КРТ «Коммунарка» вблизи станции метро «Коммунарка» (ГСК «Олимпиец»): постановление № 579-ПП

Материал подготовлен аналитической службой компании «Урбан Адвайзори» на основе официальных источников.

1. Паспорт территории

Постановление № 579-ПП от 17.03.2026 утвердило комплексное развитие территории нежилой застройки вблизи станции метро «Коммунарка». Это 13,74 га в пос. Коммунарка, поселение Сосенское, Новомосковский административный округ. Границы поделены на две территориальные зоны: 11,57 га и 2,17 га. Первоисточник - постановление № 579-ПП в спецвыпуске «Вестника Правительства Москвы» № 111, стр. 26 и далее.

Основание для решения - Градостроительный кодекс РФ и постановление Правительства Москвы № 331-ПП от 23.03.2021 о мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки. Другие проекты КРТ в Москве мы собрали в обзоре карты стадий.

Норма. Решение о КРТ утверждает границы, предельные параметры застройки и обязательства города. Оно не заменяет договор о реализации проекта: именно с даты договора отсчитываются 12 месяцев на планировку и 8 лет на реализацию.

2. Что здесь было

Территорию КРТ сложили гаражно-строительные кооперативы. ГСК «Олимпиец» в пос. Коммунарка и полосы гаражей ГСК «Коммунарка» занимали эти участки Сосенского поселения не первый десяток лет: боксы и машино-места стоят на маленьких наделах по 26-30 кв. м, сами боксы - 65-80 кв. м, крупные объекты кооперативов - от 104 до 961 кв. м.

Записи о праве собственности на первые изымаемые помещения датированы 2009-2011 годами. Помещения КН 50:21:0120303:2172, :2179 и :2191 в собственности больше пятнадцати лет. К моменту решения о КРТ кооперативы были сложившейся частью квартала.

3. Что здесь сейчас

Сейчас в границах КРТ около 850 позиций приложения 2 к постановлению: 747 объектов капитального строительства под снос или реконструкцию и 101 участок без объектов.

Ядро территории - ГСК «Олимпиец»: участок 50:21:0120303:688 площадью 8 771 кв. м, капитальных объектов в перечне на нём нет. Полосы небольших наделов идут по ул. Сосенский Стан, владения 7А/144 - 7А/178 и далее: почти каждый участок 26-30 кв. м, на нём гараж-бокс 65-80 кв. м. Крупные объекты ГСК «Коммунарка» с кадастровыми номерами 50:21:0000000:7284-7309, 7185, 7186 и другими имеют площадь 104-961 кв. м. Отдельные гаражи ГСК «Коммунарка» (77:17:0120303:4636, :7237, :7311, :7463, 77:17:0000000:7545, :7564, :8509, :8738) - от 24 до 74,7 кв. м. Почти все эти позиции идут по графе «снос или реконструкция».

Три объекта на ул. Сосенский Стан, вл. 7 сохраняются по существующему положению (п. 4.3 приложения 1):

• 77:17:0120303:11742 - ул. Сосенский Стан, владение 7, строение 2;
• 77:17:0120303:2164 - ул. Сосенский Стан, сооружение 7, строение 4;
• 77:17:0120303:4648 - ул. Сосенский Стан, владение 7, строение 3.

Ориентир. Эти три объекта не сносят и не реконструируют. Если вашего кадастрового номера нет в этом списке, по умолчанию он попадает в перечень на снос или реконструкцию.

Состав территории объясняет и сроки, и порядок работы: город выкупает сотни маленьких объектов, поэтому процесс растянут на годы и идёт волнами распоряжений об изъятии.

4. Что задумал город

Предельные параметры застройки - в приложениях 1 и 2 к постановлению № 579-ПП. В зоне 1 (11,57 га) максимальная суммарная поэтажная площадь - 283 475,2 кв. м. В том числе:

• жилая застройка - 214 360 кв. м (жилые помещения 201 360 и хранение автотранспорта 13 000);
• спортивно-рекреационное - 5 400 кв. м;
• общественно-деловое - 62 640 кв. м;
• объекты, подлежащие сохранению, - 1 075,2 кв. м.

Минимальная суммарная поэтажная площадь нежилого назначения - 77 290 кв. м, в том числе спортивно-рекреационное 5 400 кв. м, стоянка для хранения автотранспорта 13 000 кв. м и общественно-деловое 58 890 кв. м.

В зоне 2 (2,17 га) предельная суммарная поэтажная площадь жилой застройки - 21 400 кв. м. Это предельный показатель именно жилой застройки. Что ещё появится на её 2,17 га, приложение 1 не задаёт.

Этажность, плотность и процент застройки не установлены. Их определит документация по планировке, которой пока нет. На этапе постановления ответа на вопрос «сколько здесь будет этажей» не существует.

Обязательства города из приложения 1:

• физкультурно-оздоровительный комплекс с общественными помещениями - 5 400 кв. м;
• административно-деловой комплекс - 58 890 кв. м со стоянкой на 740 машино-мест;
• отдельная стоянка на 300 машино-мест - 13 000 кв. м;
• благоустройство территории в границах КРТ.

