Что делать

Поправки к 120-ПП от 21.10.2026: как проверить свою территориальную зону и её регламент

Илья Соскин · управляющий партнёр8 ноября 2026 г.

21 октября 2026 года Правительство Москвы приняло серию точечных поправок к Правилам землепользования и застройки - постановлению № 120-ПП. Восемь актов из девяти нового текстового регламента не вводят: они меняют изображение зон на картах градостроительного зонирования, дополняют карты новыми зонами либо, как 2850-ПП, исключают пункт регламента. Текст вводит один акт серии - 2847-ПП по ЗАО. Для правообладателя это практический вопрос: номер территориальной зоны и её регламент определяют, что можно строить на участке, и задают отправную точку в разговоре об оценке при изъятии для КРТ.

Что такое 120-ПП и как читать поправки к нему

Правила землепользования и застройки города Москвы утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Официальный текст опубликован на mos.ru, карточка документа ведётся в справочнике сайта: 120-ПП. Акт устроен по книгам - в поправках 21.10.2026 фигурируют книги 2, 7, 9, 10 и 12.

Внутри книги живут два разных слоя. Первый - карты градостроительного зонирования: на них у каждой территориальной зоны показаны границы, виды разрешённого использования и предельные параметры. Второй - текстовые регламенты зон, то есть пункты книги, где параметры застройки прописаны словами и цифрами.

Поправки 21.10.2026 - точечные: они бьют в конкретные зоны конкретных округов, а не переписывают правила целиком. Сводная редакция со всеми актами серии отдельным официальным документом не публиковалась, поэтому изменения читают по текстам самих постановлений - каждое доступно на mos.ru.

Девять постановлений от 21.10.2026: что принято

Серия выглядит так:

2855-ПП - книга 2, ЦАО: меняет изображение территориальной зоны на картах градостроительного зонирования (ВРИ и предельные параметры), текстовых регламентов не вводит.
2854-ПП - книга 2, ЦАО: дополняет обе карты ЦАО новой территориальной зоной, без текста регламентов.
2853-ПП - книга 10, СЗАО: дополняет обе карты СЗАО новой территориальной зоной, без текста регламентов.
2850-ПП - книга 9, ЗАО: меняет изображение зоны на двух картах и признаёт утратившим силу п. 894 раздела 2, то есть исключает регламент зоны из книги.
2848-ПП - книга 7, ЮАО: меняет изображение территориальной зоны на обеих картах ЮАО, без текста регламентов.
2847-ПП - книга 9, ЗАО: дополняет карты, перенумерует п. 1076 → 1121 и п. 1077 → 1122, вводит п. 1123 с территориальной зоной 170252813. Единственный акт серии с текстовым регламентом.
2846-ПП - книга 2, ЦАО: меняет изображение территориальной зоны на обеих картах ЦАО, без текста регламентов.
2844-ПП - книга 12, НАО (район Щербинка): дополняет обе карты Щербинки новой территориальной зоной, без текста регламентов.
2843-ПП - книга 2, ЦАО: комбинированное изменение из четырёх пунктов: меняет существующие зоны и наносит новую на обеих картах.

Ни один акт серии не отменяет базовые правила целиком: каждый правит свою книгу в своей части - карту, регламент или и то и другое.

Карта или регламент: два разных типа поправки

Разница между типами поправок - не формальность. В восьми актах из девяти меняется только изображение территориальной зоны на картах: границы, виды разрешённого использования и предельные параметры внутри изображения, дополнение карты новой зоной либо исключение пункта регламента. Нового текста в книге после такого акта не появляется.

Текст вводит единственный акт серии - 2847-ПП. Его пункт 1123 описывает территориальную зону 170252813: основные виды разрешённого использования 6.3 («Лёгкая промышленность») и 6.4 («Пищевая промышленность»), наземная нежилая площадь 20 275 кв. м. Высота и плотность при этом не установлены.

Отсюда правило чтения: смотреть нужно на номер своей зоны и её регламент, а не на сам факт выхода постановления с номером из серии. Постановление может менять карту округа и при этом не добавлять ни строки в текст книги - и наоборот.

Ошибка. Считать, что изменение изображения зоны на карте автоматически вводит новый текстовый регламент: в восьми актах серии регламент не вводится - меняется изображение зоны, дополняются карты или исключается пункт; текст появляется только в 2847-ПП.

ЦАО: четыре постановления, только карты

На Центральный административный округ приходится почти половина серии - четыре акта из девяти, и все четыре работают с картами. 2855-ПП меняет изображение территориальной зоны на картах градостроительного зонирования, включая виды разрешённого использования и предельные параметры в изображении, но текстовых регламентов не вводит.

2854-ПП дополняет обе карты ЦАО новой территориальной зоной, 2846-ПП меняет изображение зоны на обеих картах округа. В обоих случаях текст книги не трогается.

2843-ПП - комбинированное изменение из четырёх пунктов: часть пунктов меняет существующие зоны, часть наносит новую зону на обеих картах. Для собственника в ЦАО это означает, что проверять свою позицию нужно сразу по нескольким актам: одна и та же зона может упоминаться и в акте, меняющем изображение, и в акте, дополняющем карту.

