Что такое КРТ: комплексное развитие территории простыми словами

Главное в цифрах

Вы получили письмо из департамента, в котором сказано, что территория, где стоит ваш склад, офис или дом, попала в проект решения о КРТ. Первая реакция обычно такая: «значит, снесут и заберут». Закон устроен иначе. Ниже я показываю, как работает механизм, какие сроки в нём есть и где у собственника есть право голоса.

• 4 вида КРТ - жилая застройка, нежилая застройка, незастроенная территория и развитие по инициативе правообладателей (ч. 1 ст. 65 ГрК). От вида зависят гарантии и сроки.
• 45 дней - срок, в который правообладатели нежилой застройки должны дать согласие на предложение о договоре, причём согласие должны дать все (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК).
• 60 дней - через столько после направления проекта договора орган вправе отказаться от договора с правообладателями (ч. 7.1 ст. 66 ГрК).
• 7 рабочих дней - на публикацию сообщения об изъятии, размещение решения об изъятии на сайте и информационном щите и направление его копии собственникам (ч. 4 ст. 56.12 ЗК).
• 90 дней - если за это время подписанное соглашение об изъятии не представлено, орган идёт в суд (ч. 10 ст. 56.10 ЗК).
• Более 470 проектов - столько их на портале программы КРТ в Москве, свыше 4,7 тыс. га.

Что такое КРТ и чем оно отличается от обычной застройки

КРТ - механизм, в котором территория, чаще всего бывшая промзона или неэффективно используемая, переустраивается целиком. Для этого есть одно решение, один договор и одна документация по планировке.

Границы территории, перечень объектов в них и предельный срок реализации фиксируются в решении о КРТ (ст. 67 ГрК). Внутри этих границ недвижимость может быть изъята, но только по правилам Земельного кодекса и только с возмещением.

Норма. Участки и объекты в границах территории, по которой принято решение о КРТ, «могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд… в порядке, установленном земельным законодательством» (ч. 7 ст. 65 ГрК).

Четыре вида КРТ (ч. 1 ст. 65 ГрК):

• Жилая застройка. Территория с многоквартирными домами, которые признаны аварийными или соответствуют критериям субъекта РФ. Критерии такие: износ конструкций, стоимость капремонта, «индустриальный» период постройки, ограниченно работоспособное состояние, отсутствие централизованных систем инженерно-технического обеспечения (п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК).
• Нежилая застройка. Участки с аварийными объектами и иными объектами по ч. 4 ст. 65.
• Незастроенная территория. Участки в публичной собственности или неразграниченные, не обременённые правами третьих лиц, кроме сервитутов.
• По инициативе правообладателей. Развитие ведут один или несколько правообладателей участков и объектов, кроме правообладателей линейных объектов. Между ними заключается соглашение, в том числе о лице, которое представляет их интересы (ст. 70 ГрК). Согласование включения участков в границы идёт по ПП РФ от 19.08.2020 № 1260.

Если вы владелец или арендатор нежилого объекта, смотрите порядок для нежилой застройки. Жильцам дома из проекта решения нужна жилая. Это разные процедуры с разными гарантиями.

Как принимается решение о КРТ и кто его реализует

Решение принимает один из трёх органов (ч. 2 ст. 66 ГрК):

• Правительство РФ - в трёх случаях. В границах только федеральные участки и объекты; проект относится к приоритетному инвестиционному проекту субъекта с федеральными средствами; реализует юрлицо, определённое РФ.
• Высший исполнительный орган субъекта - если используются средства бюджета субъекта, реализует юрлицо субъекта, территория лежит в двух и более муниципальных образованиях либо применяется ч. 3.1. В Москве это постановление Правительства Москвы.
• Глава местной администрации - «в случаях, не предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей части».

Реализовать КРТ могут сама публичная власть, юридическое лицо, определённое РФ или субъектом, а также лица, с которыми заключён договор о КРТ (ч. 1 ст. 66 ГрК). Это может быть оператор, инвестор после торгов или сами правообладатели.

Что написано в решении

Состав решения задаёт ст. 67 ГрК:

• местоположение, площадь, границы;
• перечень объектов капитального строительства, в том числе подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома;
• предельный срок реализации решения;
• сведения о том, кто реализует;
• основные виды разрешённого использования и предельные параметры (они могут не соответствовать правилам землепользования и застройки, тогда правила меняют);
• расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой;
• объекты культурного наследия, подлежащие сохранению;
• сведения о документации по планировке.

Границы и перечень объектов лежат в разных приложениях. Ваш объект может оказаться внутри границ с отметкой «сохранение».

