КРТ «пос. Десеновское, вблизи деревни Яковлево»: Троицк, ТАО

Договор о комплексном развитии территории у деревни Яковлево в районе Троицк (ТАО) подписан 15.06.2023 с правообладателем участка, и первая очередь микрорайона из модулей по нему уже построена. Решения о КРТ здесь не было и изъятий нет: договор заключён по ст. 70 ГрК РФ, по инициативе правообладателя. Для собственников соседних участков вопрос практический - входит ли их кадастровый номер в договор, ведь чужие участки в такую территорию не включаются.

1. Паспорт территории

Адрес и границы

Территория занимает 11,66 га в районе Троицк (ТАО), у деревни Яковлево. Адрес-ориентир: ул. Лесная, з/у 111. По данным публичной кадастровой карты (НСПД) адрес участка - «Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, д. Яковлево, ул. Лесная, з/у 111». На витрине города проект имеет статус «В реализации».

Полного перечня участков в границах в открытых источниках нет: договор и приложение к нему публично не раскрыты.

Площадь и участки

Участок - 50:21:0000000:290, площадь 114 195 кв. м (11,42 га), статус «Учтённый». Проект межевания территории не утверждён.

Цифры 11,66 га и 11,42 га описывают разное. Первая - площадь территории КРТ по карточке проекта, вторая - площадь одного участка по ЕГРН. Границы территории и границы участка не обязаны совпадать. В территорию могут входить несколько участков и земли, где участки не сформированы. В сообщении города от 2023 года фигурирует 11,65 га, на карточке - 11,66 га.

Документ и статус

Вид КРТ - по инициативе правообладателя (ст. 70 ГрК РФ), торгов не было. Договор подписан 15.06.2023 на Петербургском международном экономическом форуме. Город назвал его первым договором о КРТ в ТиНАО (сообщение города от 15.06.2023). Срок - пять лет. Реализует проект ООО «Комбинат инновационных технологий - МонАрх». По сообщениям города, это правообладатель участка, застройщик и производитель крупногабаритных железобетонных модулей.

Условия будущего решения здесь вписаны в договор с правообладателем участка: это другой режим, чем проект решения. Общее объяснение КРТ - в материале «Что такое КРТ: комплексное развитие территории простыми словами».

Проект держится на трёх документах:

• договор о КРТ от 15.06.2023;
• проект планировки, утверждённый постановлением Правительства Москвы от 29.06.2023 № 1223-ПП (опубликован в «Вестнике Москвы», июль 2023 года, специальный выпуск № 26);
• градостроительный план участка № РФ-77-4-59-3-44-2023-4314-1 (подготовлен 30.06.2023, выдан 14.07.2023).

Номера договора, его реквизитов и точной даты окончания срока в открытых источниках нет.

2. Что здесь было

История места

Яковлево - село с историей. Первое письменное упоминание относится к 1592 году: село на речке Плесенке с церковью Покрова Богородицы. С 1639 года им владел род Толстых. В конце XVIII века здесь сложились две усадьбы. От усадьбы остались парк и каскад прудов на Плесенке. Храм закрыли в 1930 году и снесли в 1932-м.

1 июля 2012 года деревня вошла в состав Москвы. До этого она относилась к Ленинскому району Московской области. Сейчас это район Троицк.

Документы шли в таком порядке:

• 04.07.2017 - постановление № 402-ПП: проект планировки магистральной улицы «Варшавское шоссе - деревня Андреевское - деревня Яковлево» с учётом прохождения линии трамвая;
• 09.03.2023 - Градостроительно-земельная комиссия одобрила проект планировки: жилой комплекс переменной этажности на 71 тыс. кв. м из крупногабаритных модулей, школа и детский сад, площадь проекта планировки почти 22 га;
• 15.06.2023 - договор о КРТ;
• 29.06.2023 - постановление № 1223-ПП;
• 30.06.2023 - градостроительный план участка (выдан 14.07.2023).

Транспортный каркас вокруг Яковлева заложили за шесть лет до КРТ. Почти 22 га проекта планировки и 11,66 га территории КРТ - разные контуры.

Прежнее использование

Город называет площадку «неиспользуемой территорией». Действующего производства на ней до КРТ не было, изъятия прежних объектов в материалах нет.

