Отчёт об оценке при изъятии: кто и как его делает

Главное в цифрах

• 60 дней - за столько до направления соглашения об изъятии должен быть определён размер возмещения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Срок действия отчёта определяется отдельной нормой, о ней в разделе 4.
• 6 месяцев - рекомендуемый срок использования итоговой величины стоимости для сделки или торгов (ч. 2 ст. 12 135-ФЗ). К изъятию эта норма не относится.
• 5 запретов - столько случаев в п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ, когда улучшения, постройки и сделки в расчёт не входят.
• 16 проверок - столько пунктов в чек-листе приёмки отчёта ниже.

1. Что такое отчёт об оценке и почему он важен

Вам присылают проект соглашения об изъятии. К нему приложен отчёт об оценке. Из него берётся сумма, которую предложат за объект. Подписывать соглашение или спорить, решаете вы. Но мы советуем читать отчёт так, как читают коммерческое предложение второй стороны.

Отчёт об оценке - итоговый документ по результатам определения стоимости, независимо от её вида (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Размер возмещения при изъятии определяется по правилам этого закона с особенностями ст. 56.8 ЗК РФ (п. 1 ст. 56.8).

Норма. «В него включаются рыночная стоимость земельных участков… убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения… обязательств перед третьими лицами… и упущенная выгода» (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Там же сказано про объекты капитального строительства на участке: если их изымают одновременно, в размер возмещения включается и их рыночная стоимость.

Практический вывод простой: чего нет в отчёте, того нет и в сумме. Исключение - когда вы докажете это отдельно, в переговорах или в суде. Поэтому проверка отчёта нужна, чтобы не потерять убытки и упущенную выгоду.

Вместе с проектом соглашения направляют выписки ЕГРН, отчёт об оценке рыночной стоимости, отчёт об оценке убытков и отчёт об оценке объектов, предоставляемых взамен (пп. 1-3 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ).

В этой статье мы разбираем только процесс: кто делает отчёт, по какому заданию и что проверить при получении. Как возникает занижение через аналоги и корректировки, разобрано в статье «Семь мест в отчёте об оценке, где возникает занижение».

2. Кто заказывает и кто делает отчёт

Заказчик - сторона, которая изымает. Отчёт направляется правообладателю вместе с проектом соглашения (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Значит, его готовит и организует тот, кто принял решение об изъятии.

Для территорий, присоединённых к Москве, есть специальное правило 43-ФЗ. Размер возмещения определяется по отчёту оценщика, подготовленному по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии. В отчёте должны быть указаны все убытки, подлежащие возмещению (ч. 10 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ).

Там же закреплено право собственника оспорить этот отчёт в суде. Спор о размере возмещения не мешает суду принять решение о принудительном изъятии (ч. 11-12 ст. 10).

Заказчик оценки и источник денег могут не совпадать. В распоряжениях ДГИ об изъятии прямо указывают, за чей счёт выплачивается возмещение, и это не всегда город. Требований к отчёту это не меняет. Но понятно, почему сумма считается жёстко. Сами порядки взаимодействия при освобождении территорий ДГИ в распоряжениях связывает с постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП.

Исполнитель - оценщик, а не «фирма с сайтом». Субъекты оценочной деятельности - физические лица. Они члены саморегулируемой организации оценщиков и застраховали свою ответственность. Оценщик может работать в частной практике или по трудовому договору с юрлицом (ст. 4 135-ФЗ).

Отсюда два вывода:

• В отчёте должны быть данные конкретного оценщика и его СРО. Это проверяемый признак законности документа (пп. 4 п. 7 ФСО VI; ст. 11 135-ФЗ).
• Обязателен раздел о независимости оценщика и юрлица, с которым у него трудовой договор (пп. 7 п. 7 ФСО VI; ст. 16 135-ФЗ).

3. Как делается отчёт: от задания до передачи

Отчёт собирается в семь действий. Важен их порядок.

