КРТ: Утренняя ул., вл. 8А; Кусковская ул., вл. 12

1. Паспорт территории

Что это за площадка: 12,70 га в Новогирееве, две зоны, адрес-ориентир

12,70 га бывшей производственно-складской застройки в восточном секторе Новогиреева - между жилыми кварталами Перова и Кусковским лесопарком. Восточный административный округ (ВАО), муниципальный округ Новогиреево. Адрес-ориентир - ул. Утренняя, вл. 8А. Территория разбита на две зоны: 12,23 га и 0,47 га, границы показаны разными линиями на схеме в приложении 1 к постановлению.

«Кусковская, вл. 12» - собирательный адрес. Под ним площадка фигурировала ещё в 2022 году, когда город выставлял её на аукцион. В приложении 2 к постановлению конкретные адреса другие: 2-я Владимирская, вл. 62А - крупнейший участок 21 391 кв. м; Кусковская, вл. 22А, вл. 26А, вл. 26Б (стр. 2 и стр. 3); Новотётёрки, вл. 1 - 28 872 кв. м; Утренняя, вл. 8А, стр. 1. Плюс «территории, в границах которых земельные участки не сформированы», - 60 341 кв. м.

Девять позиций участков дают 126 985 кв. м, то есть те же 12,70 га. Арифметика сходится: 3 125 + 21 391 + 1 992 + 56 + 5 493 + 3 216 + 2 499 + 28 872 + 60 341.

Вокруг - жилые кварталы Перова и Новогиреева, Большой Перовский пруд примерно в 400 м по прямой, Кусковский лесопарк с усадьбой «Кусково». Транспорт - Перовская улица, шоссе Энтузиастов, метро «Перово» и «Новогиреево», платформы Горьковского направления. Если ваш объект рядом и вы не уверены, попал ли он в периметр, проверьте это по кадастровому номеру: как проверить, входит ли объект в границы КРТ.

Постановление 2864-ПП - уже решение, а изъятие 130533 началось через месяц

Скажу сразу: это уже принятое решение. Постановление Правительства Москвы от 25.11.2025 № 2864-ПП опубликовано официально - «Вестник Москвы», специальный выпуск № 50 (том 1), декабрь 2025, с. 270-278. Формулировка пункта 1 прямая: «Установить, что комплексному развитию подлежит территория нежилой застройки города Москвы площадью 12,70 га».

Менее чем через месяц началось изъятие. Распоряжение Департамента городского имущества от 23.12.2025 № 130533: 22 объекта и 6 земельных участков, с адресами, кадастровыми номерами, площадями и видом права. Сообщение о планируемом изъятии опубликовано в «Вестнике Москвы», специальный выпуск № 51, декабрь 2025, с. 418. Правообладатели, чьи права не зарегистрированы, могут заявить о них в ДГИ: 125993, г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1. Справочный телефон - 8 (495) 957-75-00.

Норма. Основание - Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, статьи 279 и 281 Гражданского кодекса, постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП. Изъятие и возмещение идут по ст. 56.12 ЗК РФ, ст. 279 и 281 ГК РФ.

Второе отличие от привычной «инвесторской» схемы: город реализует проект сам, через Московский фонд реновации. Торгов нет. Значит, у собственника нет второго участника переговоров, кроме города, - и нет смысла ждать, что появится инвестор и начнёт торговаться за площадку.

Срок. Копии распоряжения об изъятии правообладателям, публикация и направление в Росреестр - в течение 7 рабочих дней со дня издания.

Стадия на сегодня: документация по планировке не утверждена, снос не начат. Для собственника это стадия изъятия и оценки; что она меняет - ниже.

2. Что здесь было

Производственно-складской «задний двор» Новогиреева

По документам, которые мы разобрали, площадка складывалась как производственно-складской задний двор района: научно-производственная база на 2-й Владимирской, коммунальные склады района на Кусковской, складские дворы на Новотётёрках. В приложении 2 к постановлению все 19 капитальных объектов на территории отмечены как подлежащие сносу или реконструкции - отметок «сохранение» нет ни у одного. Самое раннее документальное свидетельство этой функции - договоры аренды: самый старый из действующих договоров на территории датирован 4 апреля 1995 года (Новотётёрки, вл. 1, сроком на 49 лет), остальные - 2000-2007 годов.

