Волгоградский проспект, вл. 32: КРТ на месте промзоны

О чём этот разбор. Пять вопросов, на которые отвечает статья:

• Чем отличается текущее решение о КРТ от отменённого в 2023 году?
• Какие объекты попадают в границы и под изъятие?
• Какие сроки и процедуры действуют для собственника сейчас?
• Что задумал город на этом участке и какие параметры застройки?
• Какие действия нужно предпринять, если ваш объект в границах?

1. Паспорт территории

Это первая в нашей практике площадка, где решение о комплексном развитии территории сначала приняли, потом отменили, а затем приняли заново - уже на других условиях.

В мае 2023 года вышло постановление № 927‑ПП: территория 15,91 га, предельная площадь 265 100 кв. м, реализация через торги. Аукцион объявили летом 2023 года и отменили до подведения итогов. В феврале 2025 года постановление отменили полностью. А в ноябре 2025 года приняли новое - № 2770‑ПП, уже на 14,38 га, с предельной площадью 174 480 кв. м и без торгов: территорию будут осваивать городские организации.

Территория расположена в ЮВАО, район Южнопортовый, по адресу: Волгоградский проспект, владение 32. Площадь - 14,38 га. Действующее решение - постановление Правительства Москвы от 18.11.2025 № 2770‑ПП.

Реализуют проект три городские организации:

• ГБУ «Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры» - готовит документацию по планировке;
• ГКУ «Московский центр недвижимости» - проводит изъятие и выступает застройщиком;
• Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости - освобождает территорию (снос).

Изъятия уже начались. Распоряжением ДГИ от 08.12.2025 № 125430 изъято 12 объектов. Вторым распоряжением от 24.04.2026 № 28424 - ещё один участок площадью 409 кв. м.

На сегодня: решение принято, изъятия идут, проект планировки (ППТ) не утверждён, стройка не начата.

Для собственника это значит: если вы слышали про КРТ на Волгоградском проспекте в 2023 году, сегодняшняя ситуация - другая. Документы, параметры и процедуры изменились.

2. Что здесь было

Адрес «Волгоградский проспект, 32» - это исторический адрес автомобильного завода имени Ленинского комсомола (АЗЛК).

• 1929-1930 - построен автосборочный завод при участии Ford. С конвейера сошли первые «Форд‑А».
• 1939 - реконструкция под выпуск малолитражных автомобилей КИМ‑10.
• 1941-1945 - частичная эвакуация, ремонт боевой техники.
• 1945-1948 - Московский завод малолитражных автомобилей, выпуск «Москвич‑400».
• 1964-1968 - переименование в АЗЛК, миллионный «Москвич».
• 1971 - производство переезжает на площадку в Текстильщики.
• 1992-2002 - банкротство, остановка конвейера, сдача корпусов в аренду под склады и автосервисы.

Сейчас на площадке - торговые центры, склады, офисы, учебные заведения. Исторические корпуса постепенно сносят.

3. Что здесь сейчас

В приложении 2 к постановлению 2770‑ПП перечислены все объекты, которые попадают под снос или реконструкцию. Это пять земельных участков и десять объектов капитального строительства. Отметок «сохранение» нет.

Крупнейший участок - 32/6, площадью 103 648 кв. м. На нём стоит корпус 8 - бывший главный конвейер завода КИМ‑МЗМА (1939 год), сейчас торговый центр площадью 62 171,2 кв. м. Другие корпуса - 1, 2, 10, 12, 19, 27, 29, 43 - все под снос.

Важное отличие от версии 2023 года: из границ исключены корпуса 5 и 11. В корпусе 11 находятся учебные корпуса МАСИ и МФЮА. По открытым данным, их сохраняют, но официально это не подтверждено - требуется сверка со схемой границ (приложение 1 к постановлению). Если у вас нет доступа к графической части, запросите её в ДГИ или закажите выписку.

Вокруг - станция метро «Волгоградский проспект» (250-400 м), МЦК «Угрешская», Третье транспортное кольцо. Рядом - жилой квартал «Метрополия» (введён в 2024 году) и бывшая территория Первого государственного подшипникового завода.

4. Что задумал город

По действующему решению на 14,38 га можно построить до 174 480 кв. м нежилой площади. Минимум - 130 860 кв. м. Высота, этажность и процент застройки не ограничены.

Виды разрешённого использования - только нежилые: деловое управление, торговля, рынки, общепит, банки, выставочно-ярмарочная деятельность, спорт в помещениях, улично-дорожная сеть и благоустройство. Жилых ВРИ нет.

Для сравнения: в отменённой версии 2023 года предельная площадь была 265 100 кв. м, заявлялось 6,5 тыс. рабочих мест. В текущей версии - около 5 тыс. рабочих мест, общественно-деловое пространство без производства.

5. Юридический слой

Не путайте сроки. Месяц по п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ и 90 дней по п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ - разные основания: для этой площадки действует месяц, и он считается со дня, когда правообладателю предоставлена возможность ознакомиться с проектом соглашения.

Хронология:

• 25.05.2023 - постановление № 927‑ПП (15,91 га, торги).
• 09.08.2023 - отмена торгов.
• 25.02.2025 - постановление № 326‑ПП отменяет решение 2023 года.
• 23.06.2025 - опубликован проект нового решения.
• 18.11.2025 - принято постановление № 2770‑ПП (14,38 га, без торгов).
• 21.11.2025 - сообщение о планируемом изъятии.
• 08.12.2025 - распоряжение об изъятии № 125430.
• 24.04.2026 - распоряжение № 28424.

Вид КРТ - нежилой застройки (часть 1 статьи 65 ГрК РФ). Реализация без торгов - городскими организациями (пункт 1.6 постановления).

