КРТ «ул. Фабрициуса, влд. 19А»: Южное Тушино, СЗАО

Проект решения о КРТ по адресу ул. Фабрициуса, влд. 19А (Южное Тушино, СЗАО) опубликован на mos.ru 29.10.2026, ID документа 352127220. Решение не принято, договора о КРТ нет. Проект охватывает 1,22 га: два нежилых здания в нём идут под снос, а на площадке город планирует детский сад на 300 мест, который передадут в собственность города. Для правообладателей в границах это ранняя стадия, на которой город готовит предложение заключить договор.

1. Паспорт территории

Адрес и границы

Территория находится по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, влд. 19А, район Южное Тушино, Северо-Западный административный округ. До станции метро «Сходненская» от неё около 1,05 км, до «Тушинской» - около 1,87 км. Расстояния сняты по открытым картографическим данным и измерены по прямой, а не по пешеходному маршруту.

Границы показаны на схеме в приложении к проекту решения. Адрес «влд. 19А» не означает один участок: город ведёт по нему две отдельные территории, и описанная здесь - меньшая из них. Как они связаны, показано в разделе 2.

Площадь и участки

Площадь территории - 1,22 га. Она складывается из трёх позиций:

• земельный участок 77:08:0005002:64, 5 939 кв. м, ул. Фабрициуса, влд. 31А;
• земельный участок 77:08:0005002:138, 381 кв. м, ул. Фабрициуса, влд. 33/4/1;
• территории, занятые земельными участками, не сформированными в установленном порядке, - 5 866 кв. м.

Получается два участка с постройками и неразмежёванная земля. По площади она почти равна большему из участков, так что значительная часть территории не имеет оформленных границ.

Документ и статус

Документ - проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, опубликован 29.10.2026. Постановления Правительства Москвы по этой территории нет, поэтому все параметры ниже относятся к проекту и могут измениться при доработке.

Реализовать решение может город самостоятельно либо юридическое лицо, которое он определит. Третий вариант - победитель торгов: проект ссылается на соответствующую норму статьи 66 Градостроительного кодекса РФ. Порядок и сроки описаны в разделе 5.

2. Что здесь было

История места

Подтверждённая история этого места - история документов по адресу. Проект от 29.10.2026 появился не внезапно: город разрабатывает адрес с февраля 2026 года, и хронология выглядит так:

• 18.02.2026 - проект решения о КРТ «ул. Фабрициуса, влд. 19А (территория 2)», 4,42 га, без объекта образования в обязательствах (ID 337972220);
• 27.02.2026 - проект решения о КРТ «ул. Фабрициуса, влд. 19А» (файл приложения назван «Фабрициуса (тер. 1)»), 3,49 га, образовательная организация на 350 мест (дошкольное образование), нежилая наземная площадь не менее 5 600 кв. м (ID 338358220);
• 21.07.2026 - постановление Правительства Москвы № 1960-ПП по территории 2: решение принято;
• 23.07.2026 - сообщение о планируемом изъятии по территории 2 (ID 346005220);
• 29.10.2026 - рассматриваемый проект: 1,22 га, детский сад на 300 мест, нежилая наземная площадь не менее 4 800 кв. м.

Постановления по февральскому проекту территории 1 в открытых документах mos.ru нет. В октябрьском проекте те же ключевые номера объектов и участков (:64, :138, :1184, :1207), что и в февральском проекте территории 1. Площадь уменьшилась с 3,49 до 1,22 га, мощность - с 350 до 300 мест, нежилая наземная площадь - с 5 600 до 4 800 кв. м. Это сопоставление двух текстов, а не заявление города: объяснения изменений в документах нет.

Территорию 2 нужно держать отдельно. Её площадь - 4,42 га, решение принято постановлением 1960-ПП от 21.07.2026, а изъятие объявлено 23.07.2026. По 1960-ПП там предусмотрено здание нежилой наземной площадью 2 330 кв. м на участке ориентировочно 0,54 га для службы газового хозяйства, которое безвозмездно передают городу. АО «МОСГАЗ» не застройщик: город перебазирует имущество общества в новое здание по согласованию с ним. К территории 1, о которой речь в этой статье, эти обязательства не относятся.

