КРТ в Зябликове: Шипиловская ул., вл. 42, 44

1. Паспорт территории

На месте автомойки, технического центра, стоянок и гаражей в Зябликове построят квартал реновации. Решение принято, победитель торгов определён, сообщение о планируемом изъятии опубликовано. Если ваш объект внутри границ, впереди спор о размере возмещения.

Ниже я разбираю, что это за территория, что решил город и какие шаги остаются у собственника.

Где это и что решил город

Адрес решения: г. Москва, ул. Шипиловская, влд. 42-44, район Зябликово, ЮАО. Ориентиры на схеме границ: Ореховый бульвар, Шипиловская улица, Ясеневая улица, Каширское шоссе.

Акт: постановление Правительства Москвы от 22.07.2025 № 1705-ПП. Площадь - 13,11 га, вид КРТ - нежилая застройка. На витрине сервис проверки границ КРТ проект имеет статус «В реализации».

Четыре зоны КРТ расположены внутри плотного жилого района, в 5-15 минутах пешком от трёх станций метро. Поэтому здесь строят жильё по программе реновации. Если вы впервые сталкиваетесь с механикой, начните с материала что такое КРТ простыми словами.

Четыре зоны и состав участков

Территория разбита на четыре отдельные зоны (приложение 1, схема границ):

Основные виды разрешённого использования по зонам:

• Зона 1: 3.1.1 коммунальные услуги, 4.3 рынки, 8.3 обеспечение внутреннего правопорядка, 12.0.1 УДС, 12.0.2 благоустройство.
• Зона 2: 4.1 деловое управление, 4.2 торговые центры, 4.4 магазины, 4.5 банки и страхование, 4.6 общественное питание, 4.9 служебные гаражи, 12.0.1, 12.0.2.
• Зона 3: 2.6 многоэтажная жилая застройка, 2.7 обслуживание жилой застройки, 2.7.1 хранение автотранспорта, 3.1.1, 12.0.1, 12.0.2.
• Зона 4: только 12.0.1 УДС и 12.0.2 благоустройство.

Проверка суммы: 2,33 + 1,46 + 8,65 + 0,67 = 13,11 га.

Приложение 2 содержит 11 позиций: десять земельных участков и одну территорию, в границах которой участки не сформированы (18 621,77 кв. м). Сумма площадей всех позиций - 131 124 кв. м, то есть те же 13,11 га.

Ключевые кадастровые номера из приложения 2:

• 77:05:0011014:5 - 1 994 кв. м, Шипиловская, вл. 44А;
• 77:05:0011014:10 - 2 887 кв. м, Ореховый проезд, з/у 16/1;
• 77:05:0011014:16 - 8 845 кв. м, Шипиловская, вл. 42-44;
• 77:05:0011014:18 - 2 359,23 кв. м, Ореховый проезд, вл. 29, корп. 1;
• 77:05:0011014:4 - 140 кв. м, Ореховый проезд, вл. 14;
• 77:05:0011014:1362 - 694 кв. м, Шипиловская, з/у 44А/2;
• 77:05:0011004:126 - 6 389 кв. м, пересечение Шипиловской и Орехового проезда;
• 77:05:0011004:124 - 84 294 кв. м;
• 77:05:0011004:28 - 300 кв. м;
• 77:05:0011004:12 - 4 600 кв. м.

Эти номера - опора для первого шага. Сверьте с ними свой.

В приложении 2 нет списка правообладателей, поэтому число собственников, которые получат уведомления, по этому документу не определить.

2. Что здесь было

Район до решения о КРТ

• 18 августа 1960 года - указ о расширении границ Москвы. Северная часть Ленинского района Московской области в пределах МКАД вошла в город вместе с Борисовом и Зябликовом.
• Конец 1970-х - 1980-е - застройка района многоэтажными жилыми кварталами.
• 7 сентября 1985 года - открыта станция «Красногвардейская» Замоскворецкой линии.
• 2 декабря 2011 года - открыты «Шипиловская» и «Зябликово» Люблинско-Дмитровской линии.

У этой площадки нет «промышленной легенды»: завод здесь не закрывали. Сервисный остров между жилыми кварталами вырос на месте пустырей. Разговор «было - стало» строится на истории района и на том, как участки использовались последние 30 лет.

История площадки на Шипиловской, 44А

По данным сайта АО «777 и Компания», на Шипиловской, 44А история такая:

• 1996 год - создано предприятие;
• 1999 год - введён автомоечный комплекс на четыре поста;
• 2007-2010 годы - построено здание СТОА;
• 31.12.2010 - здание сдано в эксплуатацию;
• 6 апреля 2011 года - станция приняла первых посетителей.

Рядом, на строении 2 по тому же адресу, было иначе. 12 октября 2023 года Госинспекция по недвижимости сообщила о демонтаже самостроя площадью 210,3 кв. м. Участок передали в аренду без права строить капитальные объекты, а внутри работали автомойка, шиномонтаж и химчистка.

Хронология самого решения:

• 12 февраля 2025 года - на mos.ru опубликован проект решения о КРТ;
• 14 февраля 2025 года - сообщение стройкомплекса о параметрах проекта;
• 22 июля 2025 года - принято постановление № 1705-ПП;
• 29 июля 2025 года - оно опубликовано в «Вестнике Москвы» (июль 2025 г., № 30, специальный выпуск).

3. Что здесь сейчас

Что стоит на участках

По сообщению комплекса градостроительной политики Москвы (14.02.2025), на участках расположены гаражный комплекс, автостоянка и нежилое здание с автосервисом и кальян-баром.

Якорь территории - Шипиловская, 44А. По сайту предприятия, там работают техцентр, автомойка, техосмотр, страхование и кафе.

Среди объектов на участках производства нет: это сервисы для автомобилистов и стоянки. Какие именно объекты идут под снос или реконструкцию, перечислено ниже. Вокруг - Борисовские пруды и парк, метро «Шипиловская», «Зябликово» и «Красногвардейская». По справочным источникам, Зябликово - один из самых плотно населённых районов Москвы.

Что идёт под снос и что остаётся

Под снос или реконструкцию попадают:

• здание на Шипиловской, 44А (77:05:0011014:1000, 2 184,7 кв. м);
• второй объект на Шипиловской, 44А (77:05:0011014:1038);
• строение 2 по тому же адресу (77:05:0012001:16757). Оно всё ещё числится в перечне, хотя самострой там демонтировали ещё в 2023 году.

Сохраняются два объекта. Это единственные капитальные объекты в границах, которые не сносят:

• Ореховый проезд, д. 14 (77:05:0011014:1002, 68,9 кв. м);
• нежилое сооружение специального назначения, Ореховый проезд, д. 16, сооружение 1 (77:05:0000000:2790, 2 186,3 кв. м).

4. Что задумал город

Параметры: что построят и что обязан сделать застройщик

Город не продаёт территорию под свободную застройку. Жилая часть жёстко привязана к реновации.

• Зона 3 (8,65 га). 209 750 кв. м жилья, вся площадь для Программы реновации. По п. 4.2 застройщик обязан построить не менее этой площади.
• Зона 2. Общественно-деловые объекты от 5 962,5 до 7 950 кв. м. Максимум «может быть увеличен в случае принятия соответствующих градостроительных решений».
• Зона 1. 2 255,2 кв. м с учётом сохраняемых объектов.
• Зона 4. Только улично-дорожная сеть и благоустройство.

По сообщению стройкомплекса, на первых этажах появятся магазины, кафе, отделения банков и бытовой сервис. Ориентировочно 5 тыс. москвичей переедут, отделка будет по стандартам реновации, во дворах - детские и спортивные площадки, освещение и видеонаблюдение.

