КРТ «ул. Федосьино»: Ново-Переделкино и Внуково

Постановление Правительства Москвы от 08.08.2025 № 1934-ПП приняло решение о КРТ нежилой застройки по адресу г. Москва, ул. Федосьино: четыре участка общей площадью 9,21 га. Итоги торгов подведены 16.01.2026, победитель определён 04.03.2026, идёт освобождение территории. Договор о КРТ в открытых источниках на 02.11.2026 не найден. Для правообладателей нежилых объектов вопрос уже не в том, можно ли изымать, а в том, сколько стоит объект и какие убытки возмещаются.

1. Паспорт территории

Адрес и границы

Территория на ул. Федосьино лежит в двух округах: ЗАО, район Ново-Переделкино, и НАО, район Внуково. Она расположена между Боровским шоссе и Киевским направлением МЖД, рядом с метро «Рассказовка». Киевское направление планируется включить в состав Московских центральных диаметров. Рядом выход на Боровское шоссе и МКАД, близость к Внуковскому аэропорту и дефицит свободной земли под жильё в этом секторе.

Это КРТ нежилой застройки, а не жилой. Жильё по программе реновации в границах появится, но выселяют не жителей, а собственников нежилых объектов: магазинов, складов, автосервисов, гаражей и боксов. Цена земли и помещений здесь высокая, поэтому споры об оценке касаются рыночной стоимости конкретного бокса, магазина или участка.

Площадь и участки

В границы входят четыре земельных участка общей площадью 9,21 га (п. 1.1 постановления). Приложение 1 делит территорию на пять зон: 1,38 га, 2,74 га, 1,47 га, 1,97 га и 1,65 га. Зоны задают виды использования и предельные параметры. Они не показывают, какой объект где останется.

Документ и статус

Решение о КРТ оформлено постановлением от 08.08.2025 № 1934-ПП. Оператором освобождения территории названо ГКУ «Московский центр недвижимости» (п. 1.6.2). Торги на право реализации проекта провёл Фонд реновации, итоги по лоту 7727631 подведены 16.01.2026. Победителем стало СЗ «Реновация», созданное городским застройщиком «Управление экспериментальной застройки районов» (УЭЗ) и Департаментом городского имущества (ДГИ).

Договор о КРТ в открытых источниках на 02.11.2026 не найден. Пока его нет, точные даты, от которых считаются сроки проекта, назвать нельзя. Для собственника из этого следует практическое: освобождение территории идёт независимо от того, опубликован ли договор.

2. Что здесь было

История места

Село Федосьино было вотчиной Вознесенского монастыря. Первое письменное упоминание относится к 1627 году. В 1854 году в селе построили церковь Благовещения Пресвятой Богородицы.

В 1984 году Федосьино вошло в состав Москвы, а в 1991 году территория вошла в район Ново-Переделкино. Так историческое село стало частью столичного района, и вокруг него сложилась городская застройка.

Прежнее использование

В 1988-1991 годах район массово застраивали жильём. Вокруг жилых кварталов появились гаражи, автосервисы, склады и торговые объекты. Эта структура и определила нынешний облик территории.

К 2020-м годам в границах будущего КРТ работали торговые центры и магазины, автосервисы, шиномонтажи, гаражи и гаражные кооперативы, АЗС, центральный тепловой пункт и отстойно-разворотная площадка наземного транспорта. Это сложившаяся городская ткань, а не пустырь. За формулировкой «нежилая застройка» стоят десятки малых предприятий и владельцы гаражных боксов.

3. Что здесь сейчас

Объекты в границах

Приложение 2 к постановлению содержит 90 пронумерованных позиций. 89 из них отмечены как снос или реконструкция, 2 - как сохранение. Одна позиция сочетает снос участка и сохранение здания на нём, поэтому отметки пересекаются. Перечень включает отдельные здания и земельные участки с расположенными на них объектами.

Сохраняются два объекта:

• ЦТП, ул. Федосьино, д. 6, стр. 1, КН 77:07:0015005:1387, 275 м²;
• объект в «Переделкине Ближнем», КН 77:00:0000000:499040, 910 м².

