КРТ «Чертаново» (территория 2), 1-й Дорожный пр-д, з/у 9

1. Паспорт территории

«Чертаново» (территория 2) - 9,34 га нежилой застройки в производственной зоне № 65 на юге Москвы, вдоль 1-го Дорожного проезда. Территория поделена на две зоны: 7,01 га и 2,33 га. Адрес-ориентир - 1-й Дорожный пр-д, земельный участок 9.

Главная особенность: решение о КРТ по этой площадке ещё не принято. 29 сентября 2026 года на mos.ru опубликован проект решения - у документа нет номера и даты. На этой стадии собственник впервые может влиять на сценарий. Город обязан предложить собственникам договор о КРТ. Если договор не заключат, город перейдёт к самостоятельной реализации или торгам.

Сроки, заложенные в проект: 8 лет на реализацию и 12 месяцев на подготовку документации по планировке. Оба срока отсчитываются со дня заключения договора, которого пока нет.

Стадия. Решение о КРТ по площадке ещё не принято: на mos.ru 29.09.2026 опубликован проект решения без номера и даты. На этой стадии город обязан предложить собственникам договор о КРТ, а если договор не заключат - вправе реализовать проект самостоятельно или выставить территорию на торги.

2. Что здесь было

1-й Дорожный проезд складывался как «задворки» промзоны № 65 «Чертаново» - одной из крупнейших промышленных территорий юга Москвы. В 1970-1980-е здесь сформировался производственный пояс у Варшавского шоссе: научные институты и опытные производства, автобазы, базы комплектации, энергообъекты.

Разговор о переустройстве этой площадки идёт третье десятилетие. Постановление Правительства Москвы от 08.08.1995 № 689 утвердило проект детальной планировки производственной зоны № 65 «Чертаново». Площадь промзоны - 260 га, и сформирована она была не полностью: 51 га (20 % площади) - неосвоенные участки, ранее отведённые организациям. Часть территорий занимали временно размещённые боксовые гаражи, а часть территорий по 1-му Дорожному проезду уже тогда подлежала выводу и перебазированию.

Приложение к тому проекту перечисляет объекты по 1-му Дорожному проезду:

• автобаза «Чертаново» Управления автомобильного транспорта ХОЗУ Минатомэнерго РФ (д. 5, 1,9 га);
• автобаза АО «Московская городская телефонная сеть»;
• Центральная база комплектации МГТС;
• Московский завод гелиевого машиностроения;
• Московский научно-исследовательский радиотехнический институт (д. 8);
• Институт ГНИИ генетики и АЗС.

Постановление снято с контроля 24.03.1998, но статус площадки это не изменило: разговор о переустройстве 1-го Дорожного проезда идёт с середины 1990-х.

3. Что здесь сейчас

Сегодня это действующая производственно-складская площадка. Три земельных участка (кадастровые номера :81, :44, :18) и 12 капитальных объектов на трёх участках общей площадью 58 118,1 кв. м. Все объекты в приложении к проекту помечены статусом «снос / реконструкция» - сохранение не предусмотрено ни для одного.

Крупнейшее здание - 25 578,5 кв. м (1-й Дорожный пр-д, д. 7, стр. 1), крупнейший участок - 45 938 кв. м (вл. 7). На площадке работают опытный завод МНИРТИ, ЗАО «МСУ-31 Промэлектромонтаж», металлообработка, автосервис, типографии. Вокруг - транспортная инфраструктура (метро «Южная», «Пражская», платформа «Покровское») и соседние территории КРТ: «Чертаново» (территория 1), КРТ № 42 (8,56 га) и проект КРТ по Дорожной улице. В КРТ № 42 собственники уже прошли спор об условиях договора до Верховного Суда.

4. Что задумал город

Параметры застройки по проекту:

• Зона 1 (7,01 га): предельная суммарная поэтажная площадь - до 152 200 кв. м, минимальная - 100 730 кв. м.
• Зона 2 (2,33 га): до 32 620 кв. м, минимум - 24 465 кв. м.
• Общая максимальная нежилая наземная площадь - 166 350 кв. м.

184 820 кв. м - это предельная (максимальная) суммарная поэтажная площадь по двум зонам, а нижняя граница проекта - 125 195 кв. м. Столько застройки проект допускает как максимум и как минимум; гарантированного объёма в проекте нет.

Высота, этажность, плотность и процент застройки не установлены - их определит документация по планировке.

Виды разрешённого использования - производственно-деловые: производственная деятельность, лёгкая и электронная промышленность, научно-производственная деятельность, офисы, торговля, общепит, банки, коммунальные услуги. Жилых видов (коды 2.x) в перечне нет.