Решение меняется тем же порядком, что и принимается. Есть четыре случая упрощённого изменения. Это границы (исключение участков или включение участков под коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру), перечень объектов, виды использования под инфраструктуру и предельные параметры не более чем на 10 % (ч. 7-8 ст. 67).

Как идёт нежилая застройка

Порядок такой (ч. 7 ст. 66 ГрК): проект решения, опубликование, предложение о договоре правообладателям, решение о КРТ, договор с правообладателями, торги, договор, документация по планировке, мероприятия.

Правообладателям отводится окно. Договор заключают с теми, кто дал согласие, при условии, что согласие дали все правообладатели и представили его не позднее 45 дней со дня получения предложения. К согласию обязательно прилагается соглашение между правообладателями по частям 6 и 7 ст. 70.

Срок. 45 дней - срок ответа правообладателя на предложение о договоре. Молчание согласием не считается.

Есть и второй срок. Если договор не заключён в течение 60 дней со дня направления проекта правообладателям, выразившим согласие письменно, орган вправе отказаться от договора. Затем он принимает решение о самостоятельной реализации, о реализации оператором или о торгах (ч. 7.1 ст. 66).

Жилая и незастроенная территория

В жилой застройке между публикацией проекта и решением стоят общие собрания собственников домов, которые не признаны аварийными. Срок собраний устанавливает акт субъекта РФ, и он не может быть меньше одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66). Решение принимают не позднее 30 дней после окончания срока собраний (ч. 4 ст. 67).

Дом, где собрание не провели, всё равно включается в решение, если закон субъекта не устанавливает иное (ч. 5 ст. 67). Исключить дом можно решением общего собрания, но только до утверждения документации по планировке (ч. 6 ст. 67).

Для незастроенной территории порядок короче: решение, торги, договор, аренда участка без торгов, планировка, стройка (ч. 8 ст. 66). Две несмежные территории можно объединить в один договор, если так установил акт субъекта (ч. 9).

Договор о КРТ

Договор заключают с победителем торгов, иным участником торгов или с правообладателями по п. 4 ч. 7 ст. 66 и ст. 70 (ч. 1 ст. 68 ГрК). Внутри договора есть то, что касается собственника напрямую: перечни объектов под снос и под стройку, соотношение жилых и нежилых площадей, объекты инфраструктуры. Есть и обязательство исполнительного органа принять решение об изъятии участков и объектов в соответствии с земельным законодательством (п. 8 ч. 4 ст. 68). Правила торгов - ст. 69 ГрК и ПП РФ от 04.05.2021 № 701.

Изъятие объектов и возмещение: что говорит закон

Решение о КРТ и решение об изъятии - два разных документа. Об изъятии решает орган, принявший решение о КРТ: уполномоченный федеральный орган, орган субъекта или орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 56.12 ЗК). Нет решения об изъятии - нет изъятия.

Что идёт после решения:

• 7 рабочих дней на публикацию сообщения, размещение на сайте и информационном щите и направление копии решения собственникам (ч. 4 ст. 56.12 ЗК).
• Проект соглашения об изъятии (ст. 56.10 ЗК). Правообладатель вправе подписать его, направить отказ либо направить предложения об изменении условий, в том числе размера возмещения. К предложениям об изменении размера «должны быть приложены обосновывающие это изменение документы» (ч. 9).
• 90 дней. Если по их истечении подписанное соглашение не представлено, дело решает суд (ч. 10).
• Переход прав оформляется по ст. 56.11 ЗК: на основании соглашения, а при уклонении - по решению суда.

Если объекта нет в ЕГРН, решение об изъятии допускается и без кадастрового учёта (ч. 5 ст. 56.12).

Ошибка. Отказ подписать соглашение проект не останавливает: через 90 дней орган идёт в суд. Работает другое - обоснованные предложения об изменении условий с документами.

Из чего состоит возмещение

Возмещение считается по 135-ФЗ с особенностями ст. 56.8 ЗК. По ч. 2 этой статьи в него входят:

• рыночная стоимость участка или иных прав, подлежащих прекращению;
• убытки, включая убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, в том числе по заключённым с ними договорам;
• упущенная выгода;
• если одновременно изымаются объекты, их рыночная стоимость или стоимость иных прав.

Кадастровой стоимости в этой формуле нет. Считает оценщик по рынку, а собственник может дополнить расчёт убытками и упущенной выгодой и обосновать изменение размера. Как устроен каждый элемент, я разбирал в материале из чего складывается возмещение, а общую картину - в статье про компенсацию при изъятии. Если вы не согласны с отчётом, смотрите, как оспаривать оценку.

Размер возмещения определяют не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю соглашения об изъятии (п. 7 ст. 56.8 ЗК). Это срок процедуры, а не срок годности отчёта. Не учитываются объекты и неотделимые улучшения, созданные вопреки разрешённому использованию или условиям аренды, и ряд иных позиций (п. 8 ст. 56.8).

