ул. Стромынка, влд. 25; Колодезный переулок, влд. 3 — КРТ-разбор

9 октября 2026 года город опубликовал вторую редакцию проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки по адресам: ул. Стромынка, влд. 25 и Колодезный переулок, влд. 3. Это 3,75 га в Сокольниках, 13 земельных участков, 25 объектов капитального строительства - и все 25 в перечне «снос/реконструкция», ни одного объекта на сохранение.

Для правообладателей это сигнал начинать подготовку. Решение ещё не принято, оператор не назначен, денег никто не предлагал. Но проект уже дважды переписан, и во второй версии жилья стало почти вдвое больше. Ниже - что именно задумано, где вы находитесь юридически и что делать в ближайшие недели.

1. Паспорт территории

Площадка - между Стромынкой и Русаковской набережной Яузы. Историческая фабричная и складская окраина, сегодня - работающий квартал с торговым центром, бизнес-центрами, автосервисами и медицинскими центрами.

В проекте решения территория обозначена как «ВАО, район Сокольники». Краткое название - КРТ «Ул. Стромынка, Колодезный пер.». Вид - комплексное развитие территории нежилой застройки: порядок идёт по ст. 66 ГрК РФ, московская процедура - по постановлению Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП.

Состав территории - в приложении 2 проекта решения:

• 13 земельных участков с кадастровыми номерами, плюс позиция «территории, в границах которых земельные участки не сформированы»;
• общая площадь - 37 470,35 кв. м, то есть примерно 3,75 га;
• 25 объектов капитального строительства общей площадью 30 472,3 кв. м.

У каждого объекта в перечне стоит «снос/реконструкция». В том числе крупные корпуса: Колодезный пер., д. 3, стр. 23 (5 061,9 кв. м), стр. 25 (5 032,7 кв. м), стр. 17 (4 678,1 кв. м), стр. 4 (4 170,4 кв. м), стр. 26 (1 750,8 кв. м), Стромынка, д. 25, стр. 1 (3 191,9 кв. м).

Статус «снос/реконструкция» в проекте решения означает описание судьбы объекта. Решение об изъятии будет принято позже, по отдельной процедуре. Именно этот перечень определяет, попали ли вы в периметр.

2. Что здесь было

Колодезный переулок получил название от «святого колодца» у Яузы. В 1868 году колодец купила Городская дума, в 1872 году на его основе устроили Преображенскую водокачку - до 35 000 вёдер в сутки. Водокачку разобрали в 1925 году.

Историческая трасса переулка - от Колодезной улицы к набережной Яузы - напрямую влияет на проект. В действующей редакции застройщика обязывают сохранить свободную от застройки территорию - историческую трассу «проезжего переулка на Святой колодец и реку Яузу» - и благоустроить участок.

Сама площадка выросла вокруг красильной фабрики. По краеведческим данным, это была красильная фабрика В. В. Бундшух в Переведеновском (позже Колодезном) переулке: окрашивание шёлка, бумажной и льняной ткани в чёрный анилиновый цвет и другие оттенки. Фотография предприятия датируется 1904 годом. После революции фабрику преобразовали в Тишинско-Сокольническую фабрику № 5 треста «Мосчулок», после войны - в Московское чулочно-носочное производственное объединение.

В самом проекте решения фабрика упомянута только через мемориальную доску: «Памятная доска в честь погибших в Великую Отечественную войну работников красильной фабрики» на здании Колодезный пер., д. 3, стр. 29. По действующей редакции доску сохраняют и переносят - за счёт лица, реализующего проект.

3. Что здесь сейчас

Внутри периметра - действующие объекты.

Торговый центр «Колодезный» работает с декабря 1986 года. Сейчас это фермерский и строительный рынки, более пятидесяти магазинов, пекарня, ресторан, аптека. По данным сайта торгового центра, среди арендаторов - «Лента» и Fix Price.

Офисная и складская часть:

• бизнес-парк «Весна» (д. 3, стр. 25) - 4 этажа, класс B, введён в 2005 году, около 7 000 кв. м арендуемой площади;
• офисно-складской комплекс «Красный дом» (д. 3, стр. 23);
• «БЦ у Яузы» (д. 3, стр. 1-23) - офисы B/C и склады C/D.

По дому 3, стр. 29 - медицинские центры: психиатрический центр «МайПсиХелс», наркологическая клиника «Профмед», аптека.

Автосервисы - Колодезный пер., д. 3А, стр. 2 (с пунктом технического осмотра) и по дому 1.