Задание на оценку и договор. Оценка идёт на основе задания. Оно - неотъемлемая часть договора на оценку или оформлено в иной письменной форме. Заказчик и оценщик согласуют его, и уточнять его можно до составления отчёта (п. 1-2 ФСО IV, приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200). Договор на оценку должен соответствовать требованиям ст. 10 135-ФЗ.

В задании обязательны:

• объект и права на него;
• цель оценки со ссылками на нормы, из-за которых она проводится;
• указание, что оценка идёт по 135-ФЗ;
• вид стоимости и предпосылки;
• дата оценки;
• допущения и ограничения оценки;
• ограничения на использование и публикацию отчёта;
• форма отчёта (п. 3 ФСО IV).

Цель должна быть сформулирована как «определение размера возмещения при изъятии». Формулировка «рыночная стоимость вообще» - тревожный признак. Если цель абстрактна, документ, вероятно, готовили не под изъятие. Предпосылки в нём читайте особенно внимательно.

Сбор документов. Оценщику нужны документы о правах на объект и технические документы. Одну обязанность закон прямо возлагает на вас. Если изъятие ломает обязательства перед третьими лицами, правообладатели должны представить оценщику документы, подтверждающие возникшие убытки (п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ).

Это единственная обязанность собственника, прямо прописанная в процедуре, и главный ваш рычаг. Нет документов об убытках - нет убытков в отчёте.

Осмотр и анализ рынка. В отчёте должен быть анализ рынка объекта и внешних факторов, влияющих на стоимость (пп. 12 п. 7 ФСО VI). Значит, рынок объекта должен быть в отчёте виден.

Подходы и методы. Оценщик выбирает подходы (сравнительный, доходный, затратный), обосновывает выбор и комментирует отказ от любого из них (пп. 13 п. 7 ФСО VI). Отказ без комментария - формальный дефект. Например, когда из трёх подходов оставлен только затратный.

Расчёты и согласование результатов. В отчёте должен быть процесс определения стоимости каждым из применённых методов с расчётами. Также должно быть согласование результатов разных подходов (пп. 13 п. 7 ФСО VI).

Оформление. Бумажный отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплён личной печатью оценщика либо печатью юрлица (п. 4 ФСО VI). Электронный подписан усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика и подписью руководителя юрлица (п. 5 ФСО VI). Приложения - неотъемлемая часть отчёта (п. 6 ФСО VI).

Передача. Отчёт уходит заказчику, затем правообладателю вместе с проектом соглашения (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Порядок ознакомления с отчётом до получения проекта соглашения в Земельном кодексе прямо не раскрыт.

4. Дата оценки, срок действия и «60 дней»

В переписке с городом путают три разных срока.

Дата оценки. Рыночная стоимость участка определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Если использование поменяли ради стройки, для которой изымают, берётся прежнее (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).

Кроме того, по этому пункту планируемое изъятие не учитывается при определении размера возмещения. То, что объект изымают, не должно снижать его цену.

В отчёте должны быть дата составления и дата определения стоимости (ст. 11 135-ФЗ; пп. 1 п. 7 ФСО VI). Дата оценки - это дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта (п. 5 ФСО II). Сверяйте её с днём перед решением об изъятии. Если расходится, фиксируйте это письменно.

Срок. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю соглашения об изъятии (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). «60 дней» - это зазор между расчётом и письмом. Срок действия отчёта определяется отдельной нормой, о ней ниже.

Если от даты оценки до письма прошло много месяцев, а рынок вырос, у вас есть законный аргумент для пересчёта.

Срок действия отчёта для изъятия - особый. Отчёт, составленный для определения размера возмещения, действителен до подписания соглашения об изъятии по ст. 56.9 ЗК РФ либо до решения суда о принудительном изъятии (п. 10 ст. 56.8). Правило «полгода и всё» тут не работает.