Изъятие проводится по статье 56.12 Земельного кодекса. Сроки, важные для собственника:

• 1 месяц - срок, по истечении которого уполномоченный орган обращается в суд с иском об изъятии, если соглашение не заключено (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Речь о праве города подать иск: обязанности подписать соглашение именно в этот срок у собственника нет. Но затягивать с ответом не стоит.
• 90 дней - срок, по истечении которого город вправе обратиться в суд, если правообладатель не представил подписанное соглашение (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Этот срок относится к изъятиям, которые проводятся в общем порядке. Для нашей площадки действует п. 9 ст. 56.12: месяц считается со дня, когда лицу предоставлена возможность ознакомиться с проектом соглашения. Основания важно не путать.
• 60 дней до направления соглашения - город должен определить размер возмещения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).
• 3 года - срок действия решения об изъятии (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).
• 3 месяца - срок на обжалование решения об изъятии со дня уведомления (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).

Спорить с самим решением о КРТ на этой стадии поздно: центр тяжести - размер возмещения и соблюдение процедуры. Срок обжалования решения об изъятии считается от даты уведомления: 3 месяца со дня, когда правообладатель получил уведомление о принятом решении (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Дата получения у каждого своя, поэтому утверждать, что «срок прошёл для всех», некорректно. Проверьте дату получения письма или дату публикации.

Ловушка: 45 дней, которые часто упоминают в контексте КРТ, относятся к предложению заключить договор о КРТ с правообладателями (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). По нашей площадке информация о заключении такого договора в открытых источниках отсутствует: реализацию город ведёт силами городских организаций.

Состав возмещения: рыночная стоимость объекта, убытки (включая упущенную выгоду и обязательства перед арендаторами). Улучшения, сделанные после уведомления об изъятии, в возмещение не включаются (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Отдельный механизм - КРТ по инициативе правообладателей (статья 70 ГрК РФ): там договор заключается напрямую с собственниками. К нашей площадке этот путь не относится, но сравнить механизмы полезно: КРТ по инициативе правообладателей - ст. 70 ГрК РФ.

6. Что делать собственнику

Если ваш объект в границах КРТ «Волгоградский пр-т, влд. 32» - решение уже принято, изъятия идут. Оспаривать сам факт изъятия сложно, поэтому центр тяжести - размер возмещения и соблюдение процедуры.

Главное. Спорить с самим решением о КРТ на этой стадии поздно: спор идёт о размере возмещения и о соблюдении процедуры - отсюда и порядок действий ниже.

Вот чек-лист действий:

• Проверьте вхождение объекта в границы по приложению 1 к постановлению 2770‑ПП (схема границ) и по приложению 2 (перечень участков и объектов). Сверяйте по кадастровому номеру, а не по адресу. Если у вас нет доступа к графической части, запросите её в ДГИ или через mos.ru.
• Проверьте, попал ли объект в изъятие - по распоряжениям № 125430 и № 28424.
• Зафиксируйте даты получения документов - от них считаются сроки обжалования и ответа на проект соглашения.
• Соберите пакет документов заранее: документы на право собственности, технический план, договоры аренды (в границах есть аренды до 2033, 2058, 2061 годов), документы об улучшениях.
• Своевременно ответьте на проект соглашения - помните, что по истечении месяца город может подать иск. Лучше подготовить возражения или подписать соглашение с оговорками в разумный срок. Подробнее о сроках - в материале Месяц на ответ: сроки подписания соглашения об изъятии.
• Работайте с возмещением. В состав входят рыночная стоимость и убытки, включая упущенную выгоду и обязательства перед третьими лицами. Закажите рецензию на отчёт об оценке, если сумма кажется заниженной. О составляющих возмещения - в статье Из чего складывается возмещение.
• Не делайте необратимых улучшений после уведомления - они не войдут в возмещение.
• Арендаторам и залогодержателям - уведомите банк, документируйте убытки, определите, кто и какие требования предъявляет.
• Следите за появлением ППТ - он должен быть утверждён в течение 12 месяцев со дня заключения договора о реализации проекта. С утверждением планировки параметры застройки станут конкретными, а риски для соседних объектов - более определёнными.
• Мониторьте публикации ДГИ, ДГП и mos.ru - новые изъятия и изменения могут появиться в любой момент.

Если ваш объект находится рядом с границами, но не внутри - вас касаются стройка, благоустройство и новая улично-дорожная сеть. Стоит заранее оценить влияние на доступ к вашему объекту.

Общий алгоритм действий для правообладателя при КРТ описан в материале КРТ в Москве: что значит для правообладателя. Условия, которые нельзя принимать без проверки, - в материале Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу.

7. Главное в цифрах

Что дальше и куда идти

Ближайшие события для правообладателей на этой площадке:

• заключение договора о реализации проекта КРТ - от этой даты считаются 8 лет реализации и 12 месяцев на документацию по планировке;
• утверждение проекта планировки территории;
• новые распоряжения ДГИ об изъятии - по площадке их уже два (08.12.2025 и 24.04.2026);
• определение размера возмещения - не позднее чем за 60 дней до направления соглашения;
• проекты соглашений об изъятии и ответы на них.

Если у вас на руках уведомление, проект соглашения или отчёт об оценке - пишите. Мы помогаем правообладателям разобраться в процедуре, проверить отчёт об оценке и подготовить позицию для переговоров. Конкретная сумма возмещения зависит от индивидуальных обстоятельств: гарантированных цифр без анализа мы не даём.

Полезные материалы по теме:

• КРТ в Москве: что значит для правообладателя
• Месяц на ответ: сроки подписания соглашения об изъятии
• Из чего складывается возмещение
• Оспаривание оценки
• Уведомление об изъятии: что делать в первые дни
• Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу