КРТ «Зорге»: ул. Зорге, влд. 30А, САО

Проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки по адресу ул. Зорге, влд. 30А (САО, район Сокол) опубликован на mos.ru 22.09.2026. Номер и дата решения не присвоены, постановления и договора о КРТ нет. Территория занимает 1,84 га - один участок и одно здание, и для правообладателя здания это стадия до договора о КРТ.

1. Паспорт территории

Адрес и границы

Адрес по проекту решения - «г. Москва, Зорге ул., влд. 30А (САО)», район Сокол. На карте в приложении 1 границы показаны условным обозначением «Границы территории нежилой застройки города Москвы, подлежащей комплексному развитию, площадью 1,84 га» с подписью «САО, район Сокол».

Координат и поворотных точек в текстовом слое файла нет, только карта. Поэтому принадлежность объекта к территории проверяют по кадастровому номеру; как это делается, описано в материале Как проверить, входит ли объект в границы КРТ.

В адресе есть расхождение внутри документа. В заголовке и приложениях стоит влд. 30А, а в пункте 1 основного текста - «Зорге ул., влд. 30». Приложение 2 снимает расхождение: граница проходит по участку 77:09:0005002:140 по адресу «улица Зорге, земельный участок 30А». «Влд. 30» в пункте 1 относится к тому же участку, второго объекта в перечне нет; причину расхождения документ не поясняет.

Площадь и участки

Территория занимает 1,84 га и укладывается в один земельный участок, 77:09:0005002:140, площадью 18 392 кв. м. Это 1,8392 га, то есть при округлении до сотых совпадает с указанными в документе 1,84 га. На участке стоит одно нежилое здание, 77:09:0005002:1097; о нём - в разделе 3.

Других участков и объектов в перечне нет. Если на улице Зорге у правообладателя объект с другим кадастровым номером, в эту территорию он не входит.

Документ и статус

Документ - проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, файл на пять страниц. Хронология короткая: единственная дата - 22.09.2026, публикация проекта.

Основание названо в самом документе: Градостроительный кодекс РФ и постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы».

2. Что здесь было

История места

Проект решения историю места не описывает. Сведения о нём дают реестровые данные НСПД на 29.09.2026: здание 77:09:0005002:1097 построено в 1981 году, один этаж, нежилое, 845,1 кв. м, собственность частная.

Статус участка 77:09:0005002:140 в ответе НСПД - «Ранее учтенный». Других объектов в перечне нет: вся территория - один участок и одно здание.

Прежнее использование

Вид разрешённого использования участка по реестру - «эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса». По реестровым сведениям участок предназначен для спортивно-оздоровительного комплекса, а на нём стоит одноэтажное здание 1981 года.

Проект предлагает для территории другие виды использования: школу, улично-дорожную сеть и благоустройство. Жилья среди них нет, поэтому территория остаётся территорией нежилой застройки. Параметры разобраны в разделе 4.

3. Что здесь сейчас

Объекты в границах

Сейчас на территории один участок и одно здание. Приложение 2 к проекту перечисляет:

• земельный участок 77:09:0005002:140, адрес «улица Зорге, земельный участок 30А», 18 392 кв. м;
• объект капитального строительства 77:09:0005002:1097, адрес «улица Зорге, дом 30А», 845,1 кв. м, статус - «Снос/реконструкция».

Статус «Снос/реконструкция» - запись в перечне объектов приложения 2. Других пояснений к этой строке документ не содержит: что именно произойдёт со зданием, в тексте не расписано.

Реестр НСПД добавляет к проекту две суммы. Кадастровая стоимость участка - 385 694 401,84 ₽ на 01.01.2025, здания - 61 344 423,04 ₽ на 01.01.2026. Каждая сумма относится только к своему объекту и к своей дате оценки. Это реестровые суммы, они не равны цене выкупа, рыночной стоимости или оценке возмещения, и переносить их на другие объекты нельзя. Как считается возмещение, описано в материале Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ.

Правообладатели и аренда

По НСПД здание 77:09:0005002:1097 находится в частной собственности. Имя собственника и сведения о правах на участок проект решения не раскрывает: в перечне приложения 2 правообладателей нет.

Права на участок и здание, включая аренду и залог, подтверждает выписка из ЕГРН.

4. Что задумал город

Что построят

Пункт 4 проекта формулирует задачу: построить здание образовательной организации ёмкостью 1000 мест (общее образование) с нежилой наземной площадью 15 000 кв. м. Здание нужно спроектировать по технологическому заданию, согласованному с профильным органом исполнительной власти Москвы и (или) уполномоченной организацией. Построенное здание передаётся в собственность города безвозмездно.

Оговорка в том же пункте: требование о передаче не применяется, если решение реализует юридическое лицо, определённое городом и являющееся государственным предприятием или учреждением.

Все перечисленные требования - условия проекта решения к будущему реализатору. Сейчас они не исполнены и не могут быть исполнены: постановления нет, договор о КРТ не заключён, здание школы не построено и городу не передано. Обязательство о безвозмездной передаче возникнет у того, кто заключит договор о КРТ, и только после того, как объект будет построен.