Шесть месяцев из 135-ФЗ относятся к другому. Итоговая величина рекомендуется для начальной цены аукциона или конкурса и для сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта, кроме случаев, предусмотренных законом (ч. 2 ст. 12 135-ФЗ). Ссылаться на этот срок как на «отчёт просрочен» в споре об изъятии - ошибка.

5. Что не попадёт в отчёт (запреты из п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ)

Эти пять запретов полезно знать до разговора с оценщиком. Перечисленные случаи не входят в расчёт возмещения по п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ.

1. Объекты и неотделимые улучшения, сделанные вопреки разрешённому использованию участка. То же для созданных вопреки условиям договора аренды или безвозмездного пользования городской землёй.
2. Улучшения, сделанные после уведомления о решении об изъятии. Исключения: безопасность, предотвращение пожаров и аварий, чрезвычайные обстоятельства и устранение их последствий. Ещё исключение - реконструкция по разрешению, выданному до уведомления.
3. Объекты, построенные после уведомления, кроме стройки по ранее выданному разрешению.
4. Объекты, для которых разрешение не требуется и стройка которых начата после уведомления.
5. Сделки, заключённые после уведомления, если они увеличивают подлежащие возмещению убытки.

Всё, что попадает в п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ, вычитается из расчёта. Улучшения, сделанные после уведомления, в расчёт не входят, кроме случаев, которые перечислены в этом пункте.

Что делать в первые дни после получения уведомления, разобрано в статье «Уведомление об изъятии: что делать в первые дни».

Ещё два правила:

• Доли. Если участок или объект принадлежит нескольким лицам, возмещение определяется пропорционально долям (п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ). В отчёте должна быть видна сумма по каждому сособственнику и общий итог.
• Инженерные сооружения. Их рыночная стоимость в возмещение не включается. Включаются стоимость работ по реконструкции и расходы на размещение, плюс иные убытки (п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ).

6. Частые ошибки собственников

Ошибка. Не передать оценщику документы об убытках. Раскрыть их должен правообладатель (п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ). В отчёте будет ноль по строке «убытки», и спор пойдёт уже о том, почему документы появились поздно.

• Делать улучшения и сделки после уведомления. Всё из п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ исключается автоматически.
• Ждать «окончательной» суммы. Отчёт действителен до подписания соглашения (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). Возражения работают до подписи, после неё - только суд. Порядок возражений описан в п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ: письменные предложения об изменении условий и размера возмещения с обосновывающими документами.
• Не проверять, что именно оценивали. Отчёт по «объекту в целом» без разбивки на землю, строения, права аренды и убытки почти невозможно оспорить построчно. Закон требует точного описания объекта с количественными и качественными характеристиками и перечнем документов (пп. 10 п. 7 ФСО VI; ст. 11 135-ФЗ).
• Принять отчёт без задания. В отчёт нужно включить информацию из задания на оценку (пп. 3 п. 7 ФСО VI). Если задания нет или оно усечено до «определить рыночную стоимость», цель, вид стоимости и дату проверить не по чему.
• Считать отчёт истиной в последней инстанции. Итоговая величина признаётся достоверной, если в установленном порядке или судом не установлено иное (ч. 1 ст. 12 135-ФЗ). Спор о достоверности рассматривает суд (ч. 1 ст. 13).

7. Чек-лист приёмки отчёта

Мы проверяем по обязательному содержанию (ст. 11 135-ФЗ и п. 7 ФСО VI). Каждый пункт либо есть в отчёте, либо это дефект, о котором пишут письменно.