Если дом жилой

Для КРТ жилой застройки действуют гарантии ст. 32.1 ЖК. Они касаются собственников и нанимателей в домах, которые соответствуют критериям субъекта и включены в границы территории.

• Помещения передаются в государственную или муниципальную собственность либо, если так предусмотрено решением или договором, в собственность реализующего лица.
• Равноценное возмещение считают по ч. 7 ст. 32 ЖК. Размер определяют не ранее чем за 60 дней до направления проекта договора.
• По заявлению собственнику могут предоставить другое жильё с зачётом стоимости. Равнозначное жильё положено, если так установил акт субъекта.
• Если договор о переходе права не заключён в течение 45 дней со дня получения проекта заказным письмом с уведомлением о вручении, реализующее лицо вправе идти в суд. Оно просит одновременно обязать заключить договор, освободить помещение и передать его в собственность (ч. 14 ст. 32.1).

Снос и реконструкцию дома решают большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК).

В жилой застройке есть и ограничения на изъятие. Например, нельзя изъять земельные участки с многоквартирными домами, не предусмотренными п. 1 ч. 2 ст. 65 ГрК, и жилые помещения в таких домах. Нельзя изъять участки с домами блокированной застройки, ИЖС и садовыми домами, за исключением аварийных и подпадающих под критерии субъекта (ч. 8 ст. 65). Для нежилой застройки по ч. 9 ст. 65 могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты.

Первые шаги, если уведомление уже пришло, собраны в материале про уведомление об изъятии.

Как КРТ работает в Москве: цифры и процедура

В Москве процедуру собрали в маршрут из десяти шагов и опубликовали на портале krt.mos.ru. Масштаб программы: более 470 проектов, свыше 4,7 тыс. га, около 73,7 млн кв. м недвижимости и около 1,14 млн рабочих мест. Это общий контекст; оценки вашего адреса здесь нет.

Шаги для нежилой застройки:

• Проект решения. Границы, срок, виды использования, параметры.
• Опубликование и предложение правообладателям.
• Ожидание согласия. 45 дней с получения предложения на согласие и соглашение между правообладателями.
• Решение. Не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения.
• Торги. Извещение на torgi.gov.ru, investmoscow.ru и электронной площадке. Торги проводятся по истечении 30 дней со дня размещения извещения.
• Договор. С победителем в течение 30 рабочих дней со дня оформления протокола, с единственным участником в течение 20 рабочих дней.
• Оплата. Не менее 50 % в течение 10 рабочих дней, остаток не позднее 30 рабочего дня.
• Банковская гарантия (ПП РФ от 20.12.2021 № 2369).
• Изъятие. Инвестор подаёт ходатайство и обеспечивает возмещение в соответствии с отчётом об оценке. Порядок задаёт ППМ от 23.12.2015 № 941-ПП.
• Реализация.

Срок. В Москве решение о КРТ нежилой застройки принимают не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения о договоре. За это окно нужно успеть собрать соглашение между правообладателями и дать согласие.

Торги идут по правилам приложения 2 к ППМ от 23.03.2021 № 331-ПП. Шаг аукциона составляет два процента от цены предмета аукциона. Задаток - двадцать процентов от начальной цены (при конкурсе - от минимальной цены права). Начальная цена по ППМ от 08.09.2020 № 1465-ПП рассчитывается как 1 % от суммы кадастровой стоимости земельных участков. Это цена торгов инвестора. К возмещению собственнику она не относится: там действует формула ч. 2 ст. 56.8 ЗК.

Пример жилого проекта

По данным релиза на mos.ru, проект решения по ул. Гарибальди, д. 17, корп. 3, 4 предусматривает участок 1,09 га, около 47 тыс. кв. м общей площади и около 28,7 тыс. кв. м квартир для программы реновации. Срок реализации - 5 лет, оператор - Московский фонд реновации. На собрание собственников отвели 30 дней после публикации проекта на mos.ru.

По тексту решения операторов четыре:

• ДГИ Москвы - переселение;
• префектура ЮЗАО - переезд;
• «Московский центр недвижимости» - изъятие нежилых объектов и компенсация за гаражи;
• Фонд реновации - застройщик и освобождение территории.

Решение оформлено постановлением Правительства Москвы от 09.12.2025 № 3033-ПП (номер и дата приведены по тексту постановления).