Как устроен цикл КРТ целиком, разобрано в материале «Что такое КРТ: комплексное развитие территории простыми словами».

5. Юридический слой

В постановлении (п. 1.6) заранее определены организации, которые будут реализовывать проект, торгов в документе нет:

• ГАУ «НИиПИ Генплана Москвы» - подготовка документации по планировке территории;
• ГКУ «Московский центр недвижимости» - организация мероприятий по реализации решения, кроме планировки и освобождения территории;
• Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости - освобождение территории, то есть снос зданий, строений и сооружений.

Контроль за исполнением возложен на заместителя Мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Ефимова В.В.

Сроки считаются от даты договора о реализации проекта КРТ: 8 лет на реализацию и 12 месяцев на документацию по планировке. Дата постановления на отсчёт не влияет. В открытых источниках договор пока не найден, поэтому формально отсчёт не начался.

Срок. 12 месяцев на планировку и 8 лет на реализацию отсчитываются со дня заключения договора о КРТ. Пока договор не опубликован, сроки не пошли. Любая «точная дата сноса», которую называют без договора, - не из постановления.

Изъятие по распоряжению ДГИ № 78855

Распоряжение Департамента городского имущества № 78855 от 30.09.2026 опубликовано 02.10.2026. Основание - постановление № 579-ПП и обращения ГКУ «Московский центр недвижимости» от 21.09.2026 № И-14553/26. В тексте указана также Адресная инвестиционная программа города Москвы на 2025-2028 годы (постановление № 2464-ПП от 14.10.2025). Документ подписан электронной подписью, в сертификате указан Я.А. Пушкарь, дата подписания - 02.10.2026.

Первой волной изымают три нежилых помещения в ГСК «Олимпиец»:

• КН 50:21:0120303:2172 - площадь 45,5 кв. м, право собственности зарегистрировано 12.01.2010;
• КН 50:21:0120303:2179 - площадь 45,6 кв. м, право собственности зарегистрировано 25.10.2010;
• КН 50:21:0120303:2191 - площадь 50,2 кв. м, право собственности зарегистрировано 25.04.2011.

Общая площадь - 141,3 кв. м. Правообладатели в распоряжении не названы: в документе только записи ЕГРН 2009-2011 годов.

Порядок по распоряжению: копии направляются правообладателям заказными письмами в 7 рабочих дней. Затем решение передаётся в Управление Росреестра по Москве - тоже в 7 рабочих дней. После регистрации права города документы уходят в ГКУ «Московский центр недвижимости».

Сумм возмещения, сроков выкупа и дат освобождения в распоряжении нет. Это документ о начале процедуры изъятия; оценка и график появятся позже. Распоряжение № 78855 доступно на mos.ru.

Ошибка. В распоряжении № 78855 нет ни сумм возмещения, ни сроков освобождения. Если вам называют конкретную сумму за гараж, этих цифр нет в официальном документе. Сначала оценка, потом соглашение, потом сроки.

6. Что делать собственнику

• Сверьте кадастровый номер своего объекта со списком в приложении 2 к постановлению № 579-ПП. Пошаговый порядок - в материале «Как проверить, входит ли объект в границы КРТ».
• Проверьте объект по схеме границ, если его номера в перечне нет. В приложении 1 границы даны графическим описанием и изображением; объект на несформированной земле в перечень не попадёт, хотя в границы проекта входит.
• Закажите выписку из ЕГРН и сверьте площадь с приложением 2. Расхождение - повод запросить документы на объект.
• Зафиксируйте состояние объекта заранее: фотографии, технический план, документы о праве. Оценка при изъятии идёт по документам.
• Ждите уведомления: после изъятия город направляет его заказным письмом, заказывает оценку и предлагает соглашение о выкупе. Сумма появится только после оценки. Что делать в первые дни - в материале «Уведомление об изъятии: что делать в первые дни».
• Не подписывайте соглашение сразу, если в нём не сходятся площадь, состав объектов или сумма возмещения. Условия разобраны в материале «Соглашение об изъятии: условия, которые нельзя подписывать сразу».
• Следите за следующими распоряжениями ДГИ по этой же территории: изъятие идёт волнами, в № 78855 пока три помещения. Как считается возмещение - в материале «Компенсация при изъятии недвижимости для КРТ».

7. Главное в цифрах

Чего в официальных документах пока нет

• Этажности, плотности и процента застройки - не установлены намеренно, их задаст документация по планировке.
• Договора о реализации проекта КРТ - в открытых документах не публиковался. От него отсчитываются 8 лет и 12 месяцев.
• Перечня правообладателей всех 747 объектов - в постановлении его нет: имена собственников даёт ЕГРН, а не постановление. В распоряжении № 78855 правообладатели тоже не названы, только записи регистрации права.

Источники

• Постановление Правительства Москвы № 579-ПП от 17.03.2026 (PDF)
• Приложения 1 и 2 к постановлению № 579-ПП (PDF)
• Распоряжение Департамента городского имущества № 78855 от 30.09.2026 (страница документа)