3. Что здесь сейчас

Объекты в границах

В границах два объекта капитального строительства, оба в перечне приложения 2 отмечены к сносу:

• 77:08:0005002:1207 (дом 31А), 1 224,90 кв. м, на участке :64 - под снос;
• 77:08:0005002:1184 (дом 33, корп. 4, стр. 1), 132,20 кв. м, на участке :138 - под снос.

Сохраняемых и реконструируемых объектов проект не предусматривает. Жилых домов в границах нет, поэтому решение готовится как решение о КРТ нежилой застройки.

Оба здания небольшие. Площадка под социальный объект оформляется решением о КРТ. Одним документом закрепляются виды использования, предельные параметры, обязательства и судьба каждого здания. Что будет с правообладателями этих зданий, определится дальше: договор о КРТ, торги или изъятие.

4. Что задумал город

Что построят

На территории планируется один объект - образовательная организация на 300 мест (дошкольное образование) нежилой наземной площадью не менее 4 800 кв. м (п. 4.1 проекта). Лицо, которое будет реализовывать решение, обязано построить его, проектировать по технологическому заданию, согласованному с профильным органом исполнительной власти Москвы и (или) уполномоченной организацией, и безвозмездно передать готовое здание в собственность города.

В документе 300 мест и 4 800 кв. м - два независимых требования, норматива «квадратных метров на место» в нём нет. Если разделить одно число на другое, получится 16 кв. м на место - это лишь арифметика по двум заданным числам и нижняя граница, считанная от минимальной площади, а не норматив. Нежилая наземная площадь при этом не имеет запаса: 4 800 кв. м названы в проекте и как минимум для здания, и как максимальная нежилая наземная площадь по приложению 1.

Основные виды разрешённого использования по приложению 1:

• 3.5.1 - дошкольное, начальное общее, основное общее, среднее общее образование;
• 12.0.1 - улично-дорожная сеть;
• 12.0.2 - благоустройство территории.

Параметры застройки

Суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен задана коридором: минимум 4 000 кв. м, максимум 5 333 кв. м. Максимальная нежилая наземная площадь - 4 800 кв. м. Плотность застройки участка и процент застройки в проекте прямо названы «не установленными».

Жёстко задано следующее: 300 мест, дошкольное образование, не менее 4 800 кв. м, передача городу. Этажность, точное пятно застройки, архитектура и сроки начала стройки не заданы. Их определят проект планировки и проектная документация.

Объём будущего здания, таким образом, предсказуем в пределах коридора, а его конфигурация на участке - нет. От нее зависит, насколько изменятся условия для соседей, если они есть.

5. Юридический слой

Основание и порядок

Механизм - КРТ нежилой застройки по главе 10 Градостроительного кодекса РФ: статья 65 определяет виды КРТ, статья 66 - решение о КРТ, статья 67 - договор, статья 70 - общую долевую собственность. В Москве порядок реализации таких проектов задаёт постановление Правительства Москвы № 331-ПП. Тексты и реквизиты собраны в справочнике «Документы», карточка 331-ПП - здесь.

Порядок после публикации проекта задают положения 331-ПП и статьи 66 ГрК РФ. Правообладателям направляется предложение заключить договор о КРТ. Письменно согласиться или отказаться нужно не позднее 45 календарных дней со дня получения предложения. Договор по предложению заключается только если согласны все правообладатели, и к согласию прилагается соглашение между ними (статья 70 ГрК РФ). Постановление Правительства Москвы принимается не ранее чем через 45 дней со дня получения предложения: на этом же адресе от февральского проекта по территории 2 до постановления 1960-ПП прошло пять месяцев.

По постановлению № 331-ПП подписанный договор возвращается в Департамент градостроительной политики в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора. Внешняя граница по части 7.1 статьи 66 ГрК РФ - 60 дней со дня направления проекта: после этого город вправе отказаться от договора.

По части 7 статьи 66 ГрК РФ проект решения о КРТ нежилой застройки публикуется, а публичные слушания, общественные обсуждения и независимая экспертиза для этого вида КРТ не предусмотрены. Повестки на слушания по проекту не будет, и это не нарушение процедуры.

