КРТ по инициативе правообладателей: правила 2026

Главное в цифрах

Правообладатели, которые хотят развивать свою землю сами, часто упираются в вопрос: ждать ли решения города и торгов. По статье 70 ГрК РФ не нужно ни того, ни другого. Но с августа 2026 года правила этого пути изменились.

• 4 августа 2026 года - дата 299-ФЗ: «без торгов» записано в части 8 статьи 70, а передача прав по договору разрешена частью 9.1. Правила распространены и на правоотношения, возникшие до этой даты.
• 5 лет - минимальный срок прав арендатора публичной земли на день подписания договора.
• 60 календарных дней - срок на возврат подписанного договора в орган местного самоуправления, считая от направления проекта.
• 11 пунктов - практически значимые условия части 4 статьи 68, которые должны быть в договоре.

Что изменилось с 4 августа 2026 года

Договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей - самый короткий путь в КРТ. Он не требует ни решения о развитии территории, ни торгов. Федеральный закон от 04.08.2026 № 299-ФЗ дописал в статью 70 две вещи, которые раньше приходилось выводить из общих норм.

Первое: «без торгов» теперь написано прямо в кодексе. Часть 8 статьи 70 в новой редакции прямо говорит, что договор заключается без проведения торгов. Порядок заключения договора, передачи прав и обязанностей по нему «устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации с учетом положений настоящей статьи» (ст. 70 ГрК).

Порядок ушёл на уровень региона. Это первое, что нужно проверить: до 4 августа 2026 года процедуру описывал сам кодекс, теперь детали задаёт акт субъекта РФ.

Второе: права и обязанности по договору можно передать третьему лицу. Новая часть 9.1 статьи 70 разрешает передачу при отчуждении прав на земельный участок или объект недвижимости. Нужно согласие сторон соглашения о разграничении обязанностей (если оно заключалось) и (или) сторон договора.

До поправки такая передача держалась на общих нормах о перемене лиц в обязательстве, и у органов были основания её не согласовывать.

Норма. Оба правила распространяются на правоотношения, возникшие до 4 августа 2026 года - в примечании к норме это сказано отдельно. По новым правилам идут и уже начатые процедуры, включая те, где проект договора направлен до этой даты.

Кому подходит механизм

Часть 1 статьи 70 перечисляет заявителей: один или несколько правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимости в границах территории, кроме правообладателей линейных объектов.

Арендатор или безвозмездный пользователь публичной земли тоже может войти в механизм при двух условиях:

• срок его прав на день заключения договора не менее пяти лет;
• есть письменное согласие собственника участка и органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом.

Если мероприятия не меняют вид разрешённого использования участка, согласие органа не требуется.

Решение о комплексном развитии территории не нужно (часть 4 статьи 70). Сведения, которые по общему правилу в него включаются, переносятся прямо в договор. Поэтому механизм частный: нет публичной процедуры, нет торгов, нет ожидания, пока город примет решение.

Есть и возможность добрать площадь под инфраструктуру. По части 2 статьи 70 чужие участки в границы включить нельзя. Но по согласованию с уполномоченным органом можно включить смежные участки в публичной собственности, не обременённые правами третьих лиц. Они нужны под объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Порядок согласования устанавливает Правительство РФ.

Пошаговый алгоритм

Проверить состав и сроки прав. Арендатору публичной земли нужна выписка с остатком срока аренды на день подписания. Пять лет считаются именно от этой даты, дата подачи заявления для этого срока значения не имеет. Собственнику нужны документы на все участки и объекты, которые войдут в границы.

Согласовать позицию между правообладателями. Если их двое и больше, до договора заключается соглашение о разграничении обязанностей (части 5-7 статьи 70). В нём указывают:

• границы территории с кадастровыми номерами, площадью и перечнем объектов;
• обязательства сторон;
• распределение расходов, включая подготовку документации по планировке, и распределение доходов;
• ответственность;
• обязательство заключить договор с органом местного самоуправления.

С 2023 года в соглашение добавляются сведения о лице, уполномоченном представлять его в орган местного самоуправления (часть 6.1).

Подготовить проект договора по статье 68. Содержание договора определяет статья 68 с учётом статьи 70 (часть 3 статьи 70). Договор может включать сведения о документации по планировке территории (часть 4.1).