Испытательные лаборатории и офисы при них - примета уже нынешнего состояния площадки. В открытых справочниках по адресу 2-я Владимирская, 62А значатся испытательный центр «НИЦстром» и лаборатории ООО «Институт ВНИИжелезобетон».

Сразу обозначу границу: документально подтверждённой истории до 1990-х в доступных источниках нет - ни архивных техпаспортов, ни проекта детальной планировки Новогиреева. Поэтому в тексте будет формулировка «производственно-складская база района», без городских легенд о том, что тут стояло раньше.

Хронологию я сверил по документам, она читается ровно:

• Новотётёрки, вл. 1 - договор аренды от 04.04.1995 № М-03-001973, по 04.04.2044;
• Утренняя, вл. 8А - от 14.08.2000 № М-03-015710;
• Кусковская, вл. 26Б, стр. 3 - от 11.05.2004 № М-03-506048;
• Кусковская, вл. 26А - от 28.06.2005 № М-03-506802;
• 2-я Владимирская, вл. 62А - от 06.05.2006 № М-03-006992, по 04.06.2045;
• Кусковская, вл. 26Б, стр. 2 - от 31.01.2007 № М-03-028074.

Дальше строения начали переходить в собственность: Кусковская, 26А - запись от 25.12.2003; Утренняя, 8А - от 01.03.2006; Кусковская, 26Б, стр. 3 - от 22.03.2007; Новотётёрки, 1 - от 24.05.2012. К середине 2010-х на площадке сложился набор правообладателей разного профиля - от коммунальных баз до энергосбытовой компании.

Три переломные даты: 2020, 2022, 2025

Первая - 06.07.2020. У 13 из 14 объектов на 2-й Владимирской, 62А запись о собственности сделана одним днём, 6 июля 2020 года. Единственное исключение - помещение :8441 с записью от 19.08.2022. Через пять лет эта площадка попала в решение о КРТ - и это, пожалуй, самый показательный сюжет всей территории.

Вторая - декабрь 2022 года. По публикациям того времени, площадку по адресу «Кусковская улица, владение 12» выставляли на аукцион. Параметры: около 250 тыс. кв. м недвижимости, срок реализации 6 лет, заявленный объём инвестиций - около 30 млрд ₽. Итог тех торгов в открытых источниках не подтверждён.

Ориентир. 250 тыс. кв. м, 6 лет и около 30 млрд ₽ - параметры аукциона 2022 года по «Кусковской, вл. 12». К вашей площади и к оценке вашего объекта эти цифры отношения не имеют.

Третья - 2025 год. 14.06.2025 на заседании ГЗК проект представил заместитель мэра Владимир Ефимов. Параметры: 12,7 га, 162,7 тыс. кв. м жилья, 7 лет, паркинги на 700 машино-мест, досуговый центр и общественный центр со скалодромом, более 2 тыс. рабочих мест. 25.11.2025 вышло постановление. 23.12.2025 - изъятие. В 2026-м публичных сообщений о сносе или об утверждении планировки нет.

3. Что здесь сейчас

Из чего состоит площадка: 19 объектов и ни одного «сохранения»

По приложению 2 к постановлению на территории стоят 19 капитальных объектов общей площадью 17 607,8 кв. м. Отметок «сохранение» нет ни у одного. По тексту приложения 2 все позиции отнесены к сносу или реконструкции - это буквально столбец в перечне.

• 2-я Владимирская, 62А - участок 21 391 кв. м, десять строений на 8 876,6 кв. м; крупнейшее - строение 3 площадью 4 685,1 кв. м;
• Кусковская, 26А - 5 493 кв. м, три объекта: 925,8; 432,3; 296,6 кв. м;
• Кусковская, 26Б, стр. 3 - 3 216 кв. м, объект 1 344,9 кв. м;
• Кусковская, 26Б, стр. 2 - 2 499 кв. м, объект 2 168,9 кв. м;
• Новотётёрки, вл. 1 - 28 872 кв. м, одно здание 2 348 кв. м;
• Утренняя, вл. 8А, стр. 1 - 3 125 кв. м, объект 1 145,5 кв. м.

Плюс несформированные территории на 60 341 кв. м, в их числе объекты по адресу Кусковская, д. 22, стр. 8 (18,8 кв. м) и стр. 1 (50,4 кв. м). На 62А приходится 8 876,6 кв. м из 17 607,8 - половина всей застройки площадки.