На Стромынке, д. 25, стр. 1 - торгово-офисный центр FoodPark: супермаркет, около тридцати торговых помещений, ресторан. Корпус 1895 года, кирпичный, 3 этажа - историческая производственная застройка.

Окружение плотное: метро «Преображенская площадь» - 880-960 метров, «Сокольники» - около 1,5 км, «Электрозаводская» - 1,6-1,9 км. Трамваи 4л, 4п, 7, 13, автобусы 78, 265, 332, 716, т14, т32, т41. Рядом Русаковская набережная Яузы и трамвайное депо им. Русакова.

Из культурного наследия поблизости - ансамбль Сокольнического отделения Городского Работного дома (Колодезный пер., д. 2А, выявленный ОКН) и церковь Рождества Иоанна Предтечи (федеральный ОКН). У самих зданий внутри периметра статус ОКН по открытым источникам на 16.10.2026 не подтверждён. Отдельная неясность - объект Колодезный пер., д. 3, стр. 4: в открытых источниках выявленный ОКН «Жилой дом И.П. Чирикова - С.И. Алексеева» привязан к адресу Колодезная ул., 3, стр. 4. Тождество этих адресов не подтверждено, а если это один дом, его статус и режим охраны требуют отдельного разбора.

4. Что задумал город

Сравните две редакции проекта - и увидите, как меняется экономика КРТ.

Первая редакция - 31.07.2026

• суммарная поэтажная площадь - 79 500 кв. м;
• жилое - 55 750 кв. м;
• нежилое - 23 750 кв. м;
• площадь квартир - 30 856 кв. м;
• нежилая наземная площадь - 28 827 кв. м;
• обязательство построить образовательный комплекс на 700 мест (общее образование 500, дошкольное 200), нежилой наземной площадью не менее 13 455 кв. м, на участке не менее 1,43 га, и безвозмездно передать его городу;
• предельный срок реализации - 6 лет.

Действующая редакция - 09.10.2026

• суммарная поэтажная площадь - 114 600 кв. м;
• жилое - 105 800 кв. м;
• общественно-деловое и иное - 8 800 кв. м;
• площадь квартир - 61 430 кв. м;
• нежилая наземная площадь - 18 080 кв. м;
• обязательство строить образовательный комплекс и передавать его городу убрано;
• вместо него - инфраструктурный договор с городом в целях обеспечения жилой застройки объектами социальной инфраструктуры (образование, здравоохранение);
• добавлены обязательства по мемориальной доске и разработке проекта зон охраны объектов культурного наследия;
• предельный срок реализации - 7 лет, документация по планировке - 12 месяцев со дня договора.

Итог: жилая площадь выросла с 55 750 до 105 800 кв. м, то есть почти вдвое. Коммерческие площади сократились с 23 750 до 8 800 кв. м. Школу на 700 мест заменили инфраструктурным договором. Срок реализации увеличен с 6 до 7 лет.

В действующей редакции разрешены многоэтажная жилая застройка (девять этажей и выше), обслуживание жилой застройки, хранение автотранспорта, коммунальные услуги, образование (дошкольное, начальное и среднее), деловое управление. Также в перечне - магазины (торговая площадь до 5 000 кв. м), банки и страховые, общепит, служебные гаражи, спорт в помещениях, улично-дорожная сеть и благоустройство.

5. Юридический слой

Сейчас опубликован проект решения. Это текущая стадия, правовых последствий для собственника нет.

Затем следует принятие решения о КРТ постановлением Правительства Москвы. Механизм программы предполагает, что решение принимается не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения о заключении договора о КРТ.

Дальше - развилка. Если правообладатели соглашаются заключить договор о КРТ, у них есть не позднее 45 дней со дня получения предложения. К согласию обязательно прикладывается соглашение между правообладателями. Если согласия нет, город реализует проект самостоятельно, через определённое им юридическое лицо или по результатам торгов на право заключения договора о КРТ.

После заключения договора подготавливается документация по планировке территории. По проекту решения на это отводится 12 месяцев со дня заключения договора. Проект планировки фиксирует, что именно и где строится.

Затем следует решение об изъятии. Оно проводится по общим правилам изъятия для государственных и муниципальных нужд - глава VII.1 Земельного кодекса.

Далее - оценка и возмещение. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии. В состав возмещения входят рыночная стоимость прав и убытки, включая упущенную выгоду.

Завершающая стадия - соглашение или суд. На ответ по проекту соглашения даётся месяц, после решения суда - семь дней на выплату. Оспаривается только размер возмещения.