Пройти процедуру региона. Порядок заключения договора и передачи прав и обязанностей теперь устанавливает нормативный правовой акт субъекта РФ (часть 8 статьи 70). В Москве и Московской области это отдельные акты, их надо прочитать до подачи. Как устроена столичная логика для собственника, разбираем в материале КРТ в Москве: что это значит для правообладателя.

Подписать в 60 дней. Подписанный договор нужно представить в орган местного самоуправления в течение 60 календарных дней со дня направления проекта. Иначе орган вправе отказаться от его заключения (часть 8.1 статьи 70).

Срок. 60 календарных дней идут со дня направления проекта. Согласование внутри компании и с банком надо уложить в этот срок.

Если вместо проекта договора вы получили проект соглашения об изъятии, посмотрите наш разбор: месяц на ответ по проекту соглашения.

Условия договора, которые нельзя пропустить

Часть 4 статьи 68 перечисляет то, что должно быть в договоре. Практически значимых пунктов одиннадцать. Вот ключевые из них:

• Перечень объектов под снос и под строительство - с видами и назначением. С 2025 года добавился перечень объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры либо сведения об их видах (пункты 2 и 2.1 части 4).
• Соотношение жилых и нежилых помещений и условие о нежилых помещениях на первых этажах (пункт 3).
• Сроки подготовки и утверждения документации по планировке - обязательство лица, заключившего договор, и встречное обязательство органа утвердить документацию в срок (пункты 5 и 7).
• Обязательство органа принять решение об изъятии участков и объектов для государственных или муниципальных нужд (пункт 8). Без этого пункта расселение и освобождение территории не запускаются.
• Обязательство предоставить участки в аренду без торгов после выполнения обязательств по планировке (пункт 10), а также сроки выдачи разрешений.
• Ответственность за неисполнение. При нарушении обязательств по пунктам 5, 6 и 9 части 4 орган вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Право аренды участка при этом прекращается (часть 13 статьи 68). Зеркально: лицо, заключившее договор, вправе отказаться от исполнения, если орган уклоняется от обязательств по пунктам 7, 8, 10 и 11 (часть 14). Оно также вправе потребовать возмещения убытков (часть 15).

Пункт 8 о решении об изъятии важен и для других правообладателей. Если часть участков в границах выкупается, правообладателям этих участков придётся читать проект соглашения. У нас есть отдельный разбор: условия соглашения, которые нельзя подписывать сразу. Состав выплат разобран в материале из чего складывается возмещение.

Выход из договора прописан и в статье 70. Орган может отказаться, если в местном бюджете не предусмотрены расходные обязательства на проектирование и строительство инфраструктуры, предусмотренной договором. Речь идёт о бюджете на текущий год и плановый период (часть 13 статьи 70).

Последствия для правообладателя жёсткие. Аренда публичного участка прекращается, документация по планировке признаётся недействующей, а отказавшийся возмещает другим правообладателям расходы на её подготовку (части 11-12).

Ошибка. Подписывать договор, не проверив бюджет. Бюджетная обеспеченность инфраструктурной части - предмет проверки до подписания.

Раздел участка от обязательств не спасает. Прекращение существования участка из-за раздела или возникновение прав третьих лиц на образованные участки не прекращает прав и обязанностей по договору (часть 9 статьи 70).

Риски и практика

Понудить орган заключить договор нельзя. Арбитражный суд Северо-Западного округа отказал правообладателям, которые требовали обязать администрацию заключить договоры о КРТ. Закон не предусматривает, что заключение договора с правообладателем обязательно для органа местного самоуправления (постановление от 07.04.2025 № Ф07-439/2025 по делу № А56-21261/2024). Вывод практический: механизм - это переговоры и подготовленный проект. Право вытребовать заключение договора через суд он не даёт.

Спор с городом идёт о пунктах договора. Три общества спорили с ДГИ Москвы об условиях договора о КРТ нежилой застройки. Они просили исключить часть пунктов проекта и дополнить его своими. Суды разногласия урегулировали, но в редакции города: в исключении и дополнении пунктов отказано. Верховный Суд в передаче жалобы отказал (определение ВС РФ от 06.06.2025 № 305-ЭС25-4116 по делу № А40-38896/2023).