3. Что здесь сейчас

Объекты в границах

По данным города, первая очередь - 12 домов, и с вводом четырёх корпусов на ул. Лесной, д. 111 (корп. 9, 10, 11, 12) её строительство завершено (сообщение города о вводе четырёх домов). В сообщениях города строительство описано по группам:

• восемь домов, построенных в 2024 году, около 30 тыс. кв. м;
• три корпуса (корп. 5, 6 и 7): 168 квартир (114 в одном корпусе и по 27 в двух других), почти 7,9 тыс. кв. м жилой площади;
• четыре корпуса (корп. 9, 10, 11, 12): 130 квартир, около 11,5 тыс. кв. м застройки.

Как эти группы соотносятся с 12 домами первой очереди, в сообщениях города не сказано.

У города первая очередь - 12 зданий. На сайте застройщика первая очередь - корпуса 1, 2, 3, 4 и 13, а всего заявлено 15 корпусов. Это два разных способа считать, и напрямую сравнивать их нельзя.

Сейчас строится ещё один корпус переменной этажности, 4-5 этажей, 64 квартиры, свыше 5,26 тыс. кв. м. Это четвёртый этап работ. Всего в микрорайоне будет 15 многоквартирных домов на модульной технологии.

Строится и образовательный комплекс: школа на 150 мест и детский сад на 100. Стадия готовности и срок ввода публично не подтверждены.

Территория находится вблизи Новотроицкого шоссе. Рядом проходит магистральная улица «Варшавское шоссе - деревня Андреевское - деревня Яковлево» с учётом трамвая. Ближайшие населённые пункты - Новинки и Черепово.

Часть участка, 13 343 кв. м, попадает в охранную зону ВЛ 35 кВ «Троицкая - Рязаново». Ограничения определены постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160. Строительные и земляные работы согласуют с сетевой организацией. Для жилой застройки это обычное ограничение. Оно объясняет, почему часть работ идёт по согласованию.

Правообладатели и аренда

По сообщениям города и карточке проекта правообладатель участка - ООО «Комбинат инновационных технологий - МонАрх». В публичной кадастровой карте (НСПД) сведения о правообладателе участка не раскрыты.

4. Что задумал город

Что построят

Город выступает стороной договора. Он согласовал правообладателю развитие его же участка, изъятий в проекте нет. Взамен город получает социальные объекты и инфраструктуру.

Основание - дополнительное соглашение от 11.07.2024 (сообщение города от 11.07.2024). По нему застройщик передаёт столице:

• образовательный комплекс;
• встроенно-пристроенные помещения для молочной кухни;
• объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.

Образовательный комплекс - это объект на 250 мест: 150 в школе и 100 в детском саду. Дата ввода здания и дата открытия учреждения - разные события. Цифры «150 + 100» фиксируют обязательство передать объект и ничего не говорят о графике открытия.

Параметры застройки

По карточке проекта общий объём застройки - 71 030 кв. м. Из них 63 850 кв. м жилья и 7 180 кв. м общественно-деловых площадей. Прирост рабочих мест - 73. Оценки города на 2023 год: инвестиции 7,2 млрд руб., бюджетный эффект 33 млн руб. в год. Это оценки города на дату договора. Цифры согласуются с сообщениями города: «более семи тысяч квадратных метров» общественно-деловой застройки и «около 64 тысяч» жилья.

Скорость монтажа - «от 450 до 600 квадратных метров в день», четырёхэтажный дом «можно смонтировать всего за четыре дня». Это слова руководителя предприятия из сообщения города, то есть заявление производителя.

Виды разрешённого использования участка допускают больше, чем построено, включая многоэтажную застройку (код 2.6). Реальную высотность задают проект планировки и градостроительный план. Предельную этажность и плотность стоит смотреть по тексту приложения к № 1223-ПП, опубликованному в «Вестнике Москвы».

5. Юридический слой

Основание и порядок

Нормы здесь такие: общая рамка видов КРТ - ст. 65, договор - ст. 68, его заключение - ст. 69, КРТ по инициативе правообладателей - ст. 70 ГрК РФ. Номера частей приведены по действующей редакции от 04.08.2026 (часть изменений вступила в силу с 01.09.2026). На дату подписания договора нумерация могла быть другой.

По ст. 70 решение о КРТ не принимается, его обязательные сведения включаются в договор. Поэтому искать «постановление о КРТ» по этой площадке бессмысленно: его не существует. Границы, срок, виды использования и обязательства живут в договоре и в проекте планировки. Участвовать может один правообладатель или несколько. Договор заключается без торгов: так устроен этот вид КРТ.

