов в этом распоряжении нет.

2. Что здесь было

Документ города называет территорию нежилой застройкой. Деревня Шельбутово в границы проекта не входит и в постановлении упомянута как ориентир. Рядом, в посёлке Внуково, находится участок с кадастровым номером 77:07:0016000:7 по улице Центральной, он тоже в границах КРТ. На этом участке стоит вентиляционный киоск перегона метро между станциями «Пыхтино» и «Аэропорт Внуково» Калининско-Солнцевской линии. Метро пришло сюда раньше застройки, и киоск постановление 774-ПП прямо обязывает сохранить.

О том, что было на этой земле до решения о КРТ, открытые документы говорят скупо: в постановлении нет ни перечня прежних собственников, ни истории объектов. Единственная точная зацепка, отдельная строка про компенсацию владельцам индивидуальных гаражей. Значит, гаражи в границах 46,34 га есть, и для их владельцев город прописал отдельный порядок выплат.

3. Что здесь сейчас

Сегодня это 46,34 га нежилой застройки на юго-западе Москвы, между жилыми кварталами Внукова и Шельбутова. Изымаемое здание по распоряжению 82364 совсем небольшое: 19,9 кв. м, строение 14 на участке 21Б по улице Центральной. Назначение, этажность и год постройки в распоряжении не названы, поэтому по документу нельзя понять, что именно за постройка попадает под изъятие. Это видно только по выписке ЕГРН и по материалам оценки.

Отдельная деталь для собственника: право на это здание зарегистрировано 16 апреля 2026 года, то есть через три недели после того, как вышло постановление о КРТ. Покупка или оформление права уже в границах объявленного проекта не мешает изъятию, но влияет на то, какие документы и когда собственник получит.

4. Что задумал город

Постановление 774-ПП задаёт не только жильё. На месте промзоны появляется общественный центр. Предельная суммарная поэтажная площадь по четырём зонам составляет 401 210 кв. м. Жильё занимает 247 690 кв. м: 246 130 кв. м под программу реновации и 1 560 кв. м индивидуального жилищного строительства для городских нужд. Общественно-деловые объекты забирают 153 020 кв. м, из них 24 000 кв. м в первой зоне.

Что именно город обязал построить

В зоне 2 появляется образовательная организация на 1 350 мест: 1 000 мест среднего общего образования и 350 дошкольного. Площадь здания не менее 23 000 кв. м. Дальше здание суда не менее 28 000 кв. м, МФЦ не менее 12 000 кв. м, дом культуры не менее 6 450 кв. м, здание для нужд Главного управления МВД по Москве не менее 6 000 кв. м и гостиница на 6 000 кв. м. В зоне 3 строят локальные очистные сооружения не менее 500 кв. м. Школу, суд, МФЦ, дом культуры, здание МВД и очистные сооружения исполнитель обязан безвозмездно передать в собственность города.

Сроки и кто реализует проект

Договор о реализации проекта ещё не заключён, и оба срока отсчитываются от него: 12 месяцев на документацию по планировке территории и 9 лет на всю реализацию. Документацию готовит ГАУ «НИиПИ Генплана Москвы» (ИНН 9710042298). Изъятие участков и объектов, а также компенсацию за индивидуальные гаражи ведёт ГКУ «Московский центр недвижимости» (ИНН 7705990416). Освобождение территории, охрану, снос и функции застройщика взял на себя Московский фонд реновации (ИНН 7703434808). Исключение составляют объекты, отданные двум профильным автономным некоммерческим организациям. «Развитие спортивных и инфраструктурных объектов» (ИНН 9704017078) строит здания для МВД, суда, дома культуры и МФЦ. «Развитие социальной инфраструктуры» (ИНН 7703476220) строит школу и детский сад.

5. Юридический слой

Документы, которые определяют проект

Решение о КРТ, постановление Правительства Москвы № 774-ПП от 24.03.2026 (опубликовано в «Вестнике Москвы», спецвыпуск № 12, том 1, страницы 300 и 311). Преамбула ссылается на ППМ № 331-ПП от 23.03.2021, базовый акт о КРТ нежилой застройки, и на Адресную инвестиционную программу города на 2025-2028 годы (ППМ № 2464-ПП от 14.10.2025).