1. Дата составления и порядковый номер отчёта (пп. 1 п. 7 ФСО VI).
2. Основание для оценки: решение об изъятии, распоряжение, контракт (пп. 2 п. 7 ФСО VI).
3. Задание на оценку целиком: объект, цель со ссылкой на норму, вид стоимости, дата оценки, допущения, ограничения (пп. 3 п. 7 ФСО VI; п. 3 ФСО IV).
4. Оценщик: ФИО, телефон, адрес, e-mail, членство в СРО с регистрационным номером и названием СРО (пп. 4 п. 7 ФСО VI).
5. Заказчик и юрлицо, с которым у оценщика трудовой договор (пп. 5-6 п. 7 ФСО VI).
6. Независимость оценщика и юрлица по ст. 16 135-ФЗ (пп. 7 п. 7 ФСО VI).
7. Внешние организации и специалисты, если привлекались, с квалификацией и степенью участия (пп. 8 п. 7 ФСО VI).
8. Стандарты и методические рекомендации, по которым считали (пп. 9 п. 7 ФСО VI).
9. Точное описание объекта: характеристики, права, перечень документов. Для юрлица - реквизиты и, при наличии, балансовая стоимость (пп. 10 п. 7 ФСО VI).
10. Допущения и ограничения оценки (пп. 11 п. 7 ФСО VI).
11. Анализ рынка и внешних факторов (пп. 12 п. 7 ФСО VI).
12. Процесс оценки: подходы, методы, расчёты, согласование результатов, комментарий к отказу от подхода (пп. 13 п. 7 ФСО VI).
13. Итоговая стоимость, ограничения и пределы применения результата (пп. 14 п. 7 ФСО VI).
14. Подпись и печать либо УКЭП по форме отчёта; приложения как неотъемлемая часть (п. 4-6 ФСО VI).
15. Дата определения стоимости, сверенная с днём перед решением об изъятии (ст. 11 135-ФЗ; п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).
16. Отчёт об убытках отдельно от отчёта о стоимости. Если его нет, убытки, скорее всего, не оценивались (пп. 1-3 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ).

Норма. «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение» (ч. 3 ст. 11 135-ФЗ).

Формулировку вида «стоимость может составлять от… до…» без итоговой величины стоит проверить на соответствие этому требованию.

8. Если отчёт не устраивает: короткий маршрут

До подписи. Направьте письменные предложения об изменении условий и размера возмещения с обосновывающими документами (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ). Орган вправе изменить условия с учётом ваших предложений (п. 11 ст. 56.10). К предложениям прикладывают свою оценку или рецензию.

Рецензия и экспертиза. Экспертиза отчёта проводится СРО оценщиков по договору с заказчиком экспертизы. Результат - положительное или отрицательное экспертное заключение (ст. 17.1 135-ФЗ).

Суд. Спор о достоверности величины стоимости рассматривает суд (ч. 1 ст. 13 135-ФЗ). При споре о выкупной цене она определяется по рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.12.2015). Подробно о том, как оспаривать оценку, - в статье «Оспаривание отчёта об оценке при изъятии».

Гарантии до окончательного расчёта. Постановление КС РФ от 05.07.2016 № 15-П касается изъятия до окончательного расчёта. Суть: предварительная выплата либо депозит, доплата разницы и проценты при задержке по вине органов.

9. Что меняется и что стоит отслеживать

• Реестр проектов решений о КРТ на mos.ru (разделы ДГП по нежилой и жилой застройке). По новым территориям отчёт об оценке становится предметом разговора с собственниками.
• Распоряжения ДГИ об изъятии. Дата решения задаёт дату оценки (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ) и запускает 60-дневный зазор (п. 7).
• Изменения в 135-ФЗ и приказе № 200 (ФСО I-VI). Закон менялся 04.07.2026 (№ 240-ФЗ) и 04.08.2026 (№ 278-ФЗ). После каждой правки перепроверяйте ст. 11, 12 и 13.
• Практика ВС и КС по спорам о достоверности отчёта и о дате оценки. Плюс практика ДГИ по пересмотру сумм после возражений собственников.

Если у вас на руках проект соглашения или отчёт об оценке, мы рекомендуем сверить его с чек-листом выше. Любую сумму по вашему объекту мы можем назвать только после чтения самого отчёта.

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.