Чужие участки в границы не включаются (ч. 2 ст. 70). Если правообладателей несколько, они заключают между собой соглашение с кадастровыми номерами. Отсюда тест для собственника: если кадастрового номера участка нет в договоре и соглашении, участка нет и в территории. Тот же подход виден в Определении Конституционного Суда РФ от 27.03.2025 № 892-О: отказ в заключении договора суды связали с отсутствием согласия всех правообладателей. Подробнее о механике - в разборе КРТ по инициативе правообладателей: правила 2026 и в материале о самостоятельной реализации КРТ правообладателем.

Решения об изъятии здесь тоже нет: по этому договору никого не изымают.

Сроки

Здесь нет 45 дней на согласие. Этот срок относится к другому пути: город делает предложение, правообладатели соглашаются, затем заключается договор. Нет и предложения о договоре «всем правообладателям».

Есть два уточнения по договору. Если подписанный договор не вернули в орган в течение 60 календарных дней со дня направления проекта, орган вправе отказаться от заключения. Это право органа на этапе подписания. По действующей редакции (от 04.08.2026) права и обязанности по договору можно передать третьему лицу с согласия сторон при отчуждении ему участка или объекта (ч. 9.1 ст. 70). Норма действует и для договоров, заключённых до 04.08.2026.

Срок. Договор от 15.06.2023 рассчитан на пять лет. Точная дата окончания в открытых источниках не названа.

6. Что делать собственнику

Первые шаги

Мы советуем начать с кадастрового номера. Проверьте по нему, включён ли ваш участок в договор о КРТ и, если правообладателей несколько, в соглашение между ними. Если участок, как вы считаете, внутри территории, а подписанного вами соглашения нет, это повод для письменного запроса. Затем сверьте площади и виды использования: сведения ЕГРН против договора.

Если участок рядом, за границей территории, подтвердите запросом, что вашего номера в договоре нет: по карте на глаз это не проверить. Дальше проверьте оба проекта планировки - № 1223-ПП (жилая застройка) и № 402-ПП (магистраль с трамваем). Затем градостроительный план, красные линии, охранную зону ВЛ 35 кВ и подъезд к участку. Если доступ к участку идёт через территорию КРТ, мы советуем начинать разговор с застройщиком и городом до ввода последних корпусов. Если придёт предложение об изъятии под инфраструктуру, основание нужно проверять отдельно: ст. 70 такого изъятия не устанавливает.

Покупателю квартиры в ЖК «Яковлево» мы советуем опираться на проектную декларацию и договор долевого участия, а не на рекламу: смотрите срок передачи квартиры, состав отделки и класс жилья. Школа и сад закреплены дополнительным соглашением с городом, но дата ввода здания и дата открытия учреждения - разные события, и срок открытия стоит уточнить отдельно. Заранее выясните также, кто будет обслуживать дом и общие территории.

Если ответа на запрос нет, обращайтесь письменно в ДГП или ДГИ. Где ваш адрес на шкале КРТ, видно на карте стадий.

Документы для проверки

Пакет лучше собрать до запроса:

• выписки из ЕГРН по вашему участку и объектам;
• договор о КРТ от 15.06.2023 и соглашение между правообладателями, если оно заключалось: публично они не раскрыты, их запрашивают в ДГП или ДГИ;
• проекты планировки по постановлениям № 1223-ПП и № 402-ПП;
• градостроительный план вашего участка и красные линии;
• сведения об охранной зоне ВЛ 35 кВ «Троицкая - Рязаново» и о подъезде к участку.

Ошибка. Ждать изъятия и срока на ответ по договору по ст. 70: их здесь нет. Если придёт предложение заключить договор о КРТ или уведомление об изъятии, основание нужно проверять отдельно: сроки по ним считаются по ст. 66 ГрК РФ и земельному законодательству; ст. 70 к ним не применяется.

7. Главное в цифрах

Источники

• Градостроительный кодекс РФ: глава 10 «Комплексное развитие территории»
• Сообщение города от 15.06.2023
• Сообщение города о вводе четырёх домов
• Сообщение города от 11.07.2024
• Определение КС № 892-О: КРТ нежилой застройки по инициативе правообладателей

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.