Остальные обязательства лица, реализующего решение:

• п. 4.1 - строительство и реконструкция по утверждённой документации по планировке территории, благоустройство;
• п. 4.3 - сохранить два объекта по существующему положению;
• п. 4.4 - обеспечить разработку и согласование проекта зоны охраны объекта культурного наследия, граница которой пересекает границы КРТ. Постановление этот объект по названию не указывает.

Кто реализует, торги и сроки

Постановление называет трёх операторов (п. 1.6):

• ГБУ «Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры» - подготовка документации по планировке территории;
• ГКУ «Московский центр недвижимости» - изъятие земельных участков и иных объектов, выплата компенсации за индивидуальные гаражи;
• Московский фонд реновации жилой застройки - функции застройщика, освобождение территории (охрана, содержание и снос зданий, строений, сооружений и гаражей).

Конкурс на право заключения договора о КРТ организовал фонд реновации. Извещение № 24000035200000000034, заявки принимали с 02.12.2025 по 13.01.2026, протокол по итогам - 04.02.2026. Победитель - АО «Группа компаний „ЕКС“». Минимальный объём финансирования работ - 27 394 110 634 рубля.

Сроки по постановлению:

• 7 лет - предельный срок реализации решения (п. 1.4);
• 12 месяцев - предельный срок подготовки документации по планировке территории (п. 1.5).

Оба срока считаются от даты заключения договора о КРТ, поэтому точные даты окончания зависят от неё.

Про деньги одним абзацем. В сообщении стройкомплекса от 14.02.2025 вложения в проект оценены в 35,7 млрд рублей. Минимальный объём финансирования в конкурсе - 27 394 110 634 рубля. Это цифры из разных документов: одна называет масштаб проекта при анонсе, другая - условие торгов. Складывать и сравнивать их напрямую нельзя: у каждой своё назначение.

5. Юридический слой

Что пройдено и что впереди

Территория прошла проект решения, постановление и торги. Впереди планировка, решение об изъятии, оценка, соглашение и, если не договоритесь, суд. Где именно стоит ваш адрес, показывает карта стадий КРТ.

Ориентир. Сообщение о планируемом изъятии здесь уже опубликовано (24.07.2025). Для собственника это сигнал собирать документы сейчас, не дожидаясь проекта соглашения.

Правовая рамка и асимметрия спора

Опора акта и последующих шагов:

• ГрК РФ. Виды КРТ - ч. 1 ст. 65. Решение о КРТ - ст. 66: для нежилой застройки по инициативе города правообладателям направляют предложение, срок согласия - 45 дней (ч. 7). Если договор не заключён, решение реализуют по итогам торгов. Содержание договора - ст. 69.
• ЗК РФ. Возмещение - ст. 56.8-56.11. Изъятие для КРТ - ст. 56.12.
• ГК РФ. Ст. 279 и 281.
• Московские акты. Постановление № 331-ПП от 23.03.2021 касается реализации проектов КРТ нежилой застройки. Постановление № 941-ПП от 23.12.2015 определяет порядок освобождения территорий; на него прямо ссылается сообщение об изъятии.

Главная асимметрия: сам факт КРТ после постановления практически не оспорить. Верховный Суд рассматривает такие акты как нормативные. В Обзоре судебной практики № 2 (2025), п. 38, постановления Правительства Москвы о КРТ нежилой застройки признаны обладающими нормативными свойствами. А суд по изъятию, по п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ, оспаривает только размер компенсации.

Норма. Решение об изъятии принимают на основании решения о КРТ. Копию направляют в течение 7 рабочих дней, а сообщение публикуют на сайте и направляют правообладателю (п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).

Деньги и сроки:

• размер возмещения определяют не позднее чем за 60 дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ);
• для КРТ на ответ после проекта соглашения отведён месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ);
• после решения суда выплата - в течение 7 дней (п. 11 ст. 56.12 ЗК РФ);
• рыночная стоимость фиксируется на дату, предшествующую решению об изъятии;
• улучшения и сделки после уведомления в возмещение не идут (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Что входит в возмещение, разбираем в материале из чего складывается возмещение.