Если договор не заключён, следующий сценарий - торги или изъятие. Изъятие идёт по статье 56.12 Земельного кодекса РФ, статьям 279 и 281 Гражданского кодекса РФ и постановлению Правительства Москвы № 941-ПП (карточка в справочнике). На эти нормы ссылается сообщение об изъятии от 23.07.2026, которое относится к территории 2. Как выглядит такой сценарий в том же округе, можно посмотреть в разборе изъятия нежилого помещения 95,5 кв. м на Волоколамском проезде. Где находится ваш адрес на общей шкале, показывает карта стадий КРТ.

Сроки

В проекте два срока: 12 месяцев на подготовку документации по планировке территории и 6 лет на реализацию. Оба считаются со дня заключения договора о КРТ, а договор ещё не заключён. Сколько займут торги или согласование с правообладателями, проект не говорит, поэтому конкретных календарных дат назвать нельзя.

Срок. Шесть лет и двенадцать месяцев начинаются с подписания договора о КРТ, а не с публикации проекта 29.10.2026. Пока есть только проект решения, ни у города, ни у будущего инвестора эти сроки не пошли.

6. Что делать собственнику

Первые шаги

Первое - убедиться, что ваш объект в границах. Откройте приложение 2 к проекту и найдите свой кадастровый номер. Номера этой территории начинаются на 77:08:0005002, в перечне стоят :64, :138, :1184 и :1207, а также 5 866 кв. м земли без сформированных участков. Если вашего номера нет, проект вас не касается, даже если здание стоит на той же улице. Как сверить границы с кадастровой картой, мы описали в материале «Как проверить, входит ли объект в границы КРТ».

Второе - следить за почтой по адресу из ЕГРН. Единственный официальный шаг, который город делает в отношении правообладателя на этой стадии, - предложение заключить договор о КРТ. Объявлений во дворе и повесток ждать не нужно.

Третье - ответить письменно и в срок, названный в разделе 5. Молчание не равно ни согласию, ни отказу: это пропуск срока, после которого город может пойти по своему сценарию - через торги или изъятие. Кроме того, решение не одиночное: согласие нужно от всех правообладателей. Если один не согласен, договор по предложению не подписывается, и город вправе выбрать торги или изъятие.

Если согласия нет, считайте деньги, а не эмоции. При изъятии возмещение по статьям 279 и 281 ГК РФ - это рыночная стоимость объекта плюс убытки. Размер определяет оценка до изъятия, а спор решает суд. Суммы по конкретным объектам здесь не названы: это общий порядок, а не прогноз для вашего объекта. Подробнее - в материале «Компенсация при изъятии недвижимости для КРТ». Отчёт об оценке и техплан лучше подготовить заранее: после объявления изъятия времени и свободы действий меньше.

Если ваш объект в границах, напишите нам до ответа на предложение: мы посмотрим документы и поможем выбрать позицию. Другие разборы территорий собраны на полке «Территории КРТ».

Ошибка. Читать проект решения как решение. Пока нет постановления Правительства Москвы, параметры могут измениться: февральская версия территории 1 была 3,49 га и 350 мест, октябрьская - 1,22 га и 300 мест. Решать и считать риски по нынешним цифрам как по окончательным нельзя.

Документы для проверки

Что проверить в документах города и собрать у себя:

• границы территории (приложение 1) против вашего участка на кадастровой карте;
• перечень объектов (приложение 2): снос, реконструкция или сохранение;
• виды разрешённого использования и предельные параметры - что разрешат построить рядом;
• обязательства лица, реализующего решение: что оно передаёт городу;
• выписку ЕГРН на объект и на землю, техплан или поэтажный план с экспликацией, правоустанавливающие документы, действующие договоры аренды;
• отчёт об оценке не старше полугода и фотофиксацию объекта.

7. Главное в цифрах

Источники

• Постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП «О реализации проектов КРТ нежилой застройки в Москве», ред. от 07.07.2026, действует - п. 2.14, 2.15
• Приложение к проекту решения (схема границ, PDF, 5 страниц)
• Реализация проектов КРТ нежилой застройки в Москве
• Порядки освобождения территорий Москвы: резервирование, изъятие, компенсация

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.