Уникальная деталь именно этой площадки: проект обязывает предусмотреть помещения общей нежилой наземной площадью 2 200 кв. м для ЗАО «МСУ-31 Промэлектромонтаж» и обеспечить перебазирование его имущества с участка :18. Для остальных собственников таких гарантий в проекте нет.

5. Юридический слой

Постановление о КРТ по площадке не принято, изъятие не начато. Сейчас действует порядок, установленный статьями 65-66 ГрК РФ для КРТ нежилой застройки.

Как только решение будет принято, город направляет собственникам предложение о заключении договора о КРТ. 45 дней - срок для правообладателей, выразивших в письменной форме согласие на заключение договора. Своё согласие они представляют в орган, направивший предложение, не позднее 45 дней со дня получения этого предложения (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Если согласия нет или договор не заключён в срок, предусмотренный законом, город вправе реализовать проект самостоятельно или выставить территорию на торги.

Именно на этой стадии в той же промзоне развернулся спор по КРТ № 42. Собственники не согласились с условиями договора о КРТ, направили протокол разногласий, а после отказа ДГИ обратились в суд. Дело дошло до Верховного Суда, который в июне 2025 года отказал в передаче кассационной жалобы (определение № 305-ЭС25-4116). Прецедент показывает: спорить о содержании договора можно, но это требует времени и документальной подготовки.

Срок. 45 дней - это срок, в который правообладатель представляет согласие на заключение договора о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Точка отсчёта - день получения предложения от города, поэтому дату получения письма нужно зафиксировать документально.

Нормы об изъятии (ст. 56.12 ЗК РФ) начнут действовать после принятия решения о КРТ. Пока они не применяются. Механизм возмещения стоит знать заранее. В состав входит рыночная стоимость и убытки (включая арендные потери и упущенную выгоду). Улучшения после уведомления об изъятии в расчёт не принимаются.

Отдельный механизм - КРТ по инициативе правообладателей: там договор заключается напрямую с собственниками (ст. 70 ГрК РФ). К этой площадке такой путь не относится, но сравнить механизмы полезно.

6. Что делать собственнику

Сейчас решается не «сколько заплатят», а «какой сценарий» - договор с вашим участием или реализация без вас. Вот что можно сделать прямо сейчас:

• Проверить вхождение в границы - сверить кадастровый номер своего участка и объектов с приложением 2 проекта. Если номера совпадают - вы внутри. Если нет - проверить по схеме (голубая линия границы).
• Собрать «пакет собственника» - документы о праве собственности, техплан, договоры аренды с остатком срока, перечень улучшений и оборудования, требующего перебазирования.
• Следить за предложением о договоре - дата получения письма от ДГИ станет точкой отсчёта для 45 дней. Зафиксировать её документально.
• Определить стратегию - соглашаться на договор (с возможностью торга по условиям) или готовиться к торгам и последующему изъятию. Опыт КРТ № 42 в этой же промзоне: спор шёл об условиях договора о КРТ, дело прошло три инстанции, Верховный Суд отказал в передаче кассационной жалобы.
• Учесть интересы арендаторов - уведомить банк, зафиксировать убытки от досрочного прекращения аренды. При изъятии такие убытки входят в состав возмещения собственнику, подробнее - в материале Из чего складывается возмещение.
• Не совершать необратимых действий «на всякий случай» - сделки и улучшения после уведомления об изъятии в возмещение не войдут. Но и замораживать всё на стадии проекта не нужно: ограничений пока нет.
• Мониторить четыре точки - карточка проекта на mos.ru, постановление о КРТ, сообщение о планируемом изъятии, проект планировки территории.

Общий алгоритм действий правообладателя при КРТ описан в материале КРТ в Москве: что значит для правообладателя. Условия, которые нельзя принимать без проверки, - в материале Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу.

7. Главное в цифрах

Цифры-якоря: главные параметры площадки

• 9,34 га - общая площадь территории (зоны 7,01 + 2,33 га).
• 184 820 кв. м - предельная (максимальная) суммарная поэтажная площадь по двум зонам; минимум по проекту - 125 195 кв. м.
• 166 350 кв. м - предельная нежилая наземная площадь.
• 58 118,1 кв. м - существующая застройка, вся под снос/реконструкцию.
• 2 200 кв. м - обязательство перед ЗАО «МСУ-31 Промэлектромонтаж».
• 8 лет - срок реализации, 12 месяцев - на планировку (с даты договора).
• 29.09.2026 - дата публикации проекта решения (номера нет).