Пункт 4 допускает уточнение: площадь и (или) ёмкость здания могут быть скорректированы документацией по планировке территории при согласовании профильными органами. 1000 мест и 15 000 кв. м - параметры проекта, они могут измениться.

Параметры застройки

Приложение 1 даёт три вида разрешённого использования на выбор. 3.5.1 - дошкольное, начальное и среднее общее образование: школы, лицеи, гимназии, организации дополнительного образования, их спортивные сооружения. 12.0.1 - улично-дорожная сеть. 12.0.2 - благоустройство территории. Жилья в перечне нет.

Документ фиксирует два потолка. Предельная суммарная поэтажная площадь объектов в габаритах наружных стен - 16 670 кв. м, предельная нежилая наземная площадь - 15 000 кв. м. Плотность застройки, количество этажей и высота, максимальный процент застройки не установлены: их определит документация по планировке территории. Пока её нет, этажность школы остаётся предположением.

5. Юридический слой

Основание и порядок

Пункт 7 проекта называет три варианта реализации решения: сама Москва; юридическое лицо, созданное и определённое городом; победитель торгов на право заключения договора о КРТ. Торги проводятся, если договор не заключён с правообладателями в соответствии с п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ - эта норма о согласии всех правообладателей.

У здания 77:09:0005002:1097 частная собственность, поэтому вариант реализации важен для его правообладателя. Какой из трёх вариантов выберут для влд. 30А, проект не определяет. Механику самостоятельной реализации разбирает материал Самостоятельная реализация КРТ правообладателем, а общий порядок действий - материал КРТ в Москве: что делать правообладателю.

Сроки

Пункты 5 и 6 проекта задают два срока. Предельный срок реализации решения о КРТ «Зорге» - 6 лет со дня заключения договора о КРТ. Если решение реализует юридическое лицо, определённое городом, отсчёт идёт от договора о реализации проекта КРТ. Предельный срок подготовки документации по планировке территории - 12 месяцев со дня заключения того же договора.

Оба срока отсчитываются от договора. Пока он не заключён, отсчёт не начался. Где публикация проекта стоит на цепочке стадий, показывает Карта стадий КРТ.

Срок. 12 месяцев на документацию по планировке и 6 лет на реализацию считаются со дня заключения договора о КРТ. Дата публикации проекта, 22.09.2026, и дата будущего постановления на отсчёт не влияют.

6. Что делать собственнику

Первые шаги

Мы советуем начинать с проверки принадлежности. На улице Зорге уже приняты два решения о КРТ по другим адресам, а по влд. 30А опубликован проект. По влд. 19 действует постановление Правительства Москвы № 32-ПП от 20.01.2026, участки в кадастровом квартале 77:09:0005005. По влд. 3/5-21 - постановление № 3326-ПП от 23.12.2025, своя территория и своя хронология. Территория влд. 30А лежит в кадастровом квартале 77:09:0005002, и кадастровые номера её перечня с двумя другими не пересекаются.

Даты по двум другим решениям, как их показывает лента документов:

• влд. 19: проект решения - 19.06.2025, постановление № 32-ПП - 20.01.2026, сообщение о планируемом изъятии - 22.01.2026;
• влд. 3/5-21: проект решения - 15.08.2025, постановление № 3326-ПП - 23.12.2025, сообщения о планируемом изъятии - 29.12.2025 и 22.04.2026.

Это другие территории со своей хронологией; для влд. 30А их даты ориентиром служить не могут.

Сверять принадлежность нужно по кадастровому номеру: совпадение названия улицы «Зорге» ничего не значит. Возьмите кадастровый номер своего участка или здания и найдите его в приложении 2. Для влд. 30А там два номера, 77:09:0005002:140 и 77:09:0005002:1097.

Документы для проверки

Перед обращением к нам соберите:

• выписку из ЕГРН по участку и зданию с кадастровыми номерами из приложения 2;
• документы о праве на здание и на участок, договоры аренды и залога, если они есть;
• текст проекта решения с приложениями 1 и 2.

Статус «Снос/реконструкция» относится к зданию 77:09:0005002:1097; других сведений о его судьбе документ не содержит. Обязательства пункта 4 - школа на 1000 мест, техзадание, безвозмездная передача - пока не возложены ни на кого, они адресованы будущему реализатору. Пока договор не заключён, предметом разговора остаются условия входа в проект.

Ошибка. Считать, что решение по соседнему адресу на улице Зорге относится к влд. 30А. У влд. 19 и влд. 3/5-21 свои постановления и свои перечни кадастровых номеров. Принадлежность определяет кадастровый номер в приложении 2, а не название улицы.

7. Главное в цифрах

Источники

• Проект решения
• Реализация проектов КРТ нежилой застройки в Москве
• Градостроительный кодекс РФ: глава 10 «Комплексное развитие территории»

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.