ЗАО: новая зона 170252813 и перенумерация пунктов

В Западном округе два акта, и они устроены по-разному. 2850-ПП меняет изображение зоны на двух картах и признаёт утратившим силу п. 894 раздела 2 - регламент этой зоны из книги исключается. Для собственника объекта в такой зоне это значит, что ссылка на п. 894 в его документах больше не работает.

2847-ПП - единственный акт серии, который добавляет текст. Он дополняет карты, перенумерует п. 1076 в 1121 и п. 1077 в 1122, а затем вводит п. 1123.

Что задаёт п. 1123: территориальная зона 170252813, основные виды разрешённого использования 6.3 («Лёгкая промышленность») и 6.4 («Пищевая промышленность»), наземная нежилая площадь 20 275 кв. м. Высота и плотность не установлены - то есть как раз те параметры, которые обычно проверяют первыми, в регламенте отсутствуют.

СЗАО, ЮАО и НАО: новые зоны на картах

Три оставшихся акта серии меняют карты округов без текста регламентов. 2853-ПП дополняет обе карты СЗАО новой территориальной зоной. 2848-ПП меняет изображение территориальной зоны на обеих картах ЮАО. 2844-ПП дополняет обе карты района Щербинка (НАО) новой территориальной зоной.

Для этих округов действует то же правило: акты серии показывают, что на картах округа появилась или изменилась территориальная зона, а не то, что изменилось положение конкретного участка или что для него появился новый текст регламента. Проверять нужно, попал ли участок в границы новой или изменённой зоны и какой пункт книги теперь описывает её параметры.

Как проверить своё положение по карте

Порядок действий:

Определить книгу 120-ПП, к которой относится участок: в поправках 21.10.2026 это книги 2 (ЦАО), 7 (ЮАО), 9 (ЗАО), 10 (СЗАО), 12 (НАО, район Щербинка).
Найти своё постановление серии по номеру и округу и открыть официальный текст на mos.ru - каждое постановление подтверждено и доступно по ссылке.
Посмотреть, что именно изменилось: изображение зоны на карте, дополнение карты новой зоной или текст регламента - и есть ли в акте новый пункт регламента, как п. 1123 в 2847-ПП.
Сверить номер своей территориальной зоны и её регламент; при перенумерации (п. 1076 → 1121, п. 1077 → 1122) и при исключении пункта (п. 894) ссылаться на новую нумерацию и действующий текст.

Если участок пока не попал в границы КРТ, но вы хотите понять логику проверки, начните с материала как проверить, входит ли объект в границы КРТ. Место объекта в процедуре показывает карта стадий КРТ.

Срок. Сводная редакция с поправками 21.10.2026 отдельным официальным документом не публиковалась - проверять положение по своей зоне нужно по текстам самих постановлений, а не по одной сводной версии.

Что делать собственнику

Границы территориальных зон и их регламенты ведутся в книге 120-ПП: по ним собственник проверяет, что можно строить на участке. Иллюстрация. — Границы территориальных зон и их регламенты ведутся в книге 120-ПП: по ним собственник проверяет, что можно строить на участке

Сначала - карта и регламент. Номер зоны и её регламент определяют, что можно строить на участке, а для оценки при изъятии для КРТ это исходная точка разговора, а не деталь. Если вы ещё не разбирались, с чего начинается процедура, начните с материала КРТ в Москве: что делать правообладателю, а общий контур - в статье что такое КРТ простыми словами.

Если участок попадает в зону, чей пункт регламента исключён (п. 894 по 2850-ПП) или чья нумерация изменилась (п. 1076 → 1121, п. 1077 → 1122 по 2847-ПП), проверьте, на какой текст вы ссылаетесь в своих документах. По текстам самих постановлений прежние номера в книге не сохраняются, поэтому ссылку стоит сверить с действующей нумерацией - иначе спор уйдёт в обсуждение пункта, которого в книге под этим номером уже нет.

Если ваш объект в зоне 170252813 или рядом с ней, стоит заранее разобрать, что даёт регламент с ВРИ 6.3 и 6.4 и площадью 20 275 кв. м и чего в нём нет: высота и плотность не установлены. С этим и приходите к нам на разбор - мы посмотрим, как параметры зоны ложатся на ваш участок и что это значит для будущего изъятия.

Про возмещение и оценку у нас есть отдельные разборы: из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ и кто и как делает отчёт об оценке. Свежие изменения по Москве за неделю собирает Радар КРТ № 2.

Главное в цифрах

9 - столько постановлений от 21.10.2026 в серии поправок к 120-ПП, все подтверждены на mos.ru.
8 из 9 - акты, которые не вводят новый текстовый регламент; в 2850-ПП при этом исключается пункт регламента.
2847-ПП - единственный акт серии с текстовым регламентом (книга 9, ЗАО).
20 275 кв. м - наземная нежилая площадь, заданная п. 1123 для территориальной зоны 170252813.
6.3 и 6.4 - основные виды разрешённого использования этой зоны: «Лёгкая промышленность» и «Пищевая промышленность».

Источники

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.

Первый шаг

Разбор вашей ситуации

Если у вас на руках отчёт об оценке или проект соглашения - напишите в личку @UrbanAdvisor. Первый разбор бесплатный.

Написать @UrbanAdvisor

Обновлено 9 ноября 2026 г.