Всё остальное в перечне отнесено к сносу или реконструкции. Территория находится на стадии освобождения.

Правообладатели и аренда

Под проект попадают собственники магазинов, складов, автосервисов, гаражей и боксов, землепользователи и гаражные кооперативы. ДГИ опубликовал извещение о планируемом изъятии в августе 2025 года («Вестник Москвы», специальный выпуск № 36, с. 64-65). В нём названы основания изъятия и предусмотрена подача заявлений об учёте прав.

Арендатор не является стороной изъятия. Возмещение за объект получает собственник, а отношения арендатора выстраиваются с арендодателем: срок договора, порядок расторжения, судьба неотделимых улучшений и оборудования. Убытки арендатора от досрочного прекращения аренды возможны только при подтверждении и связи с изъятием.

4. Что задумал город

Что построят

Общий объём проекта - 262 000 м² недвижимости, в том числе 162 450 м² жилья по программе реновации (п. 4.2 постановления). Квартир предусмотрено около 105 000 м², новых жителей - около 3,8 тыс. человек. Кроме жилья проект включает три общественно-деловых комплекса с паркингами, магазины, кафе и сервисные мастерские на первых этажах, детские и спортивные площадки, озеленение и новые дороги к домам. Один участок передаётся городу под ярмарку, отстойно-разворотная площадка наземного транспорта сохраняется. Рабочих мест заявлено более 2 тыс.

Проект менялся. В 2023 году в программу КРТ включили участок 5,88 га с потенциалом 186,7 тыс. м² недвижимости: 70 тыс. м² жилья по реновации, школа на 200 мест, детский сад на 100 мест, инвестиции около 12 млрд ₽. В феврале 2025 года границы расширили до 9,21 га за счёт участков во Внуково. Проект решения тогда опубликовали на сайте Правительства Москвы.

Параметры застройки

Предельная суммарная поэтажная площадь задана по зонам приложения 1. В зоне 1 она составляет 36 190 м²: жильё 35 280 м² и сохраняемый объект 910 м². В зоне 2 - 111 025 м²: жильё 110 750 м² и сохраняемый ЦТП 275 м². В зоне 3 для общественно-деловых объектов предельная площадь 45 990 м², минимальная 34 490 м²; в зоне размещается защитное сооружение гражданской обороны. В зоне 4 предельная площадь 18 290 м², минимальная 13 717 м², а 0,46 га передаются городу для государственных нужд. Для зон 3 и 4 допускается увеличение площади по решению о КРТ или проекту планировки. Для зоны 5 суммарная площадь в тексте приложения 1 не установлена.

Предельная плотность, этажность или высота и процент застройки для большинства зон не установлены. Это предельные параметры, а не проект: проект может быть меньше, но не больше. Фактические объёмы определит проект планировки и межевания, поэтому следить нужно не только за постановлением. Виды разрешённого использования по зонам приложения 1: в зоне 1 - коды 2.6, 2.7 и 2.7.1; в зоне 2 - 2.6, 2.7, 2.7.1, 3.4.1, 4.6, 4.7, 4.9 и 12.0.1; в зонах 3 и 4 - 4.6, 4.7, 4.9 и 12.0.1; в зоне 5 - 2.6, 2.7, 2.7.1 и 12.0.1.

5. Юридический слой

Основание и порядок

Проект опирается на главу 10 Градостроительного кодекса (ст. 65-70). Решение о КРТ нежилой застройки принимает Правительство Москвы, согласие всех собственников для этого не нужно. Единогласие требуется, если договор о КРТ заключается по предложению правообладателей (ч. 7 п. 4 ст. 66, ст. 70 ГрК, п. 5.1-5.2 331-ПП). Срок ответа на такое предложение - 45 календарных дней со дня получения (п. 5.2 331-ПП). Об этом режиме подробнее в материалах о самостоятельной реализации КРТ правообладателем и о КРТ по инициативе правообладателей.