Ошибка. Начать ремонт, достройку или новую аренду после уведомления в расчёте «потом компенсируют». Эти затраты в возмещение не войдут.

6. Что делать собственнику

Первые шаги: границы, документы, потери

1. Сверьте границы. Возьмите кадастровый номер и сравните с приложением 2 постановления № 1705-ПП и схемой приложения 1. Если номера нет в перечне, но объект визуально внутри контура или рядом с ним, запросите в ДГИ и ИСОГД сведения о попадании в границы КРТ. Как это сделать, описано в статье как проверить, входит ли объект в границы КРТ.
2. Соберите пакет. Документы, подтверждающие права на объект, техплан и техдокументация, действующие отчёты об оценке, договоры аренды с остатком срока, документы по улучшениям, переписка с ДГИ.
3. Посчитайте потери. Рыночная стоимость, убытки, упущенная выгода. Арендодателю отдельной строкой - досрочное прекращение аренды и выпадающий доход.
4. Избегайте необратимых шагов. Новые улучшения и сделки после уведомления в возмещение не войдут.
5. Проверьте обременения. Ипотека (банк нужно уведомить), сервитуты, аренда, аресты. Для индивидуальных гаражей компенсацию организует ГКУ «Московский центр недвижимости» (п. 1.6.2 постановления).

После сообщения об изъятии и проекта соглашения

Сообщение о планируемом изъятии уже опубликовано, так что порядок такой:

1. Зафиксируйте дату и способ получения каждого документа: от них считаются сроки.
2. Проверьте, что изымают именно ваш объект и в границах приложения 2.
3. Подготовьте документы для оценщика заранее. Убытки по обязательствам перед третьими лицами подтверждаются документами, и предъявлять их нужно до подготовки отчёта.
4. Когда придёт проект соглашения, проверьте состав возмещения: рыночная стоимость, иные прекращаемые права, убытки (включая обязательства перед третьими лицами) и упущенная выгода (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ).
5. Проверьте отчёт об оценке там, где теряется сумма: вид разрешённого использования, аналоги, учёт убытков и упущенной выгоды. Типовые места разобраны в статье где в отчёте об оценке возникает занижение.
6. До подписи направьте отказ или предложения об изменении условий с обосновывающими документами (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ). Это процессуально значимо. Какие условия нельзя подписывать сразу, читайте в отдельном разборе соглашения.
7. Закажите независимую оценку или рецензию до ответа. В суде спорьте о сумме, а не о факте изъятия.

Срок. Иск в суд для КРТ возможен, если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда вам предоставили возможность ознакомиться с проектом (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Общая норма в 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ) здесь не работает. Подробности - в материале месяц на ответ.

Первые 30 дней: чек-лист

• Сверить кадастровый номер со схемой и приложением 2.
• Собрать документы о правах на объект и технические документы.
• Посчитать рыночную стоимость, убытки и упущенную выгоду.
• Не начинать улучшения и не заключать новые сделки.
• Проверить договоры аренды и ипотеку.
• Заказать рецензию на отчёт об оценке до подписания.

Сумму возмещения по вашему объекту без отчёта об оценке назвать нельзя. Тот, кто называет процент, не видел ваш отчёт. Если у вас на руках уведомление об изъятии, проект соглашения или отчёт об оценке - напишите.

7. Главное в цифрах

Что дальше и что мы отслеживаем

Ближайшие события по территории:

• утверждение документации по планировке территории;
• распоряжение ДГИ об изъятии конкретных участков;
• отчёты об оценке и проекты соглашений;
• публикации о старте строительства и о переселении.

Следим за реестром документов ДГИ по КРТ, «Вестником Москвы» (планировка и изменения в постановление), карточкой проекта на сервис проверки границ КРТ, торгами и протоколами.

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.