Распоряжение ДГИ № 82364 от 09.10.2026 изымает объект для государственных нужд в целях реализации проекта КРТ. Подписал первый заместитель руководителя Департамента городского имущества Я. А. Пушкарь, документ подписан электронной подписью 16.10.2026 и в тот же день опубликован на mos.ru. Поводом стало обращение ГКУ «Московский центр недвижимости» от 05.10.2026 № И-15482/26.

Кого и что именно изымают

Единственный объект в распоряжении, нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0016002:1053 площадью 19,9 кв. м по адресу: ул. Центральная, влд. 21Б, стр. 14. Правообладатель, физическое лицо, запись в ЕГРН от 16.04.2026 № 77:07:0016002:1053-77/051/2026-1. Порядок по документу такой. В течение 7 рабочих дней ДГИ направляет копии распоряжения правообладателю заказными письмами и публикует его в средствах массовой информации. В тот же срок решение об изъятии передаётся в Управление Росреестра по Москве. Дальше ГКУ «Московский центр недвижимости» оформляет балансовые документы, и только после этого начинается оценка и подготовка соглашения.

На что рассчитывать собственнику

Норма. Изъятие для государственных нужд регулируется статьёй 56.12 Земельного кодекса и статьями 279 и 281 Гражданского кодекса. Возмещение считается по рыночной стоимости объекта и включает убытки, которые изъятие причинило правообладателю (глава VII.1 Земельного кодекса). Поэтому отчёт об оценке стоит читать до подписания соглашения: как устроен отчёт об оценке и что делать, если оценка кажется заниженной.

Чего в документах нет

Ориентир. Приложение 2 к постановлению 774-ПП опубликовано сканом без текстового слоя. Это перечень земельных участков и объектов со статусом «снос, реконструкция или сохранение». Кадастровые номера участков, адреса и число объектов машинно не читаются. Графическое описание границ в приложении 1 в таком же виде. Сколько всего объектов и правообладателей в границах 46,34 га, в открытых документах не сказано. В распоряжении 82364 нет этажности, назначения и года постройки изымаемого здания, а также сведений об арендах, оценке и сроках выплаты.

6. Что делать собственнику

• Сверить кадастровый номер своего объекта с перечнем в приложении 2 к постановлению 774-ПП и с номером в распоряжении 82364: изымается только то, что названо в документах. Как проверить, входит ли объект в границы КРТ.
• Проверить, пришла ли копия распоряжения заказным письмом и появилась ли в ЕГРН запись об изъятии. Если письма нет, запросить документ в ДГИ: на отправку копий и передачу решения в Росреестр у департамента 7 рабочих дней со дня издания.
• Заказать выписку ЕГРН на здание и на участок: площадь, этажность, назначение и обременения есть только там, в распоряжении этих данных нет.
• Не соглашаться на оценку «на слово»: возмещение включает рыночную стоимость и убытки от изъятия. Отчёт об оценке читают до подписания соглашения.
• Владельцам индивидуальных гаражей идти отдельным порядком: компенсацию за гаражи в этом проекте организует ГКУ «Московский центр недвижимости», и она не равна выплате за капитальный объект.
• До подписания соглашения взять консультацию юриста по изъятию: он проверит состав возмещения и сроки ответа на требования города.

Что такое КРТ и чем изъятие под КРТ отличается от обычного, коротко разобрано в статье «Что такое КРТ простыми словами».

7. Главное в цифрах

Вопросы, на которые отвечает статья

• Какая территория вблизи Шельбутова отдана под КРТ и на каком основании?
• Что именно построят: жильё, школу, суд, МФЦ, дом культуры?
• Кого касается первое изъятие по распоряжению 82364?
• На что имеет право собственник и в какие сроки город обязан его уведомить?
• Каких данных о проекте нет в открытых документах?

Материал подготовлен компанией «КРТ Адвайзор».

Ссылки на источники

• Постановление 774-ПП, «Вестник Москвы», спецвыпуск № 12, том 1, стр. 300 и 311
• Распоряжение ДГИ № 82364 от 09.10.2026 на mos.ru
• Сообщение о планируемом изъятии вблизи д. Шельбутово