Как проверить свой адрес

1. Откройте карту проектов на krt.mos.ru: сервис показывает, подлежит ли участок редевелопменту по программе.
2. Найдите проект в реестрах проектов решений Департамента градостроительной политики - отдельно по нежилой и жилой застройке. У каждого документа есть дата публикации и файл.
3. Если решение принято, найдите постановление Правительства Москвы и публикацию в «Вестнике Москвы». Приложение 1 - границы, приложение 2 - перечень участков и объектов с отметками «снос», «реконструкция» или «сохранение».
4. Найдите номер и дату постановления об утверждении проекта планировки территории.
5. Проверьте, есть ли отдельное решение об изъятии вашего объекта.
6. Если пришли отчёт об оценке и проект соглашения, сверяйте состав возмещения со ст. 56.8 ЗК.

Что всё это значит для правообладателя на практике, разобрано в материале КРТ в Москве: что это значит для правообладателя.

Частые ошибки собственников и как их избежать

• «КРТ - значит, завтра изымут». Изъятие - отдельное решение и отдельная процедура. Между ними договор, планировка и срок реализации из решения.
• «Возмещение посчитают по кадастровой стоимости». В формуле ч. 2 ст. 56.8 ЗК её нет. Там рыночная стоимость прав, убытки и упущенная выгода.
• «На предложение можно не отвечать». Молчание равно отсутствию согласия. Договор с правообладателями возможен, только если согласие дали все и уложились в 45 дней. Иначе торги либо отказ от договора через 60 дней.
• «Если не подпишу соглашение, проект встанет». Не встанет, через 90 дней орган идёт в суд. Подавайте обоснованные предложения об изменении условий.
• «Отчёт об оценке действует полгода, можно тянуть». В норме другой срок: размер возмещения определяют не позднее чем за 60 дней до направления соглашения.
• «Если жители против, дом исключат сами». Исключение возможно только решением общего собрания и только до утверждения документации по планировке. Дом без проведённого собрания включается в решение.
• «В границах - значит под снос». Границы и перечень объектов лежат в разных приложениях. Ищите свою строку.
• «Гарантии ЖК работают при любом КРТ». Ст. 32.1 ЖК действует только для КРТ жилой застройки и домов по критериям субъекта. Для нежилых объектов действует земельный порядок изъятия и возмещения.
• «Неаварийный дом не тронут». КРТ жилой застройки включает и неаварийные дома, если они соответствуют критериям субъекта.

Срок. Различайте три срока. 45 дней - на согласие правообладателя. 60 дней - после направления проекта договора, затем орган вправе от него отказаться. 90 дней - до суда по соглашению об изъятии. Сначала выясните, какой из них идёт в вашем случае.

Чек-лист: что проверить в документах

1. Вид КРТ. Жилая, нежилая, незастроенная или инициатива правообладателей. От вида зависят гарантии и сроки.
2. Где сейчас проект. Опубликован проект решения (дата публикации) или принято постановление (номер, дата, официальная публикация).
3. Границы и площадь. Сверьте кадастровые номера своих участка и объекта с приложениями.
4. Отметка по объекту. «Снос», «реконструкция» или «сохранение».
5. Предельный срок реализации. В жилом проекте на ул. Гарибальди - 5 лет, в проекте решения по «Чертаново» (территория 2) - 8 лет.
6. Кто реализует. Город, оператор или инвестор по договору.
7. Виды использования и предельные параметры. Что разрешено построить и появится ли жильё.
8. Документация по планировке. С даты утверждения проекта планировки дом из решения исключить нельзя.
9. Решение об изъятии. Номер, дата, орган.
10. Отчёт об оценке и проект соглашения. Состав возмещения и дата определения размера.
11. Сроки ответа. 45 дней на согласие, 60 дней после направления проекта договора (затем орган вправе отказаться от договора), 90 дней до суда по соглашению об изъятии.
12. Для жилья. Критерии субъекта, итоги общего собрания (две трети голосов), 45 дней и суд по ч. 14 ст. 32.1 ЖК.

Для каждого пункта храните страницу документа с датой и номером. Это пригодится и в переговорах, и в суде. Другие разборы по порядку действий собраны в разделе что делать.

Что мониторить, чтобы не пропустить важное

• Реестры проектов решений ДГП. Нежилая и жилая застройка. Это первый публичный сигнал по новой территории. Проверять нужно регулярно и сверять свой адрес.
• Постановления Правительства Москвы и «Вестник Москвы». Здесь видно, когда решение принято и пошли сроки.
• Распоряжения ДГИ об изъятии. Это стадия, на которой собственник принимает решение.
• Торги. torgi.gov.ru, investmoscow.ru и электронная площадка. Если договор с правообладателями не заключён, приходят торги (п. 5 ч. 7 ст. 66 ГрК).
• krt.mos.ru и mos.ru. В релизах есть площадь, метры и сроки; свою строку ищите в приложениях к решению.

Если у вас на руках уведомление об изъятии, проект соглашения или отчёт об оценке, напишите мне: посмотрю ваши документы.

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.