Кто работает на территории: Мосэнергосбыт, Жилищник, арендаторы 62А

Утренняя, 8А - отдельно стоящее нежилое здание 1 145,5 кв. м, принадлежит АО «Мосэнергосбыт». Город отдельным пунктом решения обещает компании 1 145,5 кв. м в новых общественно-деловых объектах в границах КРТ. Это редкий случай, когда компенсация прописана метрами. И важная оговорка: 1 145,5 кв. м - индивидуальное обязательство именно по этому решению в отношении конкретной компании. Ориентиром для расчёта возмещения другим собственникам оно не служит. Для остальных собственников это исключение, и метраж для них считается по общим правилам.

Кусковская, 26А/26Б - коммунально-складская база ГБУ «Жилищник района Новогиреево». Её перебазируют на Кусковскую, вл. 8, участок 1,32 га (кадастровый номер 77:03:0006004:2442).

2-я Владимирская, 62А - малоэтажный офисно-производственный комплекс. Трёхэтажный бизнес-центр с готовыми и неготовыми помещениями, открытой планировкой. Здесь же испытательный центр «НИЦстром» и лаборатории ООО «Институт ВНИИжелезобетон», инженерные и торговые компании. Земля под комплексом - аренда до 04.06.2045, на Новотётёрках - до 04.04.2044.

Полного списка арендаторов помещений на 62А и Кусковской, 26Б в открытых данных нет - в справочниках видны только единицы.

4. Что задумал город

Жильё, общественный центр со скалолазным центром: параметры решения

Город задумал превратить 12,7 га складов и офисов в жилой квартал с общественным центром. Предельная суммарная поэтажная площадь по приложению 1 - 214 401 кв. м:

• жилая застройка - 141 981 кв. м в зоне 1 и 20 700 кв. м в зоне 2;
• общественно-деловая - 38 820 кв. м в зоне 1;
• коммунально-производственная - 33 600 кв. м в зоне 1 и 2 151 кв. м в зоне 2;
• минимум, ниже которого проект не «съёжится», - 54 315 кв. м.

Обязательства раздела 4 постановления - то, что лицо, реализующее решение, обязано обеспечить:

• жильё 162 681 кв. м (п. 4.2);
• общественный центр комплексного досугового и общественного назначения со скалолазным центром 30 300 кв. м на участке 0,91 га (п. 4.4);
• помещения для АО «Мосэнергосбыт» 1 145,5 кв. м (п. 4.5);
• перебазирование базы ГБУ «Жилищник» на участок 1,32 га (п. 4.6).

Цифры пресс-релиза и постановления совпадают по жилью: 162,7 тыс. кв. м против 162 681 кв. м. Редкий случай, когда можно цитировать и прессу, и акт без расхождений. Нежилая часть по приложению 1 складывается из общественно-деловой застройки 38 820 кв. м и коммунально-производственной 33 600 и 2 151 кв. м.

Чего в решении нет: школы, детского сада и поликлиники как отдельных объектов, сроков начала сноса, графика переселения арендаторов. Эти вопросы стоит проверить в проекте планировки, когда он появится.

Кто за это отвечает: три оператора вместо инвестора с торгов

Реализация разложена на три организации, и это важно для понимания, с кем вообще разговаривать:

• ГБУ «Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры» (ИНН 9710025951) - документация по планировке территории;
• ГКУ «Московский центр недвижимости» (ИНН 7705990416) - изъятие участков и объектов, выплата компенсации за индивидуальные гаражи;
• Московский фонд реновации жилой застройки (ИНН 7703434808) - функции застройщика, освобождение территории, охрана, содержание, снос, благоустройство.

По п. 1.6 постановления изъятие участков и объектов закреплено за ГКУ «Московский центр недвижимости»; снос, содержание и благоустройство - за Московским фондом реновации. Почему после аукциона 2022 года город пошёл по другой схеме - открытый вопрос, ответа в источниках нет. Общая логика видов КРТ разобрана у нас отдельно: что такое КРТ простыми словами.

5. Юридический слой

Где площадка сейчас: решение принято, изъятие объявлено, оценка впереди

Проект решения о КРТ публиковался на mos.ru с 45-дневным окном на ответ. Договор о КРТ с правообладателями город не заключил - окно прошло. Дальше постановление, изъятие, и теперь работает компенсационная логика: оценка, отчёт, проект соглашения, при отказе - суд.