Примерные формы ДГИ (приказ от 30.06.2022 № 166) суды признают соответствующими ГрК РФ. «Дописать себе условия» через статью 445 ГК РФ не получается: торг идёт о документе, подготовленном до подписания.

Ориентир. Позиция по каждому спорному пункту нужна до направления проекта. В деле ДГИ Москвы суды урегулировали разногласия в редакции города.

Опыт участника подтверждается только разрешениями на ввод. Арбитражный суд Владимирской области отказал в признании недействительными торгов и договора о КРТ. Участник не подтвердил опыт по части 6 статьи 69 ГрК, а письмо Минстроя суд не принял как нормативный акт. Там же суд отказал и в доводе о подписании договора неуполномоченным лицом. На документе стояла печать общества, стороны приступили к исполнению (решение от 10.10.2025 по делу № А11-504/2024, текст).

Ошибки в документации торгов стоят дороже, чем кажется. Воронежское УФАС в июле 2025 года признало обоснованной жалобу застройщика. Его сначала допустили к участию в конкурсе на право заключения договора о КРТ, а затем не допустили к оценке заявки. Организатор нарушил Правила проведения торгов, утверждённые постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701. В действиях администрации усмотрены признаки состава по части 3 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

Для правообладателя вывод простой: если выбрать торги вместо статьи 70, качество документации организатора становится и вашим риском.

Смена правил посреди процедуры не требует начинать заново. Поправки 299-ФЗ распространены на правоотношения, возникшие до 4 августа 2026 года. Но порядок заключения договора теперь региональный. Если процедура начата по кодексу, а субъект РФ принял свой акт, сверять надо оба текста.

Если соседний участок попадает под изъятие. Тогда может встать вопрос об оценке. Как оспаривать оценку, мы писали отдельно. Эти вопросы лучше обсуждать с соседями-правообладателями заранее, ещё на этапе соглашения о разграничении обязанностей.

Чек-лист перед подписанием

1. Выписки ЕГРН на все участки и объекты в границах - с обременениями и сроками.
2. Для арендатора публичной земли - остаток аренды не менее пяти лет на день подписания и письменное согласие собственника и органа (часть 1 статьи 70).
3. Проверен нормативный акт субъекта РФ о порядке заключения договора (часть 8 статьи 70 в редакции 299-ФЗ).
4. Соглашение о разграничении обязанностей подписано, в нём есть кадастровые номера, расходы, доходы и уполномоченное лицо (части 5-7, 6.1 статьи 70).
5. В проекте договора есть все одиннадцать позиций части 4 статьи 68, с перечнем объектов инфраструктуры по пункту 2.1.
6. Прописаны сроки планировки, изъятия и предоставления участков и ответственность органа за них (пункты 7, 8, 10 части 4, части 14-15 статьи 68).
7. Проверены расходные обязательства местного бюджета на инфраструктуру - иначе орган вправе отказаться от договора (часть 13 статьи 70).
8. Подписание укладывается в 60 дней с даты направления проекта (часть 8.1 статьи 70).
9. В договоре отражён порядок передачи прав и обязанностей третьему лицу, если проект планируется продавать (часть 9.1 статьи 70).

Если у вас на руках проект договора или соглашения, напишите. Посмотрим, какие пункты из списка выше в нём закрыты, а какие нет.

Источники

• Градостроительный кодекс РФ, статья 70 (ред. от 04.08.2026).
• Градостроительный кодекс РФ, статья 68 (ред. от 04.08.2026).
• Градостроительный кодекс РФ, статья 69 (ред. с 01.07.2026).
• Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2025 № 305-ЭС25-4116 по делу № А40-38896/2023 (ДГИ Москвы).
• Приказ ДГИ Москвы от 30.06.2022 № 166 - примерные формы договора о КРТ.
• Постановление АС Северо-Западного округа от 07.04.2025 № Ф07-439/2025 по делу № А56-21261/2024.
• Решение Арбитражного суда Владимирской области от 10.10.2025 по делу № А11-504/2024.
• Решение Воронежского УФАС России от 17.07.2025 по жалобе на конкурс о КРТ (Бутурлиновское городское поселение).

Материал носит информационный характер и не является юридическим заключением по конкретному делу.

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.