Московскую процедуру задают три постановления: 331-ПП от 23.03.2021 (КРТ нежилой застройки), 941-ПП от 23.12.2015 (освобождение территорий) и 1934-ПП от 08.08.2025 (границы, виды использования, предельные параметры, сроки). Действующие редакции собраны в справочнике «Документы». Изъятие идёт по ст. 56.12 Земельного кодекса, ст. 279 и 281 Гражданского кодекса и 941-ПП, как указано в извещении ДГИ. Ст. 282 ГК РФ описывает принудительное изъятие по решению суда.

Возмещение складывается из рыночной стоимости имущества и документально подтверждённых убытков; состав разобран в материале «Из чего складывается возмещение». Оценка идёт по Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Отчёт можно оспорить в СРО оценщиков, в суде и через судебную экспертизу, как описано в статье об оспаривании отчёта об оценке. Решение о КРТ уже принято, поэтому спор с собственником идёт о стоимости и убытках, а не о праве города изымать.

Сроки

Хронология проекта:

• 2023 - в программу КРТ включён участок 5,88 га;
• февраль 2025 - опубликован проект решения на 9,21 га;
• 08.08.2025 - подписано постановление № 1934-ПП;
• август 2025 - извещение ДГИ об изъятии;
• 02.12.2025-13.01.2026 - приём заявок на торги, 14.01.2026 - рассмотрение, 16.01.2026 - итоги; начальная цена финансирования 20 144 669 290 ₽;
• 04.03.2026 - победитель СЗ «Реновация», финансирование 20,1 млрд ₽.

Срок. 8 лет на реализацию (п. 1.4) и 12 месяцев на документацию по планировке (п. 1.5) считаются со дня заключения договора о КРТ. В открытых источниках на 02.11.2026 договор не найден, поэтому календарные даты этих сроков назвать нельзя.

6. Что делать собственнику

Первые шаги

Мы советуем начать с кадастрового номера, а не с адреса. Найдите объект в приложении 2 к 1934-ПП, посмотрите отметку «снос / реконструкция / сохранение» и определите зону по приложению 1. Подробный порядок сверки описан в статье «Как проверить, входит ли объект в границы КРТ». Затем соберите правоустанавливающие документы и закажите независимую оценку до того, как придёт предложение ДГИ. Землю оцените отдельно, а убытки (переезд, демонтаж, хранение, досрочное расторжение договоров) подтверждайте документами: без чеков, договоров и актов их не включат в возмещение.

Письма ГКУ «Московский центр недвижимости» нельзя оставлять без ответа: молчание процедуру не останавливает. Получив предложение об изъятии, проверьте дату оценки, оценщика, состав объекта и площадь. При несогласии направьте мотивированные возражения. Что делать в первые дни, разобрано в статье об уведомлении об изъятии, а как устроена компенсация, показано в материале о компенсации при изъятии.

Арендаторам стоит сверить договор аренды и не делать ремонт после включения объекта в перечень. Владельцам боксов в ГСК нужно проверить, как их позиция записана в приложении 2, и подать заявление об учёте прав, даже если право не зарегистрировано. Единая позиция кооператива может оказаться сильнее разрозненных обращений. Писать нам стоит до первого ответа городу и до выбора оценщика: именно на этих двух шагах чаще всего теряется переговорная позиция.

Документы для проверки

• выписка ЕГРН на объект и участок;
• приложения 1 и 2 к 1934-ПП;
• извещение ДГИ: телефон 8 (495) 957-75-00; заявления подаются в ГКУ «Московский центр недвижимости» (107031, Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 16, стр. 2) и в ДГИ (125993, Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1);
• правоустанавливающие документы: договор, акт, техплан, документы на землю, разрешения;
• отчёт об оценке, если предложение получено;
• договор аренды, если объект арендован.

Ошибка. Искать объект в перечне по адресу «на глаз». Адрес может быть уточнён, кадастровый номер остаётся прежним, а позиции в приложении 2 включают и здания, и участки с объектами на них.

7. Главное в цифрах

Источники

• Постановление Правительства Москвы от 08.08.2025 № 1934-ПП - официальная публикация: «Вестник Москвы», специальный выпуск № 34 (2025), PDF
• Извещение о планируемом изъятии: «Вестник Москвы», специальный выпуск № 36 (2025), с. 64-65, PDF

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.