Предложение направляется правообладателям земельных участков. Арендаторы его не получают. Они предъявляют свои убытки в своей части. Обычно это самая спорная зона переговоров.

6. Что делать собственнику

На этой стадии полезно собрать позицию, пока есть время. Перечень проектов решений о КРТ, по которым город публикует документы, ведётся в разделе ДГП на mos.ru. Вот что я советую сделать в ближайшие 30 дней.

Проверить себя в периметре. Найдите свои участки и объекты в таблице приложения 2 по кадастровым номерам — как искать документ по адресу и сверять кадастровые номера, разобрано в отдельном разборе. В проекте 13 участков: 77:03:0003010:17, :27, :34, :75, :77, :78, :86, :90, :99, :100, :5204, :5382, :6113. Если объект в перечне - он в границах КРТ. Если соседний, но не в перечне - уточняйте, как его затрагивают инженерные решения и будущая планировка.

Собрать пакет документов на право собственности. Выписки ЕГРН по участку и объектам, основания права, договоры аренды с остатком срока, ипотека и залог, охранные обязательства, договоры на сети.

Зафиксировать состояние и доход. Техническая инвентаризация, фактическое использование, доход от аренды за три года, планы по улучшениям. Это база для будущего возмещения. Важный нюанс: улучшения и сделки после уведомления о решении об изъятии не учитываются — из чего складывается сумма, видно по составу возмещения. Поэтому дата фиксации имеет значение.

Разобраться с арендаторами. Уведомить арендаторов о публикации проекта, проверить договоры на предмет порядка расторжения и компенсаций, посчитать, кто и что будет предъявлять. Аренда - обычно самая дорогая часть убытков.

Не пропустить развилку с договором о КРТ. Если город направит предложение о заключении договора - у вас 45 дней. Отказ - тоже позиция, но её нужно оформлять осознанно. Есть и сценарий КРТ по инициативе правообладателей. Для площадки из 13 участков и 25 объектов его нужно оценивать трезво: нужно согласие всех, свои деньги и своя планировка.

Готовить независимую оценку до появления чужих цифр. Своя оценка или рецензия на отчёт об оценке — там же видно, где в отчёте обычно занижают. Смотрите, верно ли определён вид разрешённого использования, сопоставимы ли аналоги, учтены ли убытки.

Оценить ограничения из-за наследия. В проекте есть зоны охраны объектов культурного наследия, свободная от застройки историческая трасса переулка и мемориальная доска. Для части строений это меняет проектную свободу и добавляет согласования. Стоит заранее понять, попадает ли ваш корпус в зону регуляторных ограничений — общий порядок проверки до подписания собран здесь.

7. Главное в цифрах

Что дальше и куда идти

Решение не принято, оператор не назначен, изъятия и оценок нет. В отраслевой публикации 12.10.2026 прямо сказано: кто будет заниматься реализацией проекта, пока неизвестно. Для правообладателя это фаза подготовки.

Что мы мониторим по этому адресу:

• постановление Правительства Москвы о КРТ - проверяйте «Вестник Москвы», банк документов mos.ru, publication.pravo.gov.ru;
• предложение о заключении договора о КРТ - от его даты считаются 45 дней;
• извещение о торгах - torgi.gov.ru, investmoscow.ru, roseltorg.ru;
• распоряжение об изъятии;
• карточку объекта на витрине программы КРТ.

Не перепутайте наш объект с соседними сюжетами в Сокольниках. Через переулок - отдельный проект КРТ по адресам Олений Вал, влд. 24, стр. 6 и Колодезный пер., влд. 2А, стр. 3 (1,85 га). Рядом - Маленковская ул., вл. 30 (3,5 га, микрорайон по реновации), Сокольнический Вал, влд. 37/10 (2,05 га) и Олений Вал, влд. 7 (1,4 га). Даты публикаций близкие, но проекты разные.

Если ваш объект в границах этой площадки, разбираем его отдельно: что КРТ нежилой застройки означает для конкретного здания и из чего складывается возмещение. С обещаниями «увеличения в N раз» стоит быть осторожным: тот, кто называет процент до вашего отчёта об оценке, его не видел.

Полезные материалы по теме:

• КРТ в Москве: что это значит для правообладателя
• Уведомление об изъятии: что делать в первые дни
• Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу
• Из чего складывается возмещение
• Компенсация при изъятии для КРТ
• Оспаривание оценки
• КРТ по инициативе правообладателей - ст. 70 ГрК РФ

Если у вас на руках уведомление об изъятии, проект соглашения или отчёт об оценке по этой площадке - присылайте, разберём.