Оспорить сам факт КРТ после принятия постановления практически бессмысленно. Акты о КРТ Верховный Суд разбирает как нормативные (Обзор № 2 (2025), п. 38), а спор о целесообразности изъятия предметом судебной проверки не является. Остаются процедурные пороки - границы, состав объектов, вид разрешённого использования в отчёте, сроки уведомления - и сумма.

В контуре, кроме собственников, ещё несколько групп. Арендаторы: их убытки от досрочного прекращения аренды входят в возмещение правообладателю. Залогодержатели: банк уведомляется. И собственники помещений в зданиях, где изымается не всё здание. На Кусковской, 26Б, стр. 2 изымаются помещения 1 528,2 и 610,4 кв. м при площади здания 2 168,9 кв. м. Расхождение площадей стоит проверить: судьба 30,3 кв. м по документам не установлена.

Что входит в возмещение и на какую дату считают

Состав возмещения: рыночная стоимость изымаемого объекта плюс убытки, включая убытки от невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами, плюс упущенная выгода (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Подробная раскладка - в материале из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ.

Дата оценки - на день, предшествующий решению об изъятии. Для этой площадки это 22.12.2025. Это первое, что нужно проверить в отчёте оценщика: если там другая дата, разговор сразу переходит в другую плоскость.

Ошибка. Улучшения и сделки, совершённые после уведомления об изъятии, в возмещение не идут (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). По тексту нормы, вложения в объект, сделанные после уведомления, в расчёт возмещения уже не включаются.

Срок. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Срок ответа на проект соглашения для КРТ устанавливает ст. 56.12 ЗК РФ: он специальный и более короткий, чем общий по ст. 56.10 ЗК РФ; точную формулировку и пункт сверяйте по действующей редакции.

6. Что делать собственнику

Первые 30 дней: проверить себя в перечне, снять свою оценку, собрать пакет

Выигрывает тот, кто раньше собрал документы и свою оценку. Город идёт по календарю, и пропущенный шаг усложняет разговор: в суде спор идёт о сумме, а также о процедурных нарушениях и составе изымаемых объектов.

1. Проверить себя в перечне № 130533 - адрес, кадастровый номер, площадь, вид права. Ошибка в перечне потом превращается в спор о том, что именно изымается. Если объекта в перечне нет - выяснить в ДГИ, почему.
2. Заказать свою оценку или рецензию на 22.12.2025 по тому виду разрешённого использования, который действовал на эту дату.
3. Собрать пакет собственника: документы о правах, техплан и техническую документацию, документы по улучшениям с датами, договоры аренды с остатком срока, документы по оборудованию, которое требует перебазирования.
4. Текущее содержание и фиксация состояния нужны; улучшения и новые сделки после уведомления в возмещение не войдут.
5. Ответить на проект соглашения в срок и со своим расчётом: ответ с возражениями процессуально значимее молчания. Механика первых недель - в разборе уведомление об изъятии: что делать в первые дни.

Убытки, право аренды, пять точек проверки отчёта оценщика

К стоимости стен добавляются недополученная аренда, штрафы по договорам, расходы на переезд и простой производства. Всё это подтверждается документами и предъявляется оценщику заранее, до суда.

Право аренды стоит посчитать отдельно. На 62А земельный участок 21 391 кв. м в аренде до 04.06.2045, на Новотётёрках - до 04.04.2044. При изъятии прекращается и аренда, поэтому стоимость права аренды имеет смысл заявить в своих расчётах отдельной строкой.

Пять точек проверки отчёта оценщика:

• вид разрешённого использования и назначение объекта;
• дата оценки - 22.12.2025;
• аналоги: сопоставимые объекты того же сегмента, жильё как аналог не подходит;
• учтены ли убытки и упущенная выгода;
• не вычтены ли улучшения, сделанные до уведомления.

Разбор типовых мест занижения - семь мест в отчёте об оценке, где возникает занижение, процедура спора - оспаривание отчёта об оценке при изъятии.

Арендаторам - свой контур: проверить договор (остаток срока, право на возмещение улучшений), уведомить собственника о своих убытках, зафиксировать их документами вовремя. Соседям за периметром - Кусковская, 22А, Кусковская, 22, стр. 1 и 8, владельцы 30,3 кв. м в 26Б, стр. 2 - стоит проверить, не изымается ли их объект отдельным распоряжением. Перечень № 130533 не закрытый список на все времена. И не забыть про налоги: что платить при изъятии у ООО с 2026 года.

